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法邦网： 聚焦房产热点，畅谈法制人生。各位网友大家好，这里是《法眼看房产》节目。我是主持人张倩。2009年唐福珍事件让大家心头都有着那么一种痛。近日，王好荣八旬老母自焚又成为网络上的关键词。在和谐房产为什么会发生这种不和谐的事情？今天我们请到了北京盛廷律师事务所的杨在明律师为大家一一分析。杨律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

杨在明律师： 　　各位法邦网的网友大家好！很高兴再次有机会通过《法眼看房产》这个平台和各位网友交流。希望可以给大家一些帮助。

法邦网： 近日，“郑州八旬老妇自焚”成了网络上的关键词，强拆再次公然侵入公众视野。据悉，本案的主人公王好荣是在1993年与郑州铁路公安处拘留所签订的租赁合同并交纳租金，王好荣在该土地上建了6间砖混结构建筑。2001年王立寨村以土地为本村集体土地为由要求王好荣与其签订租赁合同并交纳租金。 2010年9月，郑州市启动黄河路隧道下穿工程，王好荣所租的地皮及其上房屋，都被划入拆迁范围。但是，王好荣的房屋被定性为违章建筑而得到的补偿款远远低于本村民的补偿款。为此，王好荣的八旬老母葬身火场。首先，王好荣并非王立寨村民，能否与前两者签订租赁合同租用集体土地并建立房屋？

杨在明律师： 　　大家知道，集体土地使用权包括农地承包经营权(又称农地使用权)、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。
　　本案主要要研究的法律问题是，法律对宅基地使用权的承租者范围是否有所限制?《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”由此可以认为，受用途和资源所限，宅基地主要用于本集体经济组织内部成员建设住宅，外村乡村民不具备使用主体资格，城市居民则只能申请使用国有土地。因此，宅基地使用权出租虽然不变更使用权属主体，但也只能出租给具备建设使用资格的本集体经济组织成员了。
　　但在征地拆迁案件办理过程中，此类将集体土地租赁给集体组织外成员的现象并不少见。很多都已经形成了多年的惯例。对于此类问题，我们不能机械地生抠法律条文。在具体案件的处理时还要尊重历史并考虑现实情况。

法邦网： 据王好荣称该房在2005年时王立寨村2组办理了建筑许可证作为1994年一份建筑许可证的补充部分，这个建筑许可证应由哪个部门颁发？王立寨村有颁发该证的权限吗？

杨在明律师： 　　建筑许可证类的文件应由规划部门（当地的建设局或者建委）颁发，王立寨村显然没有颁发该证的权限。但有可能是王立寨经办的，所以被王好荣等误认为是该村颁发的。

法邦网： 该事件的争议点在：王好荣的房屋属不属于违建。经过我们上面的分析，王好荣的房屋到底属不属于违章建筑？

杨在明律师： 　　如王所述属实，历史上曾颁发过建筑许可证，那么建筑许可证应作为合法建筑的基本认定依据，而不能一定认为需要颁发房产证或土地使用证才是合法的。为什么没有颁发房产证或土地使用证肯定与历史情况有联系，此种现象在全国也是较为普遍的。
　　何为违章或违法建筑？通常认为未办理批建手续或批建手续不全的建筑物、构筑物等就是违章建筑，然而未办理批建手续的原因较为复杂，有不少是因历史原因形成的。由于《城市房屋拆迁管理条例》明确规定了“拆除违章建筑不予补偿”，而各地在城市房屋拆迁中对违章建筑把握尺度不一，使得在拆迁中对违章建筑的处置成为诱发拆迁纠纷的主要根源之一。
    认定是否是公民合法财产，必须以国家的相关法律为依据。在实践中行政机关和人民法院，直接以被执行人有无房屋证照作为界定违章建筑的依据，是对法律精神的错误理解，是对法律条文的刻板与简单化执行。
    对违章建筑的认定应同时考虑实体法和程序法的规定：
    1、从实体法看，目前各级地方政府部门界定违章建筑的主要法律依据是《城乡规划法》和《土地管理法》；遵照行政处罚的比例原则，只要不是严重违反土地利用总体规划，并结合现状，一般不宜作违法建筑的处理。
    2、从程序法看，认定是否违法建筑，应依据《行政处罚法》及其它的相关的法律法规的认定程序进行认定。

法邦网： 但是从2010年9月份开始，王好荣收到多份《行政处罚决定书》，决定书里称王好荣的房屋占用集体土地擅自建6间砖混结构建筑物，面积共566平米。要求其在3日内拆除。该决定书认定王好荣的建筑属违章建筑的依据是什么？于法是否有据？

杨在明律师： 　　因为我没有见到行政处罚决定书，所以也不能论断他们认定王好荣的建筑属违章建筑的依据。根据我们的经验，可能依据的是《城乡规划法》及河南省和郑州市的相关条例、意见等。在这些法律法规中，我们要遵循法律的位阶，下位法不得和上位法相抵触。

法邦网： 王称如果属于违章建筑，当初为什么不阻止？还收租金？这种收取租金的行为能否认为对王家的建筑是一种认可？

杨在明律师： 　　这就说明了本案的复杂性，按照行政法的信赖原则，当初不加阻止，实际上在老百姓的心目中就是一种认可，如果是违法建筑，不加阻止就是行政不作为，其过错在行政机关，不能让老百姓来买单。这种现象在我们的办案实践中也并不少见。在现实生活中，村委会为了经济收益和财政收入，确有此类行为。对此，相关部门应当承担应有的责任。

