法邦网—法律名人谈

法邦网： 大家好！欢迎来到《法眼看房产》我是主持人魏彬彬。今天做客我们节目的是圣运律师事务所的王优银律师，王律师您好！节目开始之前，先跟大家打声招呼吧！

王优银律师： 　　大家好，我是北京圣运律师事务所王优银律师，在此给广大朋友拜个晚年。祝大家在新的一年工作顺利，阖家幸福！

法邦网： 1月18日，杭州市政府下发了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（下称《意见》），将对酒店式公寓等“类住宅”出手干预。首先请王优银律师为大家解释一下什么是“类住宅”？这些“类住宅”对于老百姓而言与正常的商品房有什么区别？

王优银律师： 　　“类住宅”是指开发单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地通过住宅化的设计和营销推广，以“商务公寓”或“酒店式公寓”等形式对外销售的产品。
　　按土地使用权的性质进行划分：凡商业用地，土地使用年限为40年；凡住宅用地，其土地使用年限为70年。因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属酒店式公寓，是按居住建筑处理，属于住宅性质。
　　搞清这是两种不同性质的物业，酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业（非住宅）。正因为两类物业性质不同，所以前者可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。必须注意的是，因为这类物业属于住宅，就不能开展经营。如果开发商提出为你开展“保值经营”的话，必定是假话。而公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人。除了土地的使用年限、落户、按揭政策等有所区别外，为了迎合市场，在户型设计、外立面、配套等诸多方面，如今的商业项目越来越朝住宅靠近。

法邦网： 根据王律师上面的解释，我们可以把酒店式公寓等“类住宅”通俗的理解为“商业的身子、住宅的脸”，那么这类非住宅项目，为什么会在短时间内出现了供求两旺的火爆场面呢？酒店式公寓等“类住宅”项目与楼市限购令到底存在着怎样的微妙关系？

王优银律师： 　　根据对发达国家同业情况的考察，“类住宅”是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，由于它能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。因为酒店式公寓既有出租回报，又具备日常居住功能，再加上不受限购影响，所以很受市场欢迎。“类住宅”与之前热炒的SOHO概念有着异曲同工之处。

法邦网： 政府在土地出让的时候已经明确规定了项目的用途，却被开发商模糊化了，不难看出此类住宅明显违背了国家对于楼市投资性需求的调控，那么开发商为老百姓策划的这一场“限购时代轻松购房的攻略”是否合法？

王优银律师： 　　按照限购令的要求，已经拥有两套及其以上住宅的投资客今后将无法购房了，直接失去了购房资格。这种“类住宅”产品具有天然的投资属性，违背了国家对于楼市投资性需求的调控。加上数量较大，而且乱象环生，存在交易风险。
　　在梳理2011年楼市的时候，政府有关部门很容易注意到风头强劲的类住宅产品，如果不加以规范，会带来难以解决的麻烦。巨大的‘类住宅’供应量如果顺利面世，将会彻底扰乱商业项目市场。在此时，政府出台相关规定是很有必要的，也是势在必行的。

法邦网： “类住宅”是商业建筑这一点已经是明确无误了，然而开发商为了在楼市宏观调控的夹缝中“淘金”， 越来越多非住宅项目在销售初期都打着住宅的幌子，对一些看似像住宅产品特性的优势进行放大宣传，让消费者误以为购买到的是普通的商品房，对于开发商的这种行为是否对消费者构成了欺诈？

王优银律师： 　　公建建筑项目不得出现带有公寓、花园、花苑等含有住宅性质的名称，建设单位和审批部门在对名称进行审批时,应严格规范其用词，避免误导消费者。开发商偷换概念现象普遍存在，大量纠纷都是源自“住宅化”误导。不能在广告和楼书中暗示具备居住功能，同时在各类宣传册中楼盘名称之后必须用相同字体、字号注明非住宅用途。
　　目前在售的同类项目绝大多数都未在楼书封面的显眼位置标注非住宅性质，而只是在扉页或者内页以“综合体”、“全功能LOFT”等模糊字眼说明产品性质。

法邦网： 一位网友发来提问：“我是前年底买的房子，当时售楼小姐告诉我，他们的楼盘是商住两用的项目，经政府特批而不受限购令的约束，并承诺房子建成以后使用的都是民用水电，而且有煤气管道，交费后就可以使用，可是当我住上以后才发现水、电全是按商用标准收费，至于煤气他们却告诉我还在审批中，我想告他们违约，可是仔细一看合同关于水、电和煤气的条款全都没有写进去，我该怎么办？”请王律师为他解答一下。

王优银律师： 　　开发商这种行为有误导消费者之嫌，土地性质明明属于商业性质，以后办出的产权上标注的也是非住宅，但开发商在宣传过程中却有意突出住宅概念，混淆消费者视线。
　　如果能办出民用水电，顺利开通煤气，则是违规操作。如果待到交付却无法履行如上承诺，就是欺骗消费者的行为。

