法邦网—法律名人谈

法邦网： 李国蓓律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

李国蓓律师： 　　主持人好，大家好。我是李国蓓律师，很高兴参与这期访谈节目。

法邦网： 有人说：女人有家还是嫁。我们通常理解的家就是房子。作为买不起房子的80后，房价下降是我们想要的结果。但是，对于上海一个楼盘的业主来说，房子还没到手，房价就跌得让人Hold不住。近段时间房价下跌的原因是什么？

李国蓓律师： 　　住房问题一直是关系国计民生的大问题，近些年来房价过高、上涨过快，是老百姓想通过市场解决住房需求最大的难题。房价的急速飙升也加大了金融风险，严重影响经济协调发展。可以说，过去数年间全国大部分城市的房价上涨速度远超乎人们的想象，北京、上海、广州等一线城市的房地产租售比严重高于1：300的国际警戒线水平，部分城市甚至一度达到1：700，这样的数字意味着投资人在收回房产投资时的风险是很非常高的，房地产泡沫明显。
　　在这种严峻的形势下，2010年国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，今年初国务院办公厅又发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，各级政府通过多头并重的房地产调控手段，首先是二、三线城市的房价有所回落，今年伊始一线城市的房价也开始下跌。这里面政府为房价回落做了不少努力，从制定二套房认定统一以户为标准、大幅提高存款准备金率等紧缩性货币政策，到扩大经济适用住房、廉租房、限价房等保障性住房供应面积，加大土地供应、盘活土地存量、打击囤地行为等措施，确实有效规范了房地产市场交易行为，降低了房价虚高的空间。
　　另一方面，房价下跌也是由买方与卖方的交易规则决定的。需求像一只看不见的手在调控市场，限购等多方面原因导致买受人驻足观望，房地产成交量明显萎缩。据上海市统计局10月24日发布的最新数据显示，前三季度上海市商品房销售面积1306.75万平方米，比去年同期下降13.1%，月均销售面积出现了自2005年以来的最低值。作为市场经济的主体，开发商需要生存、需要资金快速周转，低弥的交易量不利于资金回笼，为了活跃市场主动采取让利促销、刺激消费的行为也是房价进一步下降的一个原因。 

法邦网： 十月份在上海的一家售楼处里，众多业主因为开发商的降价促销广告聚集到一起，向开发商讨要说法，甚至发生了打砸售楼处的事情。很多业主选择退房讨要说法。近段时间，退房者越来越多。很多网友非常关心如何退房。在哪些情况下不违约就可以退房？

李国蓓律师： 　　发生退房有两种情形，一种是解除房屋买卖合同，将标的物退回；另一种是房屋买卖合同无效，返还标的物。依法成立的合同受法律保护不能轻易解除，这是我国合同法保护交易的宗旨，因此，解除合同除非双方协商一致达成共识自行解除办理退房手续外，只有在出卖方的违约行为根本违反合同目的或出现在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对买受人明显不公平或者不能实现合同目的，才允许买受人通过法律的手段强制解除合同，退还标的物。所以，买受人在欲退房之前最好还是咨询专业的律师，看自己退房的理由是否充分，证据是否完备，合同被强制解除是否能得到法律的支持。
　　谈到买受人不违约就可以退房，可以简单归纳为三种情况：一种是合同条款里本身就有这样的特殊约定，如双方约定出现什么情况可按退房处理；第二种是对方存在严重违约行为导致合同被解除；第三种则是在合同履行过程中因发生了不属于商业风险的、不可克服的，并在合同订立之初双方也无法预见的特殊情形，即民法上的所谓“情势变更”导致的合同解除。

法邦网： 选择退房的消费者称：“开发商在进行宣传时曾经暗示房子只会升值，无贬值的可能”这可能也是促使购房者下定决心购房的原因之一，这种情况下，开发商是否属于虚假宣传？购房者能不能够根据这个要求退房？房价下跌的差价可以要求赔偿吗？

