法邦网—法律名人谈

法邦网： 胡春梅律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

胡春梅律师：     大家好！我是天津市四方君汇律师事务所的律师胡春梅。

法邦网： 有网友调侃道“人生苦短，购房是大事儿”。可见房子在人们心目中的地位非同一般。购房者如果足够谨慎，很多问题也是可以避免的，那么您能否首先介绍一下，购房过程一般来说要包括哪几个阶段？

胡春梅律师：     1、要多看，以最快的速度了解市场
    2、看中了，动作要快。现在的房价一天向上涨，动作不快很难买到房。
    3、买二手，还是要找中介的。因为他能给你带来安全而且还能提供很多信息
    4、买新房一定看五证二书，一定选择好一点的开发商

法邦网： 购房前，购房者都会慎重地选择项目，那么在进行选择时应该综合考虑哪些因素？应该通过哪些途径来了解开发商的资信情况？

胡春梅律师：     五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
    两书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
    三表：住宅面积实测表、竣工验收备案表、分户验收记录表。

法邦网： 开发商在宣传项目的时候通常会做一些引人注目的宣传广告，我们称之为“售楼书”。请问，“售楼书”是否具有法律效力？能否把“售楼书”中的内容写到合同中？

胡春梅律师：     售楼书一般为要约邀请，正式签订的《合同》或《补充协议》才是双方真实的意思表示。但是《售楼书》中的内容并没有明确写进合同，消费者以其为依据主张权利，比较困难。尽管《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

法邦网： 有网友抱怨说，买房之前看到售楼书中宣传的地段如何好，户型如何好，环境如何好，交通如何便利，房子到手后却发现与广告中描述的完全不同。那么这位网友应该怎么办？您帮他拿个主意吧。

胡春梅律师：     《售楼书》中的内容并没有明确写进合同，消费者以其为依据主张权利，比较困难。尽管《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

法邦网： 购房者查验完售楼书，开始进入到签订合同的阶段。值得注意的是，在目前的实际操作中，经常由一些中介代理公司负责，请问中介代理公司有权与购房者签订合同吗？

胡春梅律师：     中介公司仅是介绍一些房源，正式的合同双方为开发商与购房者。

法邦网： 在查验完售楼书之后，要签订认购书，交定金。细心网友发现有些合同中用的是“订金”而非“定金”，那么请问“定金”和“订金”含义是否相同？二者有哪些区别呢？

胡春梅律师：     订金：不适合定金罚则，定金适合，违约时可以要求双倍返还。

法邦网： 购房者应该在认购书签订之后多少日之内和开发商签订购房合同？法律有没有明确规定？

胡春梅律师： 没有明确约定，可以在合同约定。

法邦网： 在签订合同的时候，购房者应该注意哪些事项？

胡春梅律师：     认真看合同，对于一些你关心的问题仔细看，例如：房产证的办理，违约，维修等条款。

法邦网： 买房时，购房者看“五证”很重要，那么“五证”指的是哪些证？“五证”分别由哪些机关核发？请您逐一解答一下吧。

胡春梅律师：     五证”：
    1.《国有土地使用证》：国土资源局下发
    2.《建设用地规划许可证》：由国土管理部门审批下发
    3.《建设工程规划许可证》：由规划管理局审批下发
    4.《建设工程施工许可证》：由建设行政主管部门审批下发
    5.《商品房预售许可证》：由房屋管理局审批下发

法邦网： 接着上面的问题，我们知道除了“五证”外，还要查验或者叫验收“两书”，这“两书”又指什么呢？查验“两书”主要查验哪些内容？

胡春梅律师：     《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
    《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明。

法邦网： 另外，在购房合同的签订过程中还涉及一个问题，就是补充条款的签订，补充条款通常约定哪些内容？

胡春梅律师： 房产证的办理，车位，物业，绿地，装修标准等。

法邦网： 经过上述的几个阶段，是不是就可以申领产权证了？ 这时候购房者就已经正式取得房屋的产权了吗？

胡春梅律师：     期房的产权证一般不会与房子同时下来，什么时候下来会在合同中约定的。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

胡春梅律师：     认真审合同，注意违约责任，权利义务等条款。

法邦网： 再次感谢胡春梅律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

胡春梅律师：     谢谢，希望能对大家有用。