法邦网—法律名人谈

法邦网： 王律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看经济》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王荣香律师： 　　主持人好，各位网友好。我是北京市雄志律师事务所的王荣香律师，很高兴再次来到《法眼看经济》栏目，与大家探讨有关星河湾精装房的问题。

法邦网： 近日，以“中国地产界的劳斯莱斯”自居的星河湾折戟太原，因为精装房出现质量问题，业主们拒绝入。请问王律师精装房在业界是否有统一的标准？如何来判定交房时的装修符合合同中约定的精装房？

王荣香律师： 　　近日，建设部公布了《商品住宅装修一次到位实施细则》，提出了我国第一个关于新建住宅精装修标准并向房地产开发单位推荐。根据建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》的要求，在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，按照相关规定，精装修住宅的售价中应该包括房屋的工程成本和装修成本两个组成部分，并要在合同中明确标明。消费者即业主可以按照这一标准对采光、照明、室内温度、隔音效果，甚至每间屋子里有几个电源插头，做一个具体的比较。但是在实际生活中，现在对于精装房装修到什么程度才算是达标，没有具体的参照标准。
　　从我国的现状来看，现在省城在售或新建楼盘中真的将房子精装到一定程度的并不是很多，大部分都是将墙、地或者是屋顶修整一下。而且，精装房多以公寓为主，开发商主要倾向于吸引投资者，所以在装修时的标准也容易确定。对于消费者来说，精装修房是采用比较固定的几种装修方案，没有标准的规则，一般就是按照大众眼光来装修。

法邦网： 据悉，此精装房事件引起了太原市住建委的注意，并对此事进行了调查。结论是，总体质量良好，精装房装修有瑕疵，不影响入住。请问王律师，住建委的标准是不是业界对精装房的标准（太原地区）？

王荣香律师： 　　出现了问题，住建委出来调查，结论是，总体质量良好，精装房装修有瑕疵，不影响入住。这个结论是否科学准确还有待商榷，现在就是因为精装房没有标准和依据，才发生的问题。

法邦网： 当精装房修出现房屋质量问题时，业主能不能向开发商要求修复？

王荣香律师： 　　根据最高人民法院之前公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。”
　　当精装房装修出现质量问题时适用上述规定，开发商因交付的房屋质量不合格需要承担相应的违约责任。如发现自己购买的房屋质量不合格，业主可以要求开发商承担修理房屋、更换房屋、重建房屋、退房、减少房价等违约责任，如果买房人还有其他损失的，也可以要求开发商赔偿损失，或者向法院提起诉讼。

法邦网： 面对精装修房屋出现的质量问题，业主可以得到何种赔偿？

王荣香律师： 　　房屋主体结构质量不合格的，买受人有权退房；裂缝、门窗损坏、墙体歪斜等质量瑕疵，业主可与开发商谈判要求施工单位返修，返修完毕后联合验收。如果质量有问题，开发商要无偿修复，直至质量合格及符合当初约定的装修标准。此外，在修复期间给业主造成的损失，比如在外租房的费用等可以要求开发商赔偿。

法邦网： 根据合同法的规定，星河湾出现问题的精装房是否构成违约？部分业主提出了差价补偿是否就视为放弃要求开发商解决精装房质量问题的权利？

王荣香律师： 　　星河湾出问题的精装房构成违约。合同法第153条还规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”
　　因精装修问题，业主要求开发商进行差价补偿，可以视为对原来合同的变更，如达成一致，可以视为放弃要求开发商解决精装修质量问题的权利。

法邦网： 据悉，当业主们去收房时，被告知必须先签署同意收楼的文件并缴纳相关费用后才可以看房，部分业主签署了收楼文件。首先，请王律师谈一谈“先签署收楼文件再看房”是否符合法律的规定？该文件对双方有无约束力？

王荣香律师： 　　先签署收楼文件再看房时不符合法律的规定的。业主收楼，肯定要先看看房子是否满足收楼的条件，才签订协议。先看了房子，业主表示愿意签收，那么签收之后责任就是买方承担。如果先签收，什么都不看，那就损害了买房者的利益。但是一旦先签署了文件，后期出现维权就很难举证了。

法邦网： 除了精装房的质量问题，太原星河湾的业主还遇到了“延期交房”的问题。遇到延期交房时，业主应该如何主张自己的权益？

王荣香律师： 　　对业主来说，开发商延期交房的情况要具体分析其是否有免责的理由。如果有免责的理由，开发商应提供房管部门或法院予以认可的证明文件，如果开发商确有证明能够免责的理由和文件，业主则可以与开发商协商新的交房时间以及有关补偿条款。
　　如果开发商拿不出任何证明自己能够免责的证据或文件，那么业主就应该行使自己的权利。根据消费者权益保护法的原则和房屋买卖合同中关于开发商延期交房的处罚条款，要求发展商给予补偿或付违约金。

法邦网： 说到延期交房的问题，我们延伸一下。撇开星河湾延期的问题。如果是业主对房屋不满拒绝收房，造成的延期应该由谁承担相应的损失？

王荣香律师： 　　如果购房者无正当理由拒绝领受房屋，则自双方约定的交付时间到期之时起，房屋的风险即转由购房者承担。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商只要按照合同约定提交了交付证明文件给购房者，购房者就应当领受房屋，否则就构成违约。

法邦网： 双方的纠纷愈演愈烈，目前有新闻报道已出现业主打砸房产商办公室行为。面对精装修出现的纠纷，作为业主应该如何维护自己的合法权益？

王荣香律师： 　　在遇到这种情况时，建议业主冷静处理，尽量使用法律武器维护自己的合法权益，避免出现过激的行为。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王荣香律师： 　　对每一个买房人来说，最头痛的问题就是购买的房子出现质量问题，对大多数人来说，那可能会是自己一辈子的积蓄，因此购房时要慎之又慎，在此我建议大家要看五证两书，另外在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷阱，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师协助办理，虽然要支付一些费用，但会降低风险。

法邦网： 打造高端访谈，解析民生焦点。再次感谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王荣香律师： 　　谢谢主持人，谢谢朋友们的关注，再见。