法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理儿不说不明，房子的事儿不说不行！大家好！欢迎来到《法眼看房产》我是主持人魏彬彬。今天做客我们节目的是圣运律师事务所的王优银律师，王律师您好！节目开始之前，先跟大家打声招呼吧！

王优银律师：     法邦网的网友们大家好，我是王优银，来自全国首家行政律师事务所——北京圣运律师事务所。很高兴来到《法眼看房产》与大家探讨交流。

法邦网： 发生争议的房产是位于新乡市区城南庄六巷11号楼的一套70平方的二手房，这栋破旧的点式楼，建于上世纪90年代。杨先生之所以买这套房子，是因为开发商新乡市东方房地产公司曾欠杨先生的岳父雒某11万元。但由于东方公司现已破产，经协商，东方公司负责人决定“卖房还款”，并办理了房产过户手续。说到这里，请*律师先为大家谈谈二手房该如何过户？办理房产证需要缴纳哪些费用呢?

王优银律师：     限购令出台后，房价依然在高位运行。由于一、二手房依然存在一定差额，想买二手房的人依旧很多。而签订房屋买卖合同后，应到市房产交易中心办理私房转移登记，办事程序为：
    第一步资格审核，登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。首先应该将银行贷款还清，解除抵押，然后再办理过户手续； 　
    第二步填写制式契约表格及二手房过户需要提供的证件。
    第三步核档出图 ，持《房屋所有权证》、《房地产买卖契约》、双方身份证进行核档。对产权人身份、产权证登记状况、房屋坐落、共有权人、房屋状况进行确认。并对该房屋查封信息、其它备案、进行核准。出具《房屋产权交易权属登记信息查询证明》，有效期限为5个工作日。
    第四步询问初审  第五步过户 ，双方当事人及共有权人（卖方的配偶）应同时到场，委托他人代办的，须出具公证授权委托书，受理时同时缴纳相关费用。
    关于办理房产证需要缴纳的费用包括过户的费用包含5个内容：交易手续费、查档费、公本费、契税、维修基金、印花税，具体的费用视各地情况而定。其中房改房屋、集资房屋、安居工程房屋，除需缴纳交易手续费和产权登记费，还需要缴纳3%的综合税保证金。非住宅房屋二手房交易，需缴纳契税、交易手续费、产权登记费。其他费用还包括地税部门征收的营业税、所得税等。

法邦网： 在签订合同的时候，东方公司明确表示与房屋现住户是租赁关系，经杨先生查询该房的确登记在东方公司名下，然而由于历史原因该楼事实上是一栋未完工的烂尾楼,并且遭到了拆迁户的哄抢。在与现住户协调时杨先生被告知并没有取得房屋的“实际控制权”，那么在我国法律中，如何解释“房屋的‘实际控制权’”这一说法的？持有房产证能否说明对该不动产拥有了“实际控制权”？

王优银律师：     房屋的实际控制权是指基于合同或者其他法律事实导致房屋所有者不能对房屋占有和使用的状态。
    我国城市房屋权属登记管理办法规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的惟一合法凭证。但在现实生活中往往因为租赁等合同关系的存在使得持有房产证的人对该不动产不拥有房屋的 “实际控制权”。

法邦网： 据房管局有关人解释说：“按照规划，城南庄六巷11号楼应该是一栋7个单元的条式楼。由于某些特殊原因，开发商私自改变规划，这栋楼的中间部分没有建，只建了两头儿；此外，即便是点式楼也没有最终完工，成了烂尾楼，被拆迁户自己安装了门窗、通上了水电才得以入住。综合上述情况，该楼根本不符合办理房产证的条件。”那么一个楼盘需要准备哪些条件才能正常办理房产证？

王优银律师：     办理房产证时应具备的条件有：
    初始登记应具备的条件有：①土地证；②建设工程规划许可证；③施工许可证；④工程质量合格证明；⑤测绘成果报告。
    转移登记应具备的条件有：①原产权人房屋所有权证；②个人身份证或法人及其它组织的有关证书（复印件）；③买卖、赠与、交换、拆迁安置及房改房屋，须提交房地产买卖、赠与、交换合同或协议书及有关手续。④继承的房屋，须提交继承遗产公证书。继承人放弃继承的，须提交有效法律弃权文书及有关合法证明。⑤共有人共有的析产房屋，须提交经公证机关公证的析产协议书和析产平面图。⑥依法判决的房屋应提交人民法院判决书、裁定书、执行通知书。⑦投资入股，合并的房屋，须提交房地产入股、合并合同文书及其它有关手续。⑧落实政策发还的房屋，须提交我局发还房屋的证明或落实政策通知单。⑨法律、法规规定的应提交的其他证件、证明。

