法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理不说不明，房子的事不说不行！大家好，欢迎来到《法眼看房产》我是主持人魏彬彬，今天做客我们节目的是关键律师，关律师您好！在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

关键律师： 　　大家好，我是北京市两高律师事务所的关键律师。之前我已经给大家分析、总结、解答一些房产有关争议及解决方式，今天很高兴再次做客，希望能给大家一如既往的帮助。

法邦网： “一瓦顶成家”深刻地阐释了房子对于中国家庭的重要性。然而居高不下的房价，让老百姓真的无法淡定，有钱的“囤房”，没钱的“抢房”。当房产遭遇继承，情况相当复杂，那么房产继承，如何才能避免“自家人告自家人”呢？

关键律师： 　　在我接手的案件中，相当多的一部分案件都是家里人因为拆迁或者继承分配财产不均等原因而走上法庭，现实生活中确实存在这样的无耐，我想每个家庭因为房产打官司而伤了兄弟姐妹情意的都是悲剧，官司没有谁输谁赢，在情感上都是输家。但又不能不打官司解决问题，为什么呢，因为双方都没有对自己的权利有个清醒的认识，这也没有办法，你不可能要求老百姓都很了解法律，那么律师在帮助当事人打官司时，基于原被告之间的亲情关系，我作为律师，在诉讼中经常做一些调解工作，争取在给双方解决矛盾的同时，尽力维系亲情，我想这也是做好律师工作的一项要求。如果要避免所谓的“自家人告自家人”首先要求老百姓要主动的去了解法律，老百姓自己学法不现实，但可以通过咨询律师来了解自己的权利。其次，在继承房屋时，最好能对权利进行及时的固定，所谓固定，指的是老人订立合法有效的遗嘱或通过书证、录音、证人等证据的形式先行确认自己的权利，避免今后发生纠纷时无证据可依。再次，要对家庭成员间能及时的沟通，事先通过协议的形式对对方的行为进行相对的约束。

法邦网： 根据有效的遗嘱继承了房产之后，又该如何办理房屋继承手续呢？

关键律师： 　　如果有公证遗嘱的话，凭该遗嘱及被继承人死亡证明、继承人与被继承人关系证明去房屋所在区县房产管理部门办理，如过没有公证遗嘱，可凭法院判决，依法办理。

法邦网： 有网友发来提问：“我姑姑的老伴过世了，他的儿子说为避免以后产生遗产税，要求把房产过户到他的名下。我觉得这样有些不妥，可是又不知道如何说服姑姑，所以请问关律师，这房子到底该不该过户？如果过户有可能产生哪些问题？可以采取什么措施防范？”

关键律师： 　　目前还不存在遗产税这个概念，至于今后有没有可能征收所谓的遗产税，我认为可能性不大。如果你的姑姑将房产过户到她的儿子名下，这意味了你的姑姑对该房产不再享有所有权，该房产将属于他儿子的个人财产。从这个角度来讲，也不应该过户。如果他儿子存在婚姻关系，在其婚姻关系期间内过户给给其儿子，今后也存在着该财产权利人认定的问题，有可能会变为其夫妻共同财产，与你的姑姑不再有任何关系。另外，道德风险也是不得不防的。所以，从任何角度来讲，律师都不会建议你姑姑将房产过户给其儿子名下。

法邦网： 谈到这里我们需要明确一下，赠与房产与继承房产在法律上有何区别？

关键律师： 　　简单的说，赠与房屋需要赠与人与受赠人签订相关协议，赠与人为了赠与房产，进行了房屋产权变更登记手续后，赠与房屋行为才算完成。而房屋继承分法定继承和遗嘱继承，都是在被继承人死亡后发生的，继承人依据遗嘱或按照法律规定对房屋进行继承。

法邦网： 国家频繁对对房地产市场进行第二次调控，各项政策的出台和实施，使得当下购房人的成本加大，不少人开始在税费上大动脑筋。那么赠与的房产和继承的房产都需要缴纳哪些那些税费？

关键律师： 　　赠与房产需要缴纳契税、营业税、印花税等，个别情况下，受赠方需要缴纳20%的个人所得税。继承房产要看是否是法定继承人，（即：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）来继承，如果是，则不需要缴纳契税，如果不是，则需要缴纳契税、印花税等。具体缴纳税种以地税局公布的标准为准。

法邦网： 不少购房人避税的目的主要是避掉买卖交易中的营业税和个税，所以不少人铤而走险，想通过“假赠予真买卖”来过户，这种省钱的方式可行吗？将会遇到怎样的风险？

关键律师： 　　实际上赠与房屋也是需要缴纳营业税，个别情况下也要缴纳个人所得税的。实践中，这种做法不可取，对买房人来说，可能会出现一些不好的法律后果。在房屋买卖合同中，往往规定了比较详尽的权利义务关系，对买卖双方来说，都是一种制约，如：购房款如何交付，定金及违约金的问题，房屋装修标准、交付时间及今后房屋出现质量问题如何索赔等等。而在赠与法律关系中，相对来说，赠与人的义务要少很多，当出现纠纷时，受赠人几乎无法向赠与人主张权利，甚至赠与人随时都可以撤销赠与，这样来说，对那些真买房的人来说，法律风险或者要承受的道德风险是不言而喻的。

法邦网： 有网友发来提问：“我继承父亲的一套老房子，被一个朋友看上了，我打算卖给他，可是我现在还没有办理房产证，能否直接更名给我朋友呢?我朋友说他不介意的。”继承房产该如何交易呢，请您为他解答一下。

关键律师： 　　没办法直接更名，首先这房屋的产权人就不是他，是他已经去世的父亲。首先，他应该和其他继承人之间达成一致的协议，其他继承人放弃继承权的情况下，同意他继承全部房产，并在公证处办理相关公证文件后，去房屋管理部门办理产权人变更手续。如果各继承人无法达成一致协议，也就是对被继承房产有纠纷或不放弃自己继承的份额，他就更无法与朋友进行交易了。说白了就是，他先要处理好自己家内部问题之后，才可以对外进行交易。

法邦网： 在这个限购时代里，人们难免会有这样的疑虑：得到赠与或继承的房产后，会不会受限购政策的影响呢？请关律师为大家解答一下。

关键律师： 　　在北京来说，继承房产是不受限购政策影响的，但受赠房产还是要受到政策限制的，除非经过法院判决认定的赠与。

法邦网： 如果已经成功取得了继承房产的所有权人，能否申请地方的保障性住房？

关键律师： 　　应该是不可以的。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

关键律师： 　　每次谈到房产问题时我总觉得访谈内容局限性很大，实际处理房产纠纷时会遇到各种各样的房产纠纷类型，我希望能给大家总结出一些我的成功案例，大家在遇到类似纠纷时，也能有一个借鉴。

法邦网： 打造有质量的高端访谈，这里是《法眼看房产》感谢大家的支持，感谢关律师的参与。在此，也请关律师对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

关键律师： 　　谢谢法眼看房产节目，希望今后能继续参加该节目，能够为大家解释一些有关房产的法律问题。