法邦网—法律名人谈

法邦网： 范大平律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

范大平律师： 　　大家好！我是安徽深蓝律师事务所的范大平律师，也是安徽省芜湖市住房和城乡建设委员会的法律顾问，以前曾在法邦网的平台上与大家一起探讨过员工追索加班费需自证的法律问题。很高兴又与大家见面，并与大家一起探讨有关安置房挂靠的法律问题。

法邦网： 报道显示，浙江温州永嘉瓯北镇新桥村由于2007年土地被征用，一共获得569套安置房建造指标。但是有些网友对安置房并不了解，您能否首先为大家简单介绍一下安置房的定义。

范大平律师： 　　安置房通常是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

法邦网： 在什么情况下，哪些人可以获得安置房？安置房通常分为哪几类？

范大平律师： 　　根据有关法律法规的规定，被拆迁人或承租人居住使用的房屋只有在城市规划、土地开发等原因进行拆迁的情况下，才可以获得安置房。所以安置对象是特定的动迁安置户。根据相关法律法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般分为两大类： 一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如以前上海黄埔江两岸进行的世博而动迁安置。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的几年之内可能不允许上市交易。 另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

法邦网： 我们都知道，购买一般的商品房，买卖交易完成并办理相关登记手续后即取得房屋产权。那么对于安置房，被安置人什么时候取得房屋产权？

范大平律师： 　　拆迁安置房产权登记不同于普通商品房，涉及拆迁、安置、用地、规划、建设、住房保障等政策，尤其是用地方式、安置标准、安置价格、被拆除房屋的土地使用性质等诸多因素，面广、时间跨度长，与广大拆迁安置户的切身利益息息相关，因此，拆迁安置房登记比商品房登记要复杂。现在不少地方政策规定，安置房五年内不得上市交易，为防止安置房上市交易，不少地方规定，房屋产权证五年后才给办理。因此，若购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后卖家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房，风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。

法邦网： 回到本期介绍中讨论的话题，永嘉县政府相关部门解释，有些房子为了办理产权证方便，选择挂靠在村干部或村民名下。这种做法是否合情合理？如果不合法，村民该怎么办？

范大平律师： 　　连日来，网上不断曝出消息称，永嘉县江北街道新桥村的569套安置房多数被村干部瓜分。每名村干部名下至少有10套以上安置房，其中前任村支书一人就有55套。我也注意到有关报道。据报道，新桥村有270多户。新桥村和温州市区仅一江之隔，村民反映被村干部所占的安置房，涉及新桥大厦、新桥商贸大厦、蔡桥大厦，位于该街道阳光大道和双塔路之间，是当地繁华地段之一。新桥大厦和新桥商贸大厦均是地上三十一层、地下一层的建筑，目前已进入外墙粉刷阶段，分别由永嘉县昌泰房地产开发有限公司和永嘉县和田房地产开发有限公司代建。据当地人透露，由于近年来当地房价接连攀升，和新桥大厦同地段的房子已卖到2.5万元/平方米左右。在房价不断攀升的情况下，对于安置房挂在村干部名下的做法，村民很有意见。
　　针对近日浙江温州永嘉瓯北镇新桥村569套安置房中，仅80套分给拆迁户、316套被村干部占有的反映，永嘉县政府作出回应称，村干部名下房子只是“挂靠”关系。县纪委正在对当时安置房出售的名单进行逐一调查，如有违规干部将依法依纪进行处理，并公布处理结果。永嘉县政府在回应时称，瓯北新桥村的安置房为三产安置房，是政府征收农村集体土地后返回给村里的二、三产安置项目，不同于政策性保障安置房与城镇拆迁安置房，其用途为建设标准厂房、建设经营性项目、建设住宅（本地俗称“安置房”）等。2007年该项目审批时，就决定在建安置房的同时，把1—2层建成商业用房用于出租，以此来壮大村级集体经济。但由于村集体缺乏资金，村里决定将部分安置房出售，以回笼资金，用于1—2层商业用房建设及村民福利支出。安置房分配方案公示后，村干部、村民都可以认购。由于当时房地产市场疲软，认购形势不乐观，村两委干部便动员村内、村外的人员进行认购。但三产安置房在办理产权证时必须是本村村民，因此，认购的村外人员都挂靠在新桥村村干部或村民名下，故出现了一个村干部名下几十套房的现象。针对此前信访中新桥村村民反映有村干部一人被“奖励”四套房子、两家房产公司低价拿房有违规嫌疑等问题，永嘉县委、县政府也做出了回应。其中，前者已经查清确有违规现象，将追回安置房；而两房产公司违反有关规定以成本价40万元/套取得109套安置房一事，永嘉有关部门正在与两家房产公司和村委会衔接，落实处置方案。
　　我认为永嘉县政府的回应，有些可能是事实，但有些地方可能不妥。既然是政府征收农村集体土地后返回给村里的二、三产安置项目，不同于政策性保障安置房与城镇拆迁安置房，其用途为建设标准厂房、建设经营性项目、建设住宅（本地俗称“安置房”）等，那么，标准厂房、建设经营性项目房屋应当登记在村集体的名下，不应登记在村干部的名下。至于建设住宅（本地俗称“安置房”），要看住宅房屋的土地性质，如果是集体土地，根据房地合一的原则，该房屋只能在村集体成员中流动，而不能上市交易，挂在村干部名下没有法律依据；如果已经征为国有土地，则该房屋除部分安置给村民居住外，还有部分属于可上市交易的商品房，可直接出售给村集体成员以外的人，挂在村干部名下更没有道理。总之，无论何种情况，将房屋挂在村干部名下没有法律依据，只能增加矛盾。好在永嘉县委县政府已表态要认真处理好此事，我相信永嘉县委县政府会依法正确处理此事。如果不能妥善处理，村民有权采取法律救济途径来解决。