法邦网： 为了讨说法，杨先生将新乡市房管局起诉到新乡市卫滨区人民法院，要求撤销房管局的行政决定书。然而法院审理后认为，杨先生在购买该房时，价格与市场价格差距较大，对该房长期存在争议的情况应当知道，因此其行为不符合房屋善意取得条件。什么是“善意取得”？杨先生在何种情况下才能“善意取得”这套二手房的使用权？

王优银律师：     善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。善意取得制度，因动产的公示方法易招致误认而产生，以保护交易的经济便捷和善意第三人的利益；如果不动产在极为特殊的情况下其公示方法存在瑕疵即登记错误等致人误认，为保护第三人的利益，并维护交易的经济便捷，同样可以适用善意取得制度，而原所有权人利益的救济则可通过向不法处分的占有人甚至登记失职的责任人请求赔偿。
　　杨先生符合以下条件时才能“善意取得”这套二手房的使用权：
　　①在主体方面，转让人须为无权处分人，受让人为有民事行为能力人。
　　②在客体方面，从《物权法》第106条的规定可以看出，我国规定善意取得的客体包括动产和不动产，动产以交付为其公示原则，不动产以登记为其公示原则。
　　③就主观方面来说，受让人应当的善意的。即杨先生否支付了合理的对价，还应当考虑交易的场所是否符合常理。
　　④在客观方面，善意取得必须依一定的法律行为而存在，这是善意取得的前提。受让人通过交易从转让人处取得财产，而受让人的这种行为是一种“支付合理对价”的法律行为。我国《物权法》中规定“以合理的价格转让”就充分说明了这种行为的性质必须的有偿的，受赠、继承等无偿方式取得的物不能发生善意取得的效力。 因此办案中杨先生能否“善意取得”这套二手房的使用权关键在于他是否支付相应的对价。

法邦网： 法院认为，新乡市房管局所作行政行为符合法定程序，因此驳回了杨先生的起诉，在您看来这样的判决结果是否合理合法？

王优银律师： 　　2008年7月1日施行《房产登记办法》之前，适用的是原建设部《城市房屋权属登记办法》，其中规定了有几种情形，包括当事人申报不实；工作人员登记错误；当事人以欺骗手段获取房产证等，房屋登记部门可以撤销房产证。但是自从施行《房产登记办法》后，按照规定，申请人提供充分证据证实登记簿中记载与权利人的权利不符，由当事人或权利利害人向行政执法机关以及司法机关提出申请，经其裁决或判决，房产部门才可以注销办理的错误或虚假房产证。

法邦网： 辛辛苦苦买了一套二手房，然而房产证书拿到仅十个月，却因为房产局自己的错误而撤销，这样的打击令本来家境就很困难的杨先生雪上加霜。新乡市房管局解释说：“由于1995年前后，法律法规不健全，东方公司通过一些渠道办理了3套房屋的房产证，属错误登记，现在撤销房产证是在纠正错误。”法院和房管局的解释让杨先生感到很不公平，于是他向新乡市中院提起了上诉。二审还在审理中，让我们来设想一下，如果二审维持原判，杨先生该如何维护自己的权力？如果二审判决新乡市房管局不应撤销房屋登记，杨先生又该如何维权？

王优银律师： 　　如果二审维持原判，杨先生要么提起行政诉讼，请求撤销行政决定书；若二审判决新乡市房管局撤销房屋登记合法，那证明发放房产证是错的，新乡市房管局将严肃处理相关人员，杨宏波等人可以采取申请国家赔偿等方式维权；如果二审判决新乡市房管局不应撤销房屋登记，那这就是一场民事纠纷，杨先生可与原房主打官司维权，这就是一起民事案件，具体的可以咨询专业的律师。

法邦网： 说来说去还是二手房惹的祸，看来房产证有时也不可靠 二手房购买须弄清产权。在这里也请王律师给大家谈一谈购买二手房时应当注意些什么？

王优银律师： 　　旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此，在选购二手房时，建议大家特别注意以下一些问题：
　　一、切实查明产权状况 。在旧房交易中，产权证是最重要的。法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。
　　二、详细考察房屋结构。二手房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。
　　三、慎重选择中介机构。二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此买卖双方都需要中介机构协助代为办理交易手续。另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。
　　四、亲自办理转让手续。只有这样，才能买到放心合适的房子。

法邦网： 再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 　　房屋对于具有归属感的中国人而言是终身事业，然而在购买房屋时所涉及的程序众多，如果一不小心可能住房就不安心。而这其中的法律知识也相当复杂，需要有专业的律师协助。而《法眼看房产》这个栏目，就是为专业律师和广大公众架起了一座沟通的桥梁，我相信这个节目会越来越好！

法邦网： 节目简介：《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持 人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。
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王优银律师：