法邦网： 由于“类住宅”是商业建筑，因此从土地使用上来看它是属于商业性质的，那么如果房主以后需要转让或者出租房屋的时候，存在哪些潜在的困难？

王优银律师： 　　在商业办公等非住宅类项目中，除了特别规定的以外，其他只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。酒店式公寓之类的商业地产，首付至少五成，而且利率在基准利率的基础上上浮10%，而且，贷款期限最高10年，不能申请公积金贷款，月供不低。但转手税费占到了房价近30%，这些都是投资风险。
　　类住宅可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。必须注意的是，因为这类物业属于住宅，就不能开展经营。如果开发商提出为你开展“保值经营”的话，必定是假话。

法邦网： 本次杭州发布的《意见》并不是个例，据了解各地政府已经陆续出台了相关政策，给处于“灰色地带”的酒店式公寓等“类住宅”加上了“紧箍咒”，可是对于那些已经购买了但尚未取得产权证的消费者而言他们该如何办理产权证？

王优银律师： 　　对于那些已经购买了但尚未取得产权证的消费者而言，若他们的购买行为发生在相关政策之前，则按照之前的规定；若他们的购买行为发生在新政策之后则依据新政策的规定办理产权证。
　　本次的新《意见》特别详细，已经考虑到开发商应对的方方面面，是一张严严实实的大网。非住宅项目以后的出路在哪儿，关键要看政府会不会严格执行了。如果执行不打折扣，对于商业性用地来说将会是难以估摸的灾难。我认为这次的政策如果严格执行，几乎会将酒店式公寓等类住宅产品堵死，未来的市场中将没有新的酒店式公寓出现，商业用地上出现的只有酒店、写字楼等。

法邦网： 同时，对于那些已规划并审批下来的项目而言，是继续执行旧的规定还是按新规定整改呢？

王优银律师： 　　获审批项目仍按旧规执行。意见发布前已取得方案设计批复的商业办公等非住宅类项目，按原批准的设计文件执行；土地出让合同有约定的，按约定执行。已经通过审批仍旧按照原来的执行，但是因为这次文件的延续，工商、房管等部门在执行中会有所根据，类似酒店式公寓等类住宅产品会更加地规范化。开发商自身已经有了项目方案，但是尚未递交审批或审批暂未通过的项目，受新政策冲击会特别大。如果政府严格执行新政，不打折扣的话，这些项目前期规划等投入将会打水漂，怎么继续规划也将面临着巨大的挑战。

法邦网： 开发商铺天盖地的宣传再加上老百姓对政府出台政策信息了解的滞后性，很多人都容易出现“被忽悠”的情况，那么请王律师给大家出几条“防忽悠”的妙计吧！

王优银律师： 　　1、了解土地使用年限；有可能这块地已经囤积了10年或20年，那么业主入住后就无法享受到40年的土地年限了。对于土地使用年限，合同上有明确记录的，不要忽略。
　　2、别看沙盘，看设计规划图(我们称蓝图) ；销售房屋，沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美，虽然是按照一定比例做得，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任，要看就看设计规划图。
　　3明确办理产权证时间和费用的约定；这在合同上有明确规定的，办理产权的速度从一定程度上表示了一个开发商的诚信度和实力，开发商为突现优势，一般合同上约定的办理产权的时间不会太长。
　　4、不看广告，看实际！当代开发商做广告讲概念，讲炒作，这些艺术化的东西不要把你诱惑。

法邦网： 有网友戏称：“开发商经历了一次次的调控，每次都是“上有政策，下有对策”，总是能逢凶化吉想出对付新规的招来。”对于这一社会现象您如何看待？

王优银律师： 　　很多楼盘在取得预售证前，或者开盘前，把价格按照自己理想的价位进行“预计报价”，让买家心理有个底。但是在开盘后，打了多重折扣和优惠后，按照和预售证的最高限价或者差不多的价格来成交。造成降价出售的错觉。在“略显残酷”的规定面前，曾经风光无限的房地产大佬们转移腾挪，以对策应政策，志在存活，有野心者甚至觊觎逆市翻身，一举成为行业龙头。
　　回顾这一年各地开发商的动作，宏观战略改革者有之，微观销售促进者有之，合法变通者有之，违法冒险者亦有之。这就需要政策制定部门不断完善政策制定水平，让政策达到决策效果。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王优银律师： 　　在商业办公等非住宅类项目中，除了特别规定的以外，其他只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。并且，文件明确规定了，商业办公等非住宅类项目不得作为办理户籍、学生入学等手续的依据。要明令开发商对非住宅和住宅有所区分，因为近年来越来越多非住宅项目在销售初期打着住宅的幌子，以一些看似像住宅产品特性的优势，迷惑了不少消费者，也因此制造了不少购房纠纷。

法邦网： 再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 　　对于消费者来说，买房本该是一件非常幸福的事情，但事实上，其中的烦恼一言难尽。现实中，不管是购买新楼盘，还是购买二手房，好多购房者在不知情的情况下，就被“忽悠”着心甘情愿地掏钱买房了，其实他们并不知道，自己中了圈套。
　　因此我希望《“法眼”看房产》节目可以为大家带来更多房产方面的法律常识，真正为民众安全购房保驾护航。

法邦网： 《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持 人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。

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王优银律师：