法邦网： 有律师称根据《行政处罚法》违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。但是行政处罚法中规定：违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。王好荣的行为属不属于违章建筑且呈持续状态？对此，您如何看待？

杨在明律师： 　　我认为这里所说的违法行为的连续性或者说继续的状态是指，从对房屋进行施工时起至房屋竣工之日时止这个时间段。之后便是房屋存在的一种事实状态了。从这个角度界定，即便是违法行为，也已经过了追溯时效了。更何况，对于王家房屋作为违建去认定理由并不充分。

法邦网： 既然谈到了《行政处罚法》，我们再延伸一下，行政处罚程序中，当事人有权进行陈述和申辩。行政机关必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据。在该事件及其他的行政处罚事件中，这项程序是否形同虚设？如未进行该程序，王好荣是否可以以违反程序为由进行申请行政复议？

杨在明律师： 　　在实务中，我们遇到的实际情况中，将该项程序形同虚设的现象并不鲜见。对于未经陈述和申辩的行政处罚行为，当事人当然可以申请行政复议，就复议不服的还可以提起行政诉讼。

法邦网： 据王好荣称，这次事件中的拆迁未办理土地性质变更及征收手续，属非法拆迁。那么集体土地征收拆迁的程序是什么？如果事情属实，该拆迁部门是否属于非法拆迁？

杨在明律师： 　　目前，我国关于集体土地征收拆迁的程序并无明确规定。《土地管理法》中的相关规定也很少，并且很笼统。在实务工作中，一般有的地方会制定一些地方性的管理办法，比如说北京。
　　通常情况下，拆迁时应当办理土地性质的变更及征收手续的，将集体土地经国务院或者省政府的批准变更为国有土地。
　　本案中，拆迁部门的做法是存在瑕疵的。

法邦网： 如果属于非法拆迁，应该如何处理？

杨在明律师： 　　对于非法拆迁的处理分两种情况：对于已经拆除的，一方面要追究相关责任人的责任；一方面要恢复原状。对于尚未拆除的，应该补办相关手续，并且进行赔偿。

法邦网： 该自焚事件发生后，王好荣夫妇因当时“想逼退拆迁队”往自己身上倒了汽油，被警方指违反了《治安管理处罚法》，扰乱公共秩序，夫妇俩被行政拘留10日。该处罚是否合法？

杨在明律师： 　　就事件的发展来看，虽然对于王家夫妇的行政拘留行为已经实施完毕，但是该处罚的合理性还是值得商榷的。首先，王家人是否具有扰乱公共秩序的故意，这是本案定性的前提，逼退拆迁队主观上是为了保护自己的房屋免受强拆，扰乱公共秩序的故意并不明显，其次，行政拘留在本案中的适用的社会效果并不好。在拆迁的法律实践活动中，我们看到更多的情况是，很多的被拆迁户是在救济渠道不畅，或根本就没有救济渠道的情形下所采取的极端措施，这种情形应该引起我们各方的高度关注，并切实加以解决，以尽可能地避免此类事件的再次发生。

法邦网： 其实，这次事件的纠纷起于拆迁补偿标准的不一。王好荣作为租赁者无法享受本村民的拆迁补偿标准。其与该集体村民的补偿标准不一样貌似公平。但是，该事件中，王好荣已租用该块土地长达18年之久。那样的补偿对于王一家人来说是否不那么公平？

杨在明律师： 　　在办理案件的过程中，我们也遇到过这样的情况。就事实而言，王好荣并不是集体组织成员。但是退一步讲，就算是土地这部分我们对于集体组织成员和非集体组织成员的补偿标准可以有一些区别（这个区别也不是现实中常见的天壤之别），然而对于房屋这部分来说，作为因建造而取得的房屋所有权，应该不得区别对待，这作为公民的赖以生存的空间，必须严肃认真对待。所以，就目前对王家人的补偿是不合理的。

法邦网： 近日，针对郑州王好荣拆迁自焚的事件，官方的调查说明《关于11•3王好荣违法建筑火灾事故的进一步调查说明》出来了，定性为火灾事故，我们不进行过多的批判与评论，我们就事论事。对此，杨律师有什么想要补充的？

杨在明律师： 　　作为一名多年从事拆迁法律实务的一线工作者，这些年我见到太多诸如自焚之类的恶性事件，让人感慨万千。我希望通过我们的努力，可以建立一个拆与被拆的良性的沟通平台。一方面是为了公共利益，为了城市建设；一方面是老百姓赖以生存的根本。如何更好的协调这其中的矛盾和利益冲突，我们还有一段路要走，作为一名拆迁律师，我希望可以贡献自己的微薄之力。

法邦网： 这个八旬选择自焚的老太太不禁想起了《蜗居》里被砸死的李奶奶。强拆一直是我们心头的一种痛，难以言说。关于强拆法邦网曾经不止一次做过专题报道。今日，我们再次提起了这个沉重的话题。再次感谢杨律师的参与。也感谢各位网友的支持。

杨在明律师： 　　很高兴有机会做客法邦网《法眼看房产》栏目。希望通过此次访谈，可以给网友们一些帮助和启示。如果真的有可以帮到大家的，我觉得很欣慰了。希望以后还有这样的机会，通过这种对话平台和大家交流。谢谢大家！

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杨在明律师：