法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理不说不明，房子的事不说不行！大家好，欢迎做客《法眼看房产》我是主持人魏彬彬，今天做客我们节目的是王优银律师您好！王律师您好！在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师：     大家好，很高兴今天和大家在这个节目中和大家交流关于购房方面的法律知识，希望我今天的到来对大家有帮助。

法邦网： 小产权房一直都是备受关注的热点词汇，小产权房问题也一直都是全国性的难解之题，那么我们所说的“小产权房”是相对于哪种房屋而言的？它是一个法律上的概念吗？

王优银律师：     “小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

法邦网： 小产权房到底是不是我们通常所说的商品房？如果不是，那么它与商品房到底有哪些区别呢？

王优银律师：     “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
    集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。由于没有土地出让金，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这也是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
    根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

法邦网： “小产权房”的“出生”环境，决定了它坎坷的“成长之路”。它一直被认为是处在楼市的“灰色地带”，与我国法律打着“擦边球”。那么请王律师为大家解释一下，我国法律在哪些规定中给小产权房留下了“擦边球空间”？

王优银律师：     《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
    正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

法邦网： 在案件中的，北京市房山区 “青龙湖庄园”别墅，就是一个在农村集体土地上，成长起来的小产权房。它所出售的290平米的四合院，售价仅为59.8万。众所周知，北京市商品房均价都在两万之上，那么为何小产权房的价格却便宜的如此“夸张”？

王优银律师：     小产权房虽便宜，但风险也相对较大。“办理房产证”、帮助过户等都是购房者在购买小产权房时需要注意的问题。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。这相当于对小产权房“无证”身份的再次宣判。
    据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。正因为此，小产权房的价格才便宜的如此“夸张”。

法邦网： 北京风景伟业房地产有限公司的老总李风景代表该公司与房山区青龙湖镇常乐寺村签订了《养老设施用地租赁协议》。该协议约定，常乐寺村将160亩荒地租给李风景作为养老、养生设施用地，租期从2009年6月1日起共30年。此协议是否合法有效？常乐寺村村委会是否有权决定本村荒地的用途？

王优银律师：     此协议是无效的，常乐寺村村委会无权决定本村荒地的用途。
    《农村土地承包法》就土地租赁和土地承包的成立条件均有详细规定。《农村土地承包法》第3条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”，第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。”依照上述的规定，农村土地只能采取承包经营制，不能采取租赁经营制。土地租赁业只能是在家庭承包经营后，承包方方可对外出租，村委会不能对外出租。因此，村委会对外签订的租赁合同，实质上是土地承包合同。
    依照《农村土地承包法》第47条及48条规定，“以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本村集体经济组织成员享有优先承包权”，“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上的村民代表同意，并报乡镇人民政府批准”之规定。村委会的在未经三分之二村民或村民代表同意的情况下，无权对外发包土地。此外，村委会的行为还损害了村民的优先承包权。根据《合同法》第五十二条的规定，村委会签定的合同属于无效合同。

法邦网： 据了解，此项目还未得到政府部门批准就开始动工了。房地产开发商，未获政府批准就擅自施工建筑，这种做法是否已违反了法律？按照正常程序，开发商要开发一个地产项目要经过哪些程序才能开始施工？

王优银律师：     房地产开发商，未获政府批准就擅自施工建筑，这种做法已违反了法律规定。
    房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。可以归结一句话，即“3控3管”，成本控制，质量控制，进度控制，合同管理，安全管理和信息管理。

法邦网： 在这份协议中明确规定了，常乐寺村的这部分土地只能用于建设养老公寓，不能出售。可是风景伟业房地产不仅改变了土地用途将老年公寓变成了高档别墅区，而且在“豪宅网”、“中国别墅网”等网站上公开卖房，风景伟业房地产公司的行为是否违法？

王优银律师：     风景伟业房地产公司的行为是违法的。
    我国实行严格的土地用途管制制度。土地用途一旦确定，一般不得改变。在特定情形下，一是经出让方和规划行政主管部门同意，可以改变土地用途；二是土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划变化导致土地用途变化，可以改变土地用途。否则，出让方和受让方均不得擅自改变土地用途。对此，我国现行法有明确规定。《土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《土地法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”《城市房地产管理法》第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”《物权法》草案第一百四十六条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”
    本案中，风景伟业房地产不仅改变了土地用途将老年公寓变成了高档别墅区显然是违法的。 

