法邦网—法律名人谈

法邦网： 王鹏律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王鹏律师： 　　各位网友大家好，我是山东诚远律师事务所的律师王鹏，我们团队一直以来都是以房地产、公司业务、刑事辩护为主要研究方向，今天很高兴能够在法邦网与大家交流关于房地产买卖中的一些问题。法邦网是目前中国最大的法律咨询平台，也是我们常年以来的合作伙伴，他们组织的互动常常能给广大网友解决一些实际的问题，我们也感谢法邦网将律师和客户联系起来，使得网友的问题能够得到满意、高效的解答。

法邦网： 二手房，顾名思义就是指旧房，在普通人眼中的二手房就是经历过两次交易的房子。作为专业律师，您能否给大家详细谈一下哪些房子能被称作为二手房？二手房具体的范围有哪些？

王鹏律师： 　　二手房呢，也不能说是旧房，我们可以这样理解，新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

法邦网： 不同于新建的商品房，大多数的二手房的交易是在业主和业主之间进行的，那么，对准备购买二手房的业主而言，在购买的过程中有哪些事项需要特别注意？

王鹏律师： 　　没错，从开发商处买房和从老百姓手里买房是不一样的。购买二手房应当注意以下几点问题：
　　1、最好查明房屋的所有权情况，以确定所购买房屋的产权是不是出卖人的，看是不是有共有权人等等；
　　2、同时要看购买房屋是不是有贷款，这涉及到出卖人要还贷款才能办理过户的情况；
　　3、看房屋内是不是有户口，如果有，应当及时要出卖人迁出去。
　　4；签订合同，付款的时间和方式，以及办理过户的时间，违约责任都要明确。

法邦网： 对购买二手房的业主，您已经提出了值得注意的事项，那么对于出卖二手房的业主又该注意哪些事项？您对此有没有一些好的建议？

王鹏律师： 　　卖方其实也要注意一些问题：
　　第一，要尽量与买受人沟通，看买受人是不是有购买能力；
　　第二，收取定金，保证交易安全，定金的定字要书写正确，另外定金不能超出房款的20%；
　　第三，签订合同，确定付款的时间和过户时间以及违约责；
　　第四，看买受人是不是要贷款，如果是要贷款，这意味着要先过户，后办抵押，银行会再放款，这时就要看银行是不是下了承诺函，以确定你的交易安全。

法邦网： 二手房买卖交易过程中，难免会遭遇各种纠纷冲突，您认为较为常见的纠纷有哪些？您能否和我们分享下您遇到的典型案例？

王鹏律师： 　　好的。在二手房买卖过程中有很多的问题出现，我就说几个常见案例。
　　1、签订买卖合同后，由于房价上涨，卖方违约，不配合买方履行房屋买卖合同，导致买方起诉卖方违约，这时法院会判决卖方承担违约责任；
　　2、收取的定金，但写成订金，押金，这时如果买方请求解除买卖合同，则应当返还订金和押金，因为这不是法律意义上的定金；
　　3、买方在买房时先支付了部分房款，办理了过户手续后，买方违约，不支付尾款，导致诉讼；
　　4、无权处分的二手房买卖，比如老子拿着儿子的授权委托书将儿子的房屋卖掉了，后查授权委托书是假的，导致儿子主张房屋买卖协议无效，涉诉。
　　5、二手房的一房二卖，房屋合同签了，款交了，可是没有过户，这时卖方又把房子卖给了另一个人，并过了户。这时第一个买房的人就无法取得房屋的所有权了，就只能请求卖方承担违约责任。等等，二手房买卖的案子花样繁多，律师提醒买卖双方都要有提前预防的准备。

法邦网： 一位网友提问：我钱给了，房子也已经拿到，突然跳出一个人自称是房主的妻子，说房子是他们婚姻存续过程中的共同财产，丈夫一人无权处分，现在要收回我的房子，我该怎么办呢？请您帮这位网友解答一下吧。

王鹏律师： 　　你好，这个问题涉及到2个法律问题，一个是夫妻共同财产的处分问题，一个就是物权法的善意取得问题。从共同财产上说，丈夫无权处分这个房子在法律上将应当是效力待定的协议，就是说妻子同意了处分行为，该房屋买卖就有效，不同意就无效。但是新制定的物权法确定了购买人的善意取得制度，根据物权法106条，如果买受人在购买的时候是善意的，房价也是市场价，并且办理了过户手续，那么妻子就无权主张合同无效，买受人购买房屋的行为受法律的保护，所以这位网友可以不用担心。

法邦网： “无权处分”是法律上的专有术语，很多网友表示不太能理解这个词的意思，您能不能再为大家介绍一下目前国家法律规定无权处分包括哪几种情形？

王鹏律师： 　　好的，房屋买卖的无权处分情形一般包括：
　　1、没有所有权的处分，比如，房屋承租人把房东的房子卖了；公房承租人把房子卖了等等；
　　2、共同财产的其中一个所有人把整个共同财产买了，就像上一个问题中夫妻一方卖方的问题等等 

法邦网： 这么说来，买卖合同上的卖主并不一定享有对房屋100%的产权，这个时候作为买家就很尴尬，付了大笔的定金给卖方，办理了按揭贷款，继续交易，可能拿不到房子；终止交易，又可能取不回定金和首付款。对这种情形，您觉得买家应该怎么做才能更好地维护自己的合法权益？

王鹏律师： 　　对，事情发生之后就显得很麻烦，我上面也谈过，买方在买房过程中首先做的就是要查明卖方的房子是不是他的，也就是说房地产交易中心登记备案的房屋所有权是不是卖方的。第二签订好房屋买卖协议，包括违约责任。第三就是抓紧时间过户，不要拖很长时间，因为过完户后财产才是你的。
　　不过现在物权法第106条对善意取得的规定也保护了交易安全，106条这样规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”所以符合106条的合同应当受到法律的保护。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王鹏律师： 　　今天的话题主要是谈一下二手房屋买卖中无权处分的问题，律师还是建议在买房时能够做一些调查，如果没有条件调查，可以委托律师进行调查，并且起草房屋买卖协议，及时过户，这样能够更大的保护买受人的权益。

法邦网： 再次感谢王鹏律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王鹏律师： 　　首先，法邦网举办的这个互动版块很有意义，能够从我们网站中众多网友的问题中提出焦点问题来，通过与律师的交流，形成比较系统和完整的问答，我认为很好，同时也感谢搜房网的大力支持。如果有可能，我觉得可以组织一次现场网络问答，律师现场直接集中的解答网友的问题，这样更有效率，也能很快地帮助网友解决他们急需解决的问题。谢谢。