法邦网—法律名人谈

法邦网： 王律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王荣香律师： 　　主持人好， 大家好，我是北京市雄志律师事务所的王荣香律师，很高兴和大家探讨延期交房所涉及的法律问题。

法邦网： 前几天，天顺国际花园的业主们堵住了售楼处的大门，讨要延期交房的说法。 而“不可抗力”成为开发商延期交房的挡箭牌。请王律师为我们解释一下，什么是“不可抗力”？

王荣香律师： 　　所谓不可抗力，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。当事人自身能力不能抗拒也无法预防的客观情况或事故。
不可抗力主要包括以下几种情形：
　　1、自然灾害，如台风、洪水、冰雹；
　　2、政府行为，如征收、征用；
　　3、社会异常事件，如罢工、骚乱。
　　不可抗力所造成的是一种法律事实，开发商认为造成延期交房的原因是不可抗力，是免责事由。

法邦网： 对于不可抗力，开发商对此还有一种解释：因天气原因等不可抗力，可以延期交房。这种“不可抗力”是否属于延期交房的合法理由？

王荣香律师： 　　如果确有重大灾害的自然天气原因，如台风、洪水、冰雹等不可抗力，对其工程建设产生了实质性影响的，延误了工期的是属于延期交房的合法理由。假设天气原因造成开发商停工两周，但开发商交房时延期了两个月，然后其主张是不可抗力造成的，其主张也是不能成立的。当不可抗力事故发生后，遭遇事故一方应采取一切措施，使损失减少到最低限度。也就是说，天气原因造成开发商停工两周，是可以向后顺延两周交房，但如果超出这个期限，也是要承担违约责任的。
　　天气因素对施工进度可能会造成严重的影响，但是一般的风雨天气均为正常的天气现象，作为开发商在进行房屋开发前，就应当根据气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保在承诺日期前顺利完工，因此，一般的天气变化等均不构成不可抗力，不属于延期交房的合法理由。

法邦网： 有网友说：开发商说延期交房是政府原因，因此延期交房可以免责。我怎么核实开发商的这种不可抗力的理由是否真实呢？

王荣香律师： 　　这种延期交房的理由可以去建委等相关部门核实。

法邦网： 据您从事房地产维权多年的经验，开发商以不可抗力延期交房的“托词”都有哪些？

王荣香律师： 　　开发商比较常用的不可抗力“托词”有政策调整、有重要事项在审批中、政府机关办事效率低、不能贷款、天气原因或天气原因导致的材料运输困难、物价上涨导致原材料供应不足等等。

法邦网： 了解了开发商经常用的不可抗力托词。我们再看看网友问到的延期交房违约金的问题。延期交房违约金一般的标准是什么？我国对延期交房违约金有无详细明确的规定？

王荣香律师： 　　延期交房违约金一般是万分之二左右，法律上并无明确规定。因此，延期交房的违约金遵循当事人意思自治。

法邦网： 有网友说如果签订协议时约定的延期交房违约金很低，怎么办？过低的延期交房违约金比例属不属于霸王条款？

王荣香律师： 　　签订协议时约定的延期交房违约金很低，可以与开发商协商，调整违约金的数额。你一旦签订了协议就意味着你对这一违约金数额的认可。过低违约金的出现与开发商的强势地位是分不开的，尽管很不公平，但是在法律上主张其是霸王条款也很难得到法院支持的。

法邦网： 业主在维权中索要延期交房违约金是有法律依据的，那延期交房造成的损失应该由谁来负责？有网友说自己给装修公司交了定金却因开发商延期交房无法按时装修，损失的定金能不能算延期交房造成的损失而向开发商索赔？

王荣香律师： 　　延期交房的责任应该由开发商来承担，延期交房的损失原则上也应该由开发商来承担，但是主张开发商赔偿损失的时候，往往依据双方的协议中关于延期交房的违约责任的约定。超出约定的金额部分恐怕要自己承担了。
　　交付装修定金的网友可以主张，但能赔付多少，不好说。另外，自己也是有过失的，开发商还没交房，您就忙着交装修的定金，未免有些心急了。

法邦网： 前面我们谈到了很多针对延期交房可以主张的权利。最后请王律师为大家总结一下，面对延期交房，购房者可以通过哪些方式进行维权？

王荣香律师： 　　先协商解决，协商不成可以委托律师给开发商发律师函，也可以到政府相关职能部门投诉，还可以去人民法院提起诉讼。

法邦网： 延期交房的维权方式，我们将在下期请王律师继续为大家进行讲解。对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王荣香律师： 　　延期交房是一个很普遍的现象，其中原因有很多。希望政府相关部门能够加强监管，打击不法行为，捍卫和保护人民利益。同时也希望房地产开发商能够增强道德自律，在规范的市场运作中赢得市场，使企业做大做强。

法邦网： 再次感谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王荣香律师： 　　希望节目越来越好，越来越精彩。