法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注房子，解答疑难。《法眼看房产》为您解读关于房产的是是非非。各位网友大家好，又和大家见面了。今天为大家请到的嘉宾是北京市亿嘉律师事务所王卫洲律师。王律师，您好，欢迎您做客《法眼看房产》，先跟大家打声招呼吧。

王卫洲律师： 　　主持人你好，各位观众好。

法邦网： 2011年年初，国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，城市房屋征收与补偿有了一部行政法规，为解决城市房屋拆迁纠纷提供了比较明确的法律依据。相较之下，对于农村集体土地征收、农民房屋拆迁的补偿，现行《土地管理法》规定的补偿和补助水平，已经不能适应农村发展的实际和农民生活的需求。根据我国宪法及土地管理法，征收集体土地时，需要在满足“公共利益”的需求下才可以征收。何为“公共利益”？目前是否有明确的范围？

王卫洲律师： 　　公共利益应该属于是一种不以盈利为目的、不特定的大多数人的合法的权益，这种利益应该以不含有盈利目的为前提，这种利益是不特定的公众的权益。另外既然是利益首先应该以合法作为前提。目前法律并没有对这个抽象的概念作出界定，只是《国有土地上房屋征收与补偿条例》以国防外交、基础设施、公共事业、保障性住房等方面对其进行了列举式的归纳，但是其实这种界定还是不明确的，存在很大争议。

法邦网： 在上面谈到的一些群体性事件中，集体土地拆迁冲突的问题之一是政府的征地范围过宽，这是否与“公共利益”的范围不明有直接联系？在实际操作中，作为拆迁律师您遇到过什么样的情况？

王卫洲律师： 　　征地范围过宽与公共利益界定不清楚是有一定联系的，在现实中我常见的是地方政府招商引资经开发商看中的地方以棚户区改造、城中村改造等名义假以公共利益实施征收；甚至一些直接性的商业行为也会以实施城市规划等理由冠以公共利益的借口，这些真实的案例反映出了公共利益概念需要明确界定的急迫。

法邦网： 在近几年发生的群体性事件，和征地有关的占了80%。究其原因是对失地农民的经济补偿不合理，不到位。那么，按照我国法律，集体土地征收补偿的详细标准是什么？耕地与宅基地各有什么补偿标准？

王卫洲律师： 　　在土地管理法关于耕地的补偿是以前三年平均产值的倍数来确定，对耕地的补偿分为土地补偿费6-10倍、安置补助费4-6倍、青苗和地上附着物补偿和其他土地补偿由省级政府制定，不过目前《土地管理法》显然是远远过时了，从2004年起国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》起，各省区域分别制定征地补偿总和区片价，区片价的出台后实际土地管理法这一规定基本上失去作用，一般来讲各地方征地都是参照区片价征收的。征收宅基地目前各省级区域的标准是不一样的比较杂乱，有的规定为参照耕地标准1倍补偿，0.8倍等；或者宅基地置换等，但是需要说明的是还有相当一部分城市对集体土地上房屋拆迁只补偿房屋不补偿宅基地，这是违反国务院和国土资源部规定的。

法邦网： 2011年初，《国有土地上房屋征收与补偿条例》，确立了按照市场价格给予补偿的原则，即“对被征收房屋的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日征收房屋类似房地产的市场价格”这对集体土地上房屋补偿是否有借鉴意义？

王卫洲律师： 　　目前我国国有土地上房屋征收或拆迁是参照市场价进行补偿；而集体土地上房屋拆迁是参照重置价格进行补偿，在法律上上目前还没有借鉴的意义。

法邦网： 您认为我国的集体土地征收补偿标准是否合理？或者您觉得应该如何补偿才更符合被征收者的利益，同时也符合公共利益？

王卫洲律师： 　　看具体情况，如果拆迁农民房屋之后能够安置同等面积的宅基地，那么按照重置价格进行补偿应该还是基本合理的；但是如果农民选择货币补偿按照重置价就远远不足了，因为现在申请土地使用权是很难的，而购买房屋必须按照市场价购买，补偿价格远远不足购房价格；另外进行房屋安置的方式也是不尽合理的，因为农民需要进行农业生产，城市化的小区单元楼根本不符合农民的生产生活需要，但是地方政府为节省土地搞开发往往只给货币安置或楼房安置，客观上限制了被拆迁农民的生产生活。
　　我认为应当尊重被拆迁农民的意愿进行安置，进行产权安置的应当由被征地农民选择宅基地安置，在此基础上被拆迁房屋可以参照重置价补偿；进行楼房安置的，应当在安置楼房的同时对农民的土地使用权的进行补偿；选择货币安置的应该参照国有土地上房屋的市场价格进行补偿。