法邦网： 据报道，村民已经向永嘉县人民法院提起行政诉讼，可是法院却不予立案。此时村民又该如何维护自己的合法权益？

范大平律师： 　　你说，据报道，村民已经向永嘉县人民法院提起行政诉讼，可是法院却不予立案。不过我不清楚是否有此事，一般情况下，法院不予立案会给一个不予立案的书面通知，告诉你不予立案的理由。我想，如果法院真的不予立案，可能是法院认为这是属于村干部的民事侵权行为，村民应当提起民事诉讼，而不应提起行政诉讼。如果真是这样，我认为，村民要维护自己的合法权益可以另行提起民事诉讼。具体要看法院所给的不予立案的书面通知上载明的理由才能分析。

法邦网： 我们接着向您讨教关于安置房的其他问题。请问安置房是否可以上市交易？在买卖交易过程中与普通商品房有哪些不同?

范大平律师： 　　据了解，在我国许多城市的城乡接合部，都存在着以农村安置用房冒充商品房出售的情况，其低廉的价格的确吸引了一大批投机者，也埋下了种种隐患。一方面扰乱了目前的房地产市场秩序，另一方面催生出了大量的房屋产权纠纷。因此，有关部门应该切实负责，及时杜绝农村安置用房冒充商品房出售这一违法行为的产生，为和谐社会注入有益的因子。
　　从法律的角度来说，拆迁安置房也是公民的合法财产，公民有权对自己的合法财产进行处理和变卖。但由于很多拆迁安置房还没有任何证件，只有与拆迁单位签订的一份拆迁安置补偿协议。因此，购买者还是存在很多顾虑和担忧。其实拆迁安置房也可以上市交易，只要大家在交易之前到公证处进行合同公证，并把办证、过户等相关的事宜在合同中说清楚，这样的交易应该是受法律保护的。但有的地方政策明确规定必须若干年后才能上市交易，大家还是遵照地方政策规定为好，因为在我国，政策也可以作为法院判决的依据。
　　另外，由于很多拆迁安置房的土地都是划拨的，因此要上市销售应该先将土地性质转化为“出让”才能上市交易。当然这个过程就要产生费用——土地出让金。因此在交易过程中就要说明这笔钱该由谁来支付。还有，房产局在办理房产证时，首先是根据拆迁单位提供的拆迁安置补偿协议办给被拆迁人。因此拆迁安置房房屋的购买必须要经过过户，过户程序和费用与一般商品房一样，只是多了一项土地出让金。因此大家在购买拆迁安置房时应把相关事宜说清楚，避免今后扯皮。至于拆迁安置房的房产证办理，只要拆迁单位把办证所需资料准备齐全，房产局都会在规定的时间内办理。

