法邦网—法律名人谈

法邦网： 秦律师您好！首先，欢迎您做客法邦网。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

秦兵律师： 　　大家好，我是房地产律师秦兵。

法邦网： 购房人因政策原因贷不到款，可否单独解除合同？需要承担违约金吗？

秦兵律师： 　　首先要看双方购房合同的约定， 有没有预见到这种情况会发生，以及发生后的解决办法。如果约定了需要支付全款，不能支付全款的业主可能就违约了。如果没有约定，那么购房人可以考虑按照情事变更请求解除合同，不承担违约责任。

法邦网： 首付比例提高，凑不足首付款是否属于“不可抗力”？

秦兵律师： 　　一般我们不认为这是不可抗力。不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，“政府政策的调整”一般排除在不可抗力的范畴之外。因此以不可抗力为由要求退房，没有法律依据。

法邦网： 为规避二套房贷的高额利息，缓婚、裸婚、假离婚开始在一些城市浮现。假离婚有何法律风险？

秦兵律师： 　　很多假离婚最后会变成假戏真做，对双方的婚姻，以及其中一方的财产权利没有保障，所以最好不要假离婚。
　　根据婚姻法相关法律规定，夫或妻一方的婚前财产原则上视为夫妻个人财产，离婚时另一方无权主张分割。假离婚会形成法律意义上夫妻财产明确分割的事实，会使房屋未登记在己方名下的夫妻一方存在较大法律风险，将来一旦产生纠纷，合法权益很难得到保护。

法邦网： 房贷政策的严厉导致“退房潮”的出现，退房需要承担哪些法律责任？毁约后购房定金能否退还？该怎么解决这个问题？

秦兵律师： 　　退房之前，最好先请律师看看能不能制作一个相对比较好的退房方案，退房的方法有很多种，直接违约退房是最笨的一种。

法邦网： 如何避免房产交易纠纷发生？

秦兵律师： 　　当然是撰写好的合同，如果合同写得好，比如约定贷款办不下来无条件退回定金和首付款，那么上面说的情况往往不会发生。好的合同是谈出来的，并不是我给别人抛出几十条，对方就能欣然接受。如果您对合同谈判或者撰写好的合同没有经验，最好还是委托给律师处理，尤其是专业的房产律师。

法邦网： 现在闹得沸沸扬扬的“房产税”像幽灵似的忽隐忽现，那么，什么是房产税？对个人购房有何影响？房产税能遏制房价吗？

秦兵律师： 　　房产税在各国有不同的称呼，在我国本来是打算征收物业税的，但是由于立法程序复杂，所以就按照原先就存在的房产税来打擦边球，把住宅纳入房产税的范围。征收房产税的意义，在于降低房主保有多套不动产的收益，让有钱人减少物业的持有数量，保证低收入群体能够有房屋可以居住，所以征房产税是大趋势。至少在短期内可以有效的遏制房价，具体的效果还要看政府执行政策的具体措施如何。并不是说有了一个制度就一定能起到理想效果的。

法邦网： 依您看，房价会降吗？现在适合买房吗？您有何建议？

秦兵律师： 　　现在看房价短期内是要降的，但是考虑通货膨胀等等因素，长期看房价还是要涨上去，只不过这个速度可能在下跌后几年都不上涨。我国90年代初就曾有一次这样的情况。

法邦网： 再次感谢秦兵律师的参与。在此，也希望您对我们法邦网提一些意见或者建议，以促进我们网站更好的为律师和公众服务。

秦兵律师： 　　谢谢法邦网。