法邦网—法律名人谈

法邦网： 孙律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

孙世民律师：     大家好，我是江苏沃禾律师事务所孙世民律师。

法邦网： 在访谈的开始，我们首先来问一个网友都很关注的问题：什么是经济适用房？经济适用房与我们通常所讲的商品房有哪些区别？请孙律师为大家逐一解答一下吧。

孙世民律师：     经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房， 它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
经济适用房与商品房有如下区别：
　  1、获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； 
　　2、成本结构不同； 
　　3、租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制； 
　　4、购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； 
　　5、价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人与商品房相比经济适用房的产权在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。经济适用房在一定年限内禁止出售，出售后须向政府缴纳相应价差款，政府可以优先回购。

法邦网： 所有人都可以购买经济适用房吗？还是只有满足一定条件的才可以购买？购买经济适用房具体包括哪些步骤？请您详细介绍一下这个问题吧。

孙世民律师：     不是所有人都可以购买经济适用房，购买者必须满足一定的条件，依据国家法律规定购买经济适用房要符合下列条件：
    （一）具有当地城镇户口； 
    (二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；
    (三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
    购买经济适用房经过的步骤是：符合购买条件的购房者向各级政府提出经济适用住房资格申请；政府相关部门对购房者资格进行调查，审查；审核通过后向公众公示；向购房者核发准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

法邦网： 对于购买经济适用房的，有哪些优惠和支持政策？

孙世民律师：     依据国家法律，经济适用房项目适用土地由政府划拨，优先供应；免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担；经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款； 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

法邦网： 因经济适用房的成本略低于普通商品房，所以很多网友发出了这样的疑问：成本的低廉会不会导致住房建筑标准的降低？我国相关法律是否对经济适用房的建筑标准以及出售价格做了明确规定呢？具体是如何规定的？

孙世民律师：     目前各地建设的经济适用房出现了一些建筑质量比较差的情况，我国法律规定：经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。
    对于经济适用房的售价方面，我国法律规定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

法邦网： 政府的初衷本是为了保障低收入、居住状况不佳的居民有房住，可是现实中很多高收入、甚至拥有多套房产的人也有办法买到经济适用房。您认为这是哪些原因导致的？应该如何杜绝这种情况的发生？

孙世民律师：     我认为出现上述现象主要是由于当地政府部门在对经济适用房管理上不力而造成的，在审核购房者的资质时候浮于表面，不深入实际调查，办事人员工作不细致。我建议应当加强对政府经济适用房管理部门和审核部门的监督，杜绝此类现象发生。

法邦网： 接着，我们回到本期访谈介绍的案例中来。买的是商品房，签的合同也是商品房，最后稀里糊涂领了经济适用房的房产证，请问这在法律上是否说得通？房主该怎么办？

孙世民律师：     我无法理解这样事件是怎么发生的，十分令人遗憾。根据合同法和最高院的司法解释，房主可以要求售房单位配合办理商品房产权证和土地使用权证或者要求解除合同，赔偿损失。

法邦网： 是不是存在这样一种可能，各地都有完成保障房任务的压力，所以就会把经适房当作商品房卖，把这样的楼盘统计成保障房？您觉得这其中会存在怎样的利益关系？对此，您如何看待？

孙世民律师：     这种情况有可能发生，上面我们介绍由于经济适用房项目的费用远远低于商品房，因此它的建设成本是低廉的，当做商品房出售后，售房单位获得的利润相当可观，利益的趋势导致各地出现在经济适用房上违规的现象。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

孙世民律师：     我认为，对于经济适用房的管理上国家应该出台更严格细致的政策，再则纪委监察部门应当对政府经济适用房管理部门要加强监管，切实做到有法可依，有法必依。

法邦网： 再次感谢孙律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

孙世民律师：     谢谢大家。