法邦网—法律名人谈

法邦网： 民生无小事。房子是一题。今天我们要聊一聊小产权房的问题。首先，欢迎来自辽宁申扬律师事务所得曲柏杰律师。曲柏杰律师您好！欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

曲柏杰律师： 主持人好，各位网友大家好！欢迎关注本期《法眼看房产》栏目。

法邦网： 近日，国土资源部召开通气会。明确指出小产权房不得登记发证。在此次会议后，小产权房再次引起了众多网友的关注，很多网友对小产权房不是很了解，请您谈一下什么是小产权房？

曲柏杰律师： 　　所谓的“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权，是建在集体土地上的，不是真正的商品房，由于其土地、规划、施工都未经法律程序办理手续，所以其实质是违建房，不合法。但是在全国存在的数量很大，影响面大，也应当慎重处理。

法邦网： 为什么国土资源部再次强调不给小产权房颁发“准生证”？不予发证的顾虑是什么？

曲柏杰律师： 　　如果要说不予发证的顾虑，我看主要是基于这些小产权房的违法性，即属于违建，如果都使这些违建房归于合法，那一是缺乏法律上的依据，二是客观上会纵容这种违建做法，以后小产权房就会越来越多。

法邦网： 国土资源部针对小产权房发布的政策，更多的是考虑到现在小产权房的纠纷比较多，购买者及出卖者在小产权房交易时各有什么风险？

曲柏杰律师： 　　“小产权房”存在诸多风险，一是没有房产证。这是最大的问题，不受法律的保护。这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保障。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。二是拆迁难补偿。购房者虽然双方签有购房合同，但却属无效合同。小产权房除了不能办理房产证外，还是违章建筑，有被拆除的危险，业主也得不到安置补偿。三是质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。四是配套不完善。这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。五是遗赠也麻烦。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。
　　根据目前已有的案例来看，如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到上述问题，其救济途径就非常有限。

法邦网： 有的网友说：我买小产权房就是为了自己住，不交易，应该没什么风险。究竟有没有风险？有什么样的风险？

曲柏杰律师： 　　自己住风险也不小，如前所述，有遇到拆迁难补偿问题，因为属于违章建筑，有被拆除得不到安置补偿的危险。在质量方面，由于没人监督，房子可能会被偷工减料，质量得不到保证存在安全隐患。另外入住后的物业管理也极容易出现问题。再就是配套不完善。这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。另外，如前所述，一但被诉，由于合同无效，购买方的权利将无法得到保障。

法邦网： 在搜索相关资料时，我们发现有很多小产权房的纠纷已经走上了司法程序，曾经“永不反悔”的白纸黑字变成了法庭的传票，究其原因是拆迁所引起。在拆迁补偿中，谁有资格获得拆迁补偿？

曲柏杰律师： 　　从二个方面来说，第一，小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。第二，小产权房是属于违法建筑。对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。

法邦网： 在小产权房的一部分纠纷中，原告一般会请求法院确认当年所签订的房屋买卖协议无效，房屋买卖协议是否有效？为什么？

曲柏杰律师：     双方签订的买卖协议无效。因为根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，这种买卖合同是违反了法律的强制性规定，因而归于无效。

法邦网： 在房价居高不下的趋势下，更多的人选择租房解决住房问题。像北京摊大饼的发展模式下，有网友支招不购买小产权房，以租代购满足自己的需求。以租代购是否就像该网友所说的那么简单，有什么潜在风险？

曲柏杰律师： 　　以租代购的形式确实比买卖的风险小，但也不是没有风险。比如前面提到的房屋质量问题导致存在安全隐患，另外由于入住后多数没有正规的物业管理，所以也势必影响居住使用。另外这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施，也当然肯定影响使用。再者，如遇拆迁问题，不但得不到补偿，还直接打乱了租房使用计划。

法邦网： 根据《土地管理法》，农村的宅基地上的房屋可以自由买卖，在卖出之后，是否可以重新申请宅基地？

曲柏杰律师： 　　《土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见，农村的宅基地上的房屋可以自由买卖，但一户居民只能有一处宅基地，并且在卖出之后，不得重新申请宅基地，所以从这个角度来说，农村集体经济组织的成员也不能任意买卖宅基地。

法邦网： 在有些地区土地资源比较紧张的情况下，宅基地已经不是免费划分而是根据本集体成员的购买申请批准。这种情况下，出卖自家宅基地上的房屋后是否可以继续申请宅基地？

曲柏杰律师： 　　前面已经谈到，一户居民只能有一处宅基地，在卖出之后，不得重新申请宅基地。申请宅基地的情形只是适用于分户的情况，如果是因为卖掉了原来的宅基地而无宅基地使用的，则无权再申请了，申请了也不会得到批准。

法邦网： 说完法律，聊一点政策。您觉得为小产权房颁发“准生证”何时才会时机成熟？

曲柏杰律师： 　　当然，我们也得承认，小产权房也有其存在的一定道理，主要还是需求上的原因。根据务实的态度，应当有解决的办法，而统统一棍子打死也不利于权利的保护和经济的发展。许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。很多城市居民都已经购买了这类房产，这也证明了小产权房的确存在一定的市场。因此，除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权。为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延，对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。在适当的时候和适当的地区有条件地为为小产权房颁发“准生证”，但也不能指望所有的小产权房都能得到“准生证”。
　　《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。2011年11月9日，国土资源部召开通气会表示，将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。

法邦网： 对于已经购买小产权房以及将要购买的人，您有什么好的建议吗？

曲柏杰律师： 　　对于已经购买小产权房的人，如果能协商退房最好是退房，如果协商不成，可以先暂时使用，如果不想使用，就应当诉讼退房，退房请求应当得到法院的支持。

法邦网： 今天我们聊了聊小产权房准生证及购买小产权房的法律风险的相关问题。建议大家还是在法律及政策的指引下做出适合您的又正当的选择。曲律师，您还有需要补充的吗？

曲柏杰律师： 　　我个人觉得还是应当深化土地产权变革。农村的集体建设用地(包括宅基地，如果还继续实行集体所有的话)，应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地(使用权)却既不能出租、抵押，又不能继承转让，城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这既违反了同地、同权、同价的原则，又限制了居民迁徙定居的自由。应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。

法邦网： 再次感谢曲律师为我们提供这么有用的建议。相信已经购买或者将要购买小产权房的网友对此有了初步的了解。感谢曲律师的参与，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

曲柏杰律师：     《法眼看房产》关注的是房产上的热点，类似这样紧贴实际并关注热点问题的节目办得很好，希望能坚持下去并有更好的发展，真正地能反映一些民声，提出具有现实意义的问题。

法邦网： 好的，感谢各位曲律师和网友的支持。《法眼看房产》期待再次与您相约。再见。

曲柏杰律师：