法邦网—法律名人谈

法邦网： 王优银律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 　　大家好，我是王优银，来自首家行政律师事务所——北京圣运律师事务所。很荣幸可以与大家在这里交流关于购房中的法律问题。

法邦网： 今天我们既然谈到了购房首付分期，那我想先问王优银律师一个问题，目前我国对首付的比例有没有一个刚性的规定？

王优银律师： 　　我国对首付比例的规定根据银行以及个人条件不同而不同，现在首付的情况可以分为：
　　1、在首套房的情况下，购买新房并且面积不超过90平米的缴纳首付可以最低为20%；
　　2、在二套房的情况下，购买房产的最低首付为50%；
　　3、三套房的情况，需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款；
　　4、其他的情况最低首付为30%。

法邦网： 之所以问这个问题，是因为也有法律人士表示，开发商所提出的分期首付，实际上违反了央行关于个人住房贷款管理办法的相关法规政策，是一种试图打擦边球的行为，属于违法违规交易。对于这个问题，您是怎么看的？

王优银律师： 　　我认为分期首付可能给购房者带来麻烦，开发商所提出的“分期首付”，违反央行关于个人住房贷款管理办法的相关法规政策。首付占购房总价款三成属于刚性规定，特别在国家调控楼市的大背景下，这种试图打擦边球的行为，在法律框架内属于违法违规的交易行为。这是一种打擦边球的做法，开发商以借款或代垫的形式造成购房人已经足额支付首期房款的假象，进而以此为条件向银行获得住房贷款，降低了楼市投机者的投资门槛。开发商的这一行为规避了国家的宏观调控政策，进而会使得对楼市的调控效果大打折扣，使调控政策成为“空调”，同时也增加了购房者违约的可能性。

法邦网： 购买商品房的首付占总房款的比例是否可以由购房者和开发商自由约定，这样的一个约定如果写入购房协议是不是就一定合法了？

王优银律师： 　　购买商品房的首付占总房款的比例，原则上如果约定的比例在法律规定的比例范围内时是允许的。至于这样的一个约定如果写入购房协议是否合法则需要视具体情况而定。如果约定的比例在法律规定的比例内时是合法的，反之则不然。这样的情形恰好处在法律灰色地带，我建议购房者在购房时最好咨询专业的律师，尤其是在签订购房合同时。

法邦网： 虽说首付比例不达标就不放贷，但我们也了解到，首付分期实质是由开发商垫付其余资金给银行。那么这种情况，到底会不会影响到放贷的审批呢？

王优银律师： 　　该行为是开发商自己的行为，处在法律灰色地带，但要从银行贷款购房并签订购房合同，国家对首付有硬性规定，必须是首套房三成，二套房六成。不排除开发商因为销售压力，把风险转嫁给自己的情况，但银行方面还是会依法审查的。为了控制贷款风险，银行不会降低首付比例，但是在实际操作过程中，银行对于这些被开发商垫付首付的客户比较难以辨别。开发商的垫付行为实际上增加了银行的风险。假如购买一套100万元的房子，业主首付三成向银行贷款七成，那么银行就会对业主是否具备70万元本金基础上再加利息的还贷能力作出评估。若业主只是首付了两成，那么他事实上面临80万元本金的还贷压力，超过了银行对他评估的70万元还贷能力，开发商降低的首付价差就将成为银行的风险。而一旦购房者断供，银行就要为贷出去的巨额贷款承担风险。

法邦网： 有人说，即便开发商代垫首付款，也必须等购房者付清首付才能签订《贷款合同》，实际情况是这样吗？

王优银律师： 　　是的，实际上即便开发商代垫首付款，也必须等购房者付清首付才能签订《贷款合同》，银行贷款才能打到开发商账上，回款期限过长会影响开发商的开发能力。遇到资金实力不济的开发商，可能会引发一系列问题。