法邦网： 据悉，风景伟业房地产公司在与客户签署的《房屋买卖合同》中，将160亩土地夸大成300亩，将30年租期变为了50年。并在一年内，先后与16名购房人签订了房屋买卖合同，骗取购房款730余万元。最后检察院以犯有合同诈骗罪，把风景伟业房地产公司的老总李风景等人告上了法庭。什么是合同诈骗罪，李风景等人的行为是否触及了《刑法》构成了此罪？

王优银律师：     合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。本案中风景伟业房地产公司在与客户签署的《房屋买卖合同》中将160亩土地夸大成300亩，将30年租期变为了50年，构成在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取购房款730余万元，数额较大的行为，李风景等人的行为已经触及了《刑法》的合同诈骗罪。

法邦网： 梳理整个事件不难发现，村委会和镇政府对“青龙湖庄园”别墅多次叫停，可是仍然避免不了多名购房者的上当受骗。作为消费者而言，对于楼盘项目的了解，大多都仅限于开发商的广告宣传，也正是应为这样才造成了巨大的损失，那么在购买房屋的时候，消费者该如何避免此类情况的发生呢？

王优银律师：     在购买房屋的时候，消费者应该注意以下几点避免此类情况的发生：
    一、不要轻信口头宣传和承诺，对房产项目的广告宣传和销售人员的口头承诺，应谨慎辨别;
    二、要认真查清对方是否具有合法规范的主体资格，必要时要向当地工商消协等职能部门咨询，不能轻信熟人朋友的介绍和劝说;
    三、查验商品房项目的建设手续是否齐全;
    四、签订商品房买卖合同要审慎。细节方面多留意;
    五、在购房付款前要对所购楼房进行实际面积、门窗、地面砖进行初步查验，以免被动;
    六、一旦发现对方有欺诈和违约行为，应及时向当地主管和职能部门反映或投诉。

法邦网： 据了解，李风景是北京市第3个因违法建设“小产权房”而被追究刑事责任的开发商。李风景被指控的是合同诈骗罪，而此前被追刑责的开发商，则被指控非法占用农用地罪和非法转让、倒卖土地使用权罪，那么也请您为大家解释一下这两个罪名。

王优银律师：     非法占用农用地罪，是指违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的行为。
    非法转让、倒卖土地使用权罪，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。

法邦网： 一方面是多政府部门的轮番叫停，另一方面是小产权长期存在并有愈演愈烈之势，围绕这个奇怪悖论的争论从来没有停止过。再加上，此次李风景销售小产权房涉嫌合同诈骗罪的消息，把小产权房的“去留问题”，掀到了一个新的高潮。在此也请王律师来谈谈您的观点。

王优银律师：     我认为，从现有法律来看,小产权房的确是“非法产品”,不受法律保护,但我们要看到,小产权房已经不是一个简单的法律问题了,而是一个与体制、机制有着密切关系的政治、经济、民生问题。例如,小产权房产生的深层原因是我国城乡二元土地所有制度的划分和集体土地上市流转机制的缺位,是高房价时代的“副产品”。可见,不能只从法律上来审视小产权房问题,也不能直接用法律之剑搞“一刀切”,法律效果和社会效果要统一。对此我比较赞同北京市的做法，先摸底（分布情况，数量，购买人群等），再定政策。所以我认为，即便有国土资源部相关文件的支持，各地政府在处理小产权房去留的问题上，还是要采取因地制宜、具体问题具体分析的方式。

法邦网： 打造有质量的高端访谈，这里是《法眼看经济》，感谢广大网友的支持，感谢王优银律师的参与。在节目的最后请王律师对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师：     对于现在很多打法律“擦边球”，企图装法律漏洞的开发商的行为，我希望通过这个节目可以给广大购房者提个醒。希望现有法律的规定可以避免类似情况的发生，而这也需要我们各方面的努力，这个节目可以成为购房者和专业律师沟通的桥梁，为更多的购房者带来便利和购房的保障。

法邦网： 节目简介《“法眼”看经济》由中国经济网和法邦网联合制作的一档“畅谈经济热点问题，普及经济法律知识，解答经济类法律问题，提供权威法律建议”的视频直播节目。节目采用主持人和律师谈话模式，深入解析社会热点经济背后的法理人情。
《“法眼”看经济》的核心竞争力：热点经济话题，追踪热点经济话题进行法律解读；解决实际问题，邀请业界著名律师提供可操作性建议；目标群体明确，关注时事，关注社会经济发展的公众；资源的融会贯通，中经网拥有数量众多的用户，法邦网律师用户资源丰富；《“法眼”看经济》就是二者的桥梁，让双方优势资源共享，打造优质视频节目。

王优银律师：