法邦网： 安置房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范。那么购买安置房势必存在一些政策风险。对于安置房的购置，您认为有哪些事项需要注意？

范大平律师： 　　前面已经谈了城市拆迁安置房的买卖问题，现在再谈谈农村安置房的买卖问题。农村安置房，一是由于城市扩大征用农村土地而形成拆迁安置，二是新农村建设改造而形成拆迁安置。当前，对于农村安置房的买卖易产生的纠纷，主要有三类。一类是与本集体经济组织成员之间安置房买卖合同纠纷；第二类是与非本集体经济组织成员的农村居民之间安置房买卖合同纠纷；第三类是与城镇居民之间的安置房买卖合同纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，我们在适用法律上，处理农村安置房屋买卖合同纠纷时，就必须首先对纠纷进行归类，再根据不同的类型，妥善处理不同的纠纷。
　　1、与本集体经济组织成员的农村居民之间安置房买卖合同效力问题。因这类房屋买卖购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，故立法精神和国家相关政策也认可这种房屋转让行为。因此，本集体经济组织成员之间安置房买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》关于有效合同要件，原则上均按有效合同适用《合同法》进行处理。
　　2、与非本集体经济组织成员的农村居民之间安置房买卖合同效力问题。购房者是非本集体经济组织成员的农村居民，我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但是也不能随意认定此类买卖合同为无效合同。安置房买卖是一种合同行为，对其效力的认定当然要基于《合同法》的有关规定，依据《合同法》的规定，一个合同的效力是以是否符合合同有效的要件为标准。只要合同双方当事人具有完全民事行为能力，合同的内容是双方当事人意思的真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同的形式也符合《合同法》的规定，该合同就应该是有效合同。在法律没有明确禁止安置房买卖的情况下，只要安置房买卖合同符合合同有效要件，就应当认定为有效。反之，一味认定此类合同无效，则违背了所有权理论。所有权是指在法律规定的范围内占有、使用、收益和处分的权利。作为一种绝对权，所有权具有直接支配物并排除他人干涉的权利。我国《宪法》第13条第2款规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”我国《民法通则》第75条第1款规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。”房屋属于公民的个人财产。公民出售自己合法所有的房屋是不动产所有权人依法处分自己私有财产的行为。实施处分行为是所有权人的应有权利。法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，不能凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定这类农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使，而应单独就房屋买卖行为是否有效作出客观公正的认定。这样做既不与法律、法规、政策存在冲突，又有利于农村居民对房屋处分权的实现，更能满足和调剂某些农村村民之间的特殊需要，特别是自愿向城镇搬迁“退宅还耕”的农民，从而维护地方稳定和当地经济的发展。因此，我个人认为，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合《合同法》关于有效合同其他要件的，应依法认定为有效合同，适用《合同法》有效合同规定进行处理，其效力不应受到农村宅基地使用权能否转让的影响。
　　3、与城镇居民之间的安置房买卖合同效力问题。对于农村村民是否能向城镇居民出售安置房，国务院办公厅在1999年就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款就作出了：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的明文政策规定；2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。因此，在实践操作中，不少法院还是按无效合同来判决的。所以如果城镇居民购买农村安置房还是慎重为妙，最好不要买。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

范大平律师： 　　谢谢法邦网给我提供一个与大家交流的机会，建议大家注意当地政策的变化。以上意见仅是我个人对这一问题的理解，有些客观事实，我们未必清楚，所以对一些问题的判断也未必正确。如有不妥之处，还请网站予以纠正。

法邦网： 再次感谢范律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

范大平律师： 　　法邦网办得很好，很受群众和律师的欢迎，希望网站多开办一些类似的活动。