法邦网： 现在分期首付的楼盘开始增加，不少购房人担心如果不能在规定的时间内补齐首付款，房屋会被收回。购房人的这种担心有可能发生吗？

王优银律师： 　　购房人的这种担心是有可能发生的，如果开发商愿意把客户的还款风险分担到自己身上，并得到贷款银行同意，“首付分期”方式对购房者来说的确降低了购房门槛。但对购房者来说，首付付清前不能签购房合同，更无从办理产权证，一旦开发商抵押房产又不能还银行贷款，房产可能被收回。

法邦网： 如果真的出现未能在规定时间补齐首付款的情况，会不会影响到购房人的个人信用资质，对以后贷款买房产生不良影响？

王优银律师： 　　房贷违约将给购房者带来很大的负面影响。一方面会增加经济负担，按照合同将被收取较高的罚息；另一方面拖欠房贷的信息将被记入银行的征信系统，今后办理金融业务将受到限制，或被拒绝，或被附加高要求的条款。如果真的出现未能在规定时间补齐首付款的情况，可能会影响到购房人的个人信用资质以及购房者以后贷款买房。

法邦网： 有地产行业人士称，首付付清前不能签订购房合同，更无从办理产权证。我们想问一下王优银律师，法律上是否有这种说法？

王优银律师： 　　法律上也是有这种说法的，对购房者来说，首付付清前不能签购房合同，更无从办理产权证，一旦开发商抵押房产又不能还银行贷款，房产可能被收回。如果购房者到期不能补交首付款，根据与开发商事前约定的合同，不仅拿不到房子，还要损失保证金，那就是‘赔了夫人又折兵’。期望短期内获利还款的炒房者最有可能出现这种情况。就算炒房者如约补上首付款，但房子没能及时出手，一旦发生无力还贷时，此时房屋产权证已被转移抵押到银行，开发商拿到银行放贷，顺利实现资金回笼，炒房者就是搬起石头砸了自己的脚。 　　

法邦网： 去年4月份，还曾发生分期首付的购房者突然被开发商要求还清首付款，否则将被收回房子的情况。请问王优银律师，开发商的这种做法是否合法？购房者遇到这种情况应该如何应对？

王优银律师： 　　由于首付付清前不能签购房合同，更无从办理产权证，一旦开发商抵押房产又不能还银行贷款，房产可能被收回。购房者在遇到这种情况最好咨询专业的律师，用法律维权，否则很可能竹篮打水一场空。

法邦网： 对购房人而言，分期首付可能产生的法律风险到底有哪些？在我们节目的最后，也请您为大家总结一下。

王优银律师： 　　在分期首付情况下由于开发商没有直接向购房者贷款，而是通过第三方操作，开发商已经转嫁了自身对购房者直接借贷可能带来的风险。一方面拖欠房贷的信息将被记入银行的征信系统，今后办理金融业务将受到限制，或被拒绝，或被附加高要求的条款。另一个需要留意是，一旦开发商同银行发生纠纷，购房者很可能会被卷入，最终是购房者的利益将受到损害。首付付清前不能签购房合同，还可能被收回房子。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王优银律师： 　　开发商垫付首付款实质是代购房者向银行“套贷”，这完全是开发商卖不出房子时的无奈之举，而且开发商根本不会真的垫付首付款。开发商承诺购房人可以不付首期或少付首期房款即可从银行取得住房按揭贷款，是开发商在楼市低迷条件下单方面的促销行为。开发商承诺购房者在数十个月内分期偿还首期房款，其实质属于发放中短期住房贷款的行为。作为商品房的出卖人，开发商无权经营商业银行业务，其行为构成非法金融业务活动。

法邦网： 再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 　　现在房地产交易越来越活跃，无论购房者买房的初衷是什么，相比任何人都不希望自己买了一套房子是买了一堆麻烦。分期首付乍一看可能会吸引很多购房者，然而它所引发的问题也是不容忽视的。
　　作为一名律师，我深知购房这其中的法律问题，单就签订购房合同而言就已经够令普通市民烦恼和警惕的了，我希望这个栏目可以把我们律师的一些购房法律知识传播出去，使购房者买房后真的能安居乐业。

法邦网： 节目简介：《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持 人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。
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王优银律师：