李国蓓律师： 　　我认为在这里用“虚假宣传”来形容售楼人员的行为是不妥当的。自古就王婆卖瓜，自卖自夸的说法，卖家都要夸自己的商品好，这是一个基本的常识，至于商品到底好不好，则需要消费者自己判断。“虚假宣传”一般是指那些将没有的功能、功效说成有，级别低的说成高，比如销售者声称曾荣获某某奖项，品质达某某级别，但事实上根本不存在或者未达到相应级别，这属于严重的欺骗行为，是虚假宣传。但房价是涨还是跌并不是靠宣传保证能改变的，它受到内在的价值规律的制约，有其自身的客观性。作为消费者，应有自己的理性判断：如果一个开发商在市场前景大好的情况下做出大幅降价的决定，那么他的行为必定是有违常理、诡异的，也是违反价值规律的，降价不仅不能让买受人放心，反而令人怀疑他的动机，导致房子很难再销售出去；而如果市场前景不好，降价是大势所趋，消费者可以通过对市场行为的观察感知，尽管开发商一再保证不降价也是不能令人信服的，因此，我认为仅针对销售人员口头承诺不降价与事实不符不是退房的理由。当然，如果房屋买卖合同里确实有这样的短期价格保证的书面约定，买受人完全可依合同条款的约定主张权利。
　　对于房价下跌的差价是否可以要求赔偿，我认为这件事不能一概而论。如果是正常的市场波动造成的，买受人应当自行承担这个波动损失。如果是非市场行为导致的重大变化，买受人继续履行合同显失公平，则这个损失应由过错方承担或均无过错时由双方分摊。

法邦网： 在遭遇问题楼盘时，开发商违约在先，退房还是索要更多赔偿的二选一让很多业主非常为难，您有什么好的建议吗？

李国蓓律师： 　　遭遇问题楼盘，开发商违约在先，假如买受人有足够的理由和证据决定去解除房屋买卖合同，我认为选择退房还是索要更多的赔偿完全取决于买受人的意愿。如果标的物即房子能满足买受人的需求，也不存在例如开发商的违约行为是由于建筑物本身的质量不符合国家强制性规定或合同约定、70年寿命的民用住宅按30年寿命的标准建造，改变设计结构影响使用功能等严重背离买受人购房目的的情形，对于购房自用的大多数老百姓，我认为还是选择违约金或是违约损失赔偿更为有利。同时我也提示如果开发商存在前述的严重违约行为，买受人选择退房的，可以同时主张因解除合同所造成的相应损失，退房并不等于退还合同原价款。

法邦网： 大家都知道房市有风险，入市需谨慎。买房的盈亏应该属于自理范围。但是，在遭遇问题楼盘选择退房时，哪些经济损失可以向开发商进行索赔？

李国蓓律师： 　　首先我们确立的大前提是开发商有违约行为且足以导致退房，这与房价的市场因素导致的涨跌能否退房不是一回事。对于开发商存在违约行为的情况下，按照合同法的相关规定，如果约定了违约金，买受人可以直接按照约定的违约金或违约金的计算方法要求出卖人支付违约金，这类条款通常体现在房屋买卖合同的违约责任条款里，有时也会散见于其他的条款内，针对不同的违约事项分别做出约定。当然，如果买卖合同里没有约定违约金条款，买受人也不必紧张，因为我国合同法规定，没有约定违约金，守约方也可以要求违约方赔偿因违约行为造成的实际损失，此类损失一般以直接损失为主，如返还购房款并支付利息、承担合理的开支等，当然也不排除间接损失支持的可能性，如要求可以获得的预期利益等，这一般取决于个案的特殊性。

