法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理不说不明，房子的事不说不行！大家好，欢迎做客《法眼看房产》我是主持人魏彬彬，今天做客我们节目的是张君律师您好！张律师您好！在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

张君律师： 　　大家好，我是张君律师，很高兴再次在“法眼看房产”栏目和大家交流。

法邦网： 近来，随着楼市限购等调控政策的深入，开发商面临着巨大的销售压力。不少开发商打出“精装房”“全装修交房，拎包入住”等优惠促销。可是到底他们所说的“精装房”是指那种房屋呢？是全部经过装修的房子吗？

张君律师： 　　首先，“精装房”并不是一个法律概念，从字面上理解，“精装”应该有别于“简单装修”，也就是说其装修标准应该高于“简单装修”。至于“简单装修”我认为是在毛坯房的基础上进行的基本的地面铺装、墙体粉刷和厨卫设备的安装等装修工作。

法邦网： 我国对于精装修住宅的验收有无具体的参考标准及相关立法？

张君律师： 　　关于精装修住宅的验收目前国家尚无专用的统一标准，但是住建部下发的《商品住宅装修一次到位实施导则》可以视作对商品住宅装修的规范性文件。
　　此外，各地方（尤其是大中型城市）政府主管部门都在积极制定地方的成品房装修技术标准。例如重庆市建设委员会出台的《成品住宅装修工程技术规程》详细规定了成品住宅装修的设计、施工、监理、验收和质量包修等关键环节的技术要求。该规程被视为关于精装修成品住宅的较全面的地方标准。

法邦网： 关于“精装房”的这些闹心事，业主们都说是被“样板房”给忽悠了，自己实际买到的房子在装修质量上都比“样板房”差，使用的材料和配件都比“样板房”的要便宜很多。开发商交给业主的房子与承诺的“样板房”不符，业主能否就此问题要求开发商赔偿差价？

张君律师： 　　我国《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。” 此外，《商品住宅装修一次到位实施导则》第2.2.3条规定：“居室装修质量首先应表现在样板间，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量，交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准，样板间在购房者入住之前不宜拆除”。可见，如果开发商提供的商品房如果在质量或装修上比样板房差的话，买房人是可以追究其违约责任的。

法邦网： 据了解，在销售深圳万科第五园六期的时候，开发商曾给业主承诺“每平方3000元的装修费用”，而和业主签订的合同中，所写的装修费用却是每平米500元，对业主称是为了规避税收。一个是口头承诺，一个是书面协议，这种阴阳合同是否具有法律效力？

张君律师： 　　一般在司法实践中，是承认“阴合同”的法律效力的，因为“阴合同”是双方真实意思的体现；另外从另外两个方面也可以说明这一点:首先双方实际履行的合同是“阴合同”，因为买房人支付了阴合同的相应对价，开发商也应该按照相应的标准履行合同规定的装修义务；其次从“阳合同”的本质上讲，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，按照我国《合同法》相关规定，该“阳合同”实际是无效的。

法邦网： 合同与承诺不符，装修费每平方米3000元变成500元，开发商说是为了避税，那么开发商的这种“避税”行为是否合理合法？

张君律师： 　　在这里使用“避税”是错误的；应该称之为“偷税”（或称“逃税”、“漏税”），即纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报，逃避缴纳税款的行为，这当然是违法的！而“避税”是合法的。

法邦网： 真金白银换来的却是开发商的粗制滥造，这叫业主们怎么能咽下这口气？那么这些业主应该如何维护自己的合法权益呢？

张君律师： 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定房屋出现重大质量问题时，业主可以解除合同并要求赔偿损失。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，“商品房交付使用后，……经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房……”。也就是说，抛开主体结构质量不合格可以退房这一点不说，只是存在一般的质量问题（包括装修的问题），原则上是不能主张退房的，这也是出于维护交易稳定方面的考虑；但是买受人有权要求开发商返工，并赔偿损失。

法邦网： 在精装标准“自定义”的大环境下，合同与宣传不相符的纠纷频频发生，请问张律师开发商的这种做法是否属于销售欺诈？

张君律师： 　　首先让我们看一下《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的两个条款：第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
　　如上所述的条款列举了在商品房买卖过程中欺诈买受人的情形；并且，我个人认为该条款应该严格适用，一般不能做扩大化的解释。所以仅是存在装修合同与宣传不符的情况，是很难认定成销售欺诈的，一般只能认定是违约行为。

法邦网： 精装房的购买者在签订《房屋买卖合同合同》的时候，需要特别注意哪些问题？

张君律师： 　　对于精装房的买受人，在签订《房屋买卖合同合同》时除了应该像一般的买房人一样必须仔细阅读合同中规定双方权利义务的主要条款及违约责任条款的内容之外，还应该对合同中关于装修部分严格审查，包括装修的设计图纸、装修选材及报价、保修保证、验收规范、违约责任等条款，当然，最好有专业的人员陪同签约。

法邦网： 与毛坯房相比，精装修房可为业主节省大量的时间和精力，但由于不能全程监控装修过程，且不时爆出精装修房的质量存在问题，不少业主对装修工程质量感到心里没底。对于一些缺乏专业知识的业主来说，在精装修房交房时该如何验收，应该注意些什么？

张君律师： 　　注意要提前列出验收清单、逐项验收、注意对房屋所有的家具、隐蔽工程和墙顶地面装修的检验，还要注意不要先签字后检验，务必先检验后签字。当然建议最好有专业知识的人员（或其他有收房经验的人员）陪同验收。

法邦网： 据了解，目前精装修房尚无行业标准，且在监管层面，也没有一个关于精装修房的交房验收标准。在两者缺少的情况下，精装修房出现问题自然不可避免。对此您有什么好的建议吗？

张君律师： 　　古人云“不以规矩，不能成方圆”；首先希望行业协会，也就是“中国建筑装饰协会”能够尽快、尽全力提出合理、全面、可行的行业标准；同时希望上级主管部门，也就是“住房和城乡建设部”能够尽早出台关于成品房装修的国家强制性标准。

法邦网： 对于今天的话题，张律师您还有什么其他与大家分享的吗？

张君律师： 　　希望广大买受人在买房时一定要慎重，不要轻信销售人员的夸大言词，做到货比三家，利用一切可以利用的资源，做好买房前的准备；签订合同时和验收时最好要找到专业的人士陪同，很多买受人都是在纠纷发生时才后悔当初没有请律师去帮忙把把关。

法邦网： 打造有质量的高端访谈，这里是《法眼看房产》，感谢广大网友的支持，感谢张君律师的参与。在节目的最后请张律师对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

张君律师： 　　谢谢网友和栏目组的帮助和支持！希望栏目越做越好，选题越来越新颖，内容越来越贴近生活，解答越来越专业吧。