法邦网： 有专业人士称：需要加大对失地农民的保护，在货币补偿的同时，还需要采取社会保障，就业安置等方式进行安置补偿，解决农民的后顾之忧“对此，您有什么看法？

王卫洲律师： 　　法律根据社会的需要来制定的，被征地农民在失去土地之后，在生活生存上是受到一定的挑战的，仅仅是货币的补偿仅仅能解决一时的问题，应该加社会保障、就业培训等方面的考虑，目前国务院、国土资源部出台的很多文件已经对此作出了要求。

法邦网： 谈完了补偿标准，我们再来说说程序方面的事情。不管是专业人士还是草根一族，都明白我国是一个轻视程序的国家。在利益面前，有更多的人无视正当程序，实施违法行为。王律师，集体土地征收的程序是什么？在您处理的案件中，遇到哪些不合正当程序的行为？知法犯法的原因又是什么？

王卫洲律师： 　　征收集体土地有严格的法律程序，就一般耕地来讲，地方政府首先应该具备相应的土地指标，经发布预征地公告、保证被征地农民和集体经济组织知情、确认以后，经征求被征地农民关于补偿标准安置途径的意见之后可由国土部门根据情况编制呈报方案逐级报省级人民政府或国务院批准，经省政府批准的应当报国务院备案。在批准之后应当在村、组集体征收土地公告、办理补偿登记手续、征求补偿标准意见、发布《征地补偿安置方案公告》在补偿到位的情况下可以实施征地。
　　在我承办的案件中有未批先占、少批多占、未经被征地农民知情确认、谎报土地用途、越权审、不发布征地公告等很多违法征地行为；我认为导致这些现象的产生是多元化的1、土地财政的依赖性使；2、唯政绩观和一些个人利益的驱使使得一些地方领热衷于征地，不择手段3、征地审批的严格使一些地方批不到土地只好非法征地；4、对农民权利的漠视使得一些地方往往不经知情确认、不依法履行征地听证等；5、对法律的轻视使得一些官员违法成为习惯。

法邦网： 在面对强势群体的不合法行为，作为被征收土地的人，可以通过何种救济途径维护自己的权益？

王卫洲律师： 　　可以通过法定的救济渠道来维护自己的权益，对于违法征地的可以通过行政复议、行政诉讼的表达自己的诉求、保障土地不被侵占；也可以申请国土部门查处，对于不查处的可以起诉其不作为；关于补偿问题可以对政府的补偿方案进行起诉也可依据《土地管理法实施条例》第二十五条之规定申请协调、裁决。但是维护权益走法律程序就涉及到调查取证、专业的法律知识等农民维护自己的权益很困难的。

法邦网： 2011年上半年，国土资源部已经开始组织起草《集体土地征收征用条例》，作为专业的拆迁律师，结合现状，您有什么好的建议？

王卫洲律师： 　　我希望能够重视被征地农民在征地审批、补偿方案制定等方面的参与权这一问题应该制定出具体的方案；对于违法呈报征地加大处罚力度，制定出详细的处理办法和程序；关于保障被征地农民基本生活水平不下降应该制定具体的可行的举措。

法邦网： 资料表明，截至2010年底，中国耕地总量不足18.26亿亩，已接近18亿亩的红线。在发展经济的同时，希望相关部门可以更多的考虑一下全局。退一步说，在发展经济时要更好的保护被征收者的权益，促进社会的和谐与稳定。感谢各位网友和王律师的参与。希望各位网友对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。期待下次与您相约，再见。

王卫洲律师： 　　再见。

法邦网： 节目简介： 《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持 人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。 搜房网是全球排名第一的房地产与家居网络平台，在购房者中具有无可比拟的影响力和号召力。法邦网是中国知名的法律门户网站，拥有国内最丰富的律师资源。《“法眼”看房 产》侧重房产与法的结合，访谈对象全部为房产界资深律师，从法律角度分析热点房产纠纷问题。因为平台权威高端，所以节目品质同样精益求精。

王卫洲律师：