法邦网： 购房时缴纳的定金，购房者在退房时可以索回吗？

李国蓓律师： 　　定金有许多种类，一般在房地产市场，我们所说的定金大多数情况下是指立约定金，即交付一定数量的金钱以保证合同的订立，如果买受人事后不同意签订买卖合同则定金不退，出卖人不同意签订买卖合同，应双倍返还。成约之后，定金转为房屋价款的一部分，因此，在购房者有法定的或约定的理由解除合同，办理退房手续时，如果是立约定金，其立约的目的已经完成，定金已转化为房屋价款，因此是不存在退与不退的问题的，退还的只能是房屋价款。如果发生在定金交付之后，合同签订之前，则要适用定金罚则，因为买卖合同未成立，标的物没有交付，此时尚不存在退房的问题。
　　如果是立约定金以外的其他类别的定金，如违约定金、解约定金等，因担保的内容不一样，后果可能会与上述立约定金的后果不一致，如果网民朋友们遇到，可以预约向我咨询，我很高兴为大家解答。

法邦网： 买房难，退房更难。为了避免退房难的事情发生，在签订购房合同时就该加倍注意。作为消费者应该注意哪些事项？签订的购房合同属不属于格式合同？

李国蓓律师： 　　格式合同一般是指全部由格式条款组成的合同。购房合同大多数情况下是开发商结合相关部门发布的指导性示范文本再根据自己楼盘的特点制定的，其中有相当多的合同条款是填空式的，由买受人选择。通常不认为这种包含可选择性内容的条款为格式条款，因此包含这类可选择性条款的合同也不被认为是格式合同。但是，就房屋买卖合同整体而言，买受人缺少话语权，许多买受人可能也遇到过在售楼处签订合同时，这儿也不让改那儿不让动，只能按出卖方的意思填写，这是非常不公平的。在这里提示大家，一旦对格式条款发生争议，如果该条款限制已方权利、扩大他方利益，且根据字面含义会产生两种以上的解释，买受人可以适用合同法关于格式条款的规定，选择对自己有利的解释来维护自己的合法权益。另外，需要特别强调的是，买受人在签订合同时对于合同中约定的解除条件、违约责任等条款一定要有底线，达不到自己的要求时就坚决不签合同。

法邦网： 在上海一家售楼处里，业主的打砸行为如何定性？应该怎么处理？但为什么没有处理？

李国蓓律师： 　　上海业主维权的这个事件我也听说了。业主打砸的行为肯定是不对的， 不管你是出于什么目的，打砸毁坏的是公共的或他人的财产，是违反治安的行为，严重的还有可能构成刑事犯罪。这个事件最后没有进行处理，一方面与无法核实真正的行为人有关，另一方面也与事件的起因、业主维权的持续时间、混乱场面以及开发商息事宁人的态度有一定的关系。从情感上讲，我同情这些业主。

法邦网： 随着退房潮愈演愈烈，作为开发商又该如何应对业主的诉求？

李国蓓律师： 　　退房之所以潮愈演愈烈，我想，不是单纯的买受人不能接受降价这个结果造成的。一个正常的市场行为，房价波动不会引起大规模恐慌，已购房者通常会理性地选择其他的方式消化投资行为产生的损失。但如果这个波动不正常，比如上海这个楼盘的房价在很短的时间内一下子从18000元跌至12000元，老业主气愤的是被开发商愚弄，短期内如此大的跌幅不禁让人反问此前开发商究竟有多少利润空间、自己被赚取了多少血汗钱。
　　房价回落是众望所归，但下浮不应是这种骤降式的。开发商降价促销手段需要调整，特别是一线城市的房价，我认为应当早一些时候就降下来，但可能有人为因素在里面并没有降，房价在高位支撑不下去的时候突然大幅下调，导致短期内高价位签订购房合同的买受人心理极度不平衡，各地不断上演退房潮。房价如何平稳着陆不致引发房地产市场动荡，是开发商应当反思的问题。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

李国蓓律师： 　　房价大幅下调对于刚刚高价位购房的业主们是不公平，但相对于那些仍然徘徊在楼市之外的低收入人群，有望通过市场妥善解决安居问题是件大好事，人们也只有安居了才能乐业。

法邦网： 再次感谢李律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

李国蓓律师： 　　能有这样一个平台和大家交流，谈谈感兴趣的话题，把自己有限的知识和大家分享，我感到非常高兴。希望咱们的节目办得越来越好。

法邦网： 节目简介： 《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持 人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。
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李国蓓律师：