法邦网—法律名人谈

法邦网： 王优银律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师：     《法律名人谈》的各位朋友，大家好，我是北京圣运律师事务所的王优银，很高兴来到这与大家讨论关于小区停车位纠纷的话题。

法邦网： “有车一族”也苦恼，买了车没地儿停，小区的停车位天天上演“抢夺战”，为了一个停车位吵架、打架这都算是“家常小菜”，这么小区的停车位到底属于谁？有人说：“房子是从开发商那里买的，那车位肯定是属于开发商的。”他说的对吗？

王优银律师：     这个是停车位的产权归属问题，这要分几种情况，根据车位、车库的性质情况不同而确定其归属。在《中华人民共和国物权法》第七十四条中规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
    对于建筑区划内，规划用于停车的地区，要区分该所属地区的土地性质，若开发商没有取得车位所占土地的土地出让金，则该车位权属应当属于该小区全体业主所有，开发商是无权利进行出售的。反之，若开发商为此停车位所占土地单独立项、规划，并缴纳土地出让金，取得该土地的土地使用证等用地手续齐全，那么该车位的产权应归开发商所有，则可以进行买卖交易。
    而对于占用业主共有道路或其他场地用于停放车连的，该车位权属应归全体业主共有，开发商无权出售。
    另外还有一种就是地下车库，我国目前没有对地下空间的权属做明确规定，亦不适用土地及地上附着物的法律原则，而且有的地下车位(库)属于人防工程，人防工程是国家强制配套，是禁止销售的。所以对于地下空间利用权的归属要根据规划来确定，一般通过约定进行。 

法邦网： 根据上面的介绍，我们知道了“小区停车位到底属于谁？”这个问题是与小区停车位是否纳入小区规划密切相关，那么我们在购买房子的时候如何辨别停车位的“身份”呢？

王优银律师：     确实是密切相关的，所以提醒广大的业主，要仔细看合同，分清车位的产权归属问题，以免以后发生纠纷。业主在与房产开发商签订购房合同时依照上述《物权法》的规定应先明确车位、车库权属，车位也有公摊面积的，购买合同上会写明使用面积和建筑面积，如果车位面积已经计入公摊面积，则开发商无权处理车位产权，如果没有计入公摊面积，则看该车位所在地区是否单独规划缴纳土地出让金并取得合法的产权手续，然后再对于具体使用问题做明确的约定，若有疑问，可到房地产管理部门进行查询。

法邦网： 请问王律师，对于那些已经购买了停车位的住户，为了避免以后可能发生的小区停车位纠纷，能否也像购买房屋一样，获得一个类似《房屋产权证》一样的“身份证明”呢？

王优银律师：     是的，买房子要领房屋产权证，大家可能都知道。车位也有产权证。根据北京市国土资源和房屋管理局发布的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》(以下简称《通知》)规定，自2003年1月1日起，室内机动车停车位的销售应以“个”为计价单位，并可单独核发房屋所有权证。
合法取得车位产权证的业主来说，是受国家法律保护的，
    没有取得车位产权手续的开发商出售给业主，业主有的只是一纸买卖合同，并不是产权证，则不受我国法律保护，业主可能承受风险损失。

法邦网： 面对小区停车位紧缺的形式，有些人不仅买了小区的房子还把小区的一百多个停车位全都给买了下来，用来租给其他用户，由此而引发的停车位纠纷也非常多。可是小区的住户可以购买多个停车位吗？停车位是否也有“限购”呢？

王优银律师：     上述《通知》中规定，商品房销售(预售)中，室内机动车停车位的销售应以“个”为计价单位。销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。看要买卖双方愿意，可以买多个停车位。因为车位紧缺的问题越发严重，限购问题可能也是时下讨论热点，这要看具体开发商、小区的规定。

法邦网： 有人认为，车位的投资是一个“一本万利”的买卖，因为买了车位也就是买了车位的“地”了，占好车位那片“地”，那片“地”就是我的！请问王律师这种想法对吗？买车位就是买“地”吗？

王优银律师：     这个观点自然是错误的，购买停车位，取得合法的产权手续，法律上只是取得该区域的所有权，具有使用、处分的权利，但并未取得该片土地的所有权，土地的所有权需追究该片土地的性质，所以并不是买了车位就是买了那块地。

法邦网： 在公共产地设立停车位，收取的停车位收益到底归谁呢？我们都知道，一般停车位的费用都是由物业统一收取的，那么这笔钱难道就归入物业的“腰包”了吗？

王优银律师：     公共地区设立停车位，依照《物权法》第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
    这点上法律规定的相当明确，对于公共地区的停车位权属是属于业主共有的，所以由此产生的停车位收益自然亦属于全体业主共有，物业只是代收，一般可以取得代为管理费。物业若要处置停车位或由此产生的收益也应事先经2/3以上业主的同意。

法邦网： 小区停车位纠纷归根结底都是，小区停车位太少而导致的，那么开发商在小区规划和设计的时候，对于小区的住户和停车位的比例问题上，是否有标准可循？一般控制在何种比例之下？

王优银律师：     是的，对于住宅性质的停车位规划比例上，国家建设部推行的“住宅性能认定标准”中规定：3A类住宅住户与停车位的比例要达到1:1，2A类住宅要达到1:0．8，1A类住宅要达到1:0.6（其中1A级性能认定是面向中、低收入家庭的经济适用型住宅；2A级性能的住宅是面向中、高收入家庭的商品住宅；3A级住宅则是提供给高收入家庭的功能齐全、舒适度高的商品住宅）。
    全国各地区对于这种规划比例也有相关规定，各地不同。本着合理用地、合理规划的原则，对于停车位紧张的问题有针对性的解决。

法邦网： 停车位纠纷与日俱增，与我国相关法律的不完善也有着直接的联系，面对日益激化的停车位纠纷，您有什么好的立法建议吗？

王优银律师：     对于日趋增多的停车位纠纷，终归是停车位产权归属的模糊，这不仅造成了住宅商品房交易和管理秩序、物业管理秩序的混乱，更令众多业主的利益受到了严重侵害，并由此引发了大量的矛盾纠纷，已是不容忽视的问题。为有效地解决我国存在的各种停车位纠纷，维护业主的财产权益，维持社会和谐稳定，避免大量的不必要纠纷发生，通过实践处理及经验借鉴，针对这类问题个人有几点建议：
    1、建立小区公示制度，明确业主对小区范围内所拥有的土地使用权，归全体业主共有部分，其用途由全体业主共同决定；明确规定开发商、物业公司的义务，公示小区共有车位的出售、出租情况，便于全体业主监督小区车位归属和使用情况。
    2、规定相关主管部门加强对开发商的监管。规范开发商对停车位的规划，规划部门应严格审核小区规划，对于开发商违法出售停车位的行为建立处罚制度，促进开发商合法合理买卖。
    3、完善产权登记制度。对于《物权法》中规定的不足，如地下车库的归属问题，现实生活中很多的纠纷，如何得到法律的保障，这就需要完善各性质停车的产权登记制度。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王优银律师：     在这里提醒广大业主，对于购房、购买停车位时需谨慎、仔细，在产权明晰、权责分明的情况下方可进行，以减免日后不必要的纠纷，及时求助法律，用合法合规的依据和事实说话，事半功倍才能万无一失。

法邦网： 再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师：     谢谢《法律名人谈》这个节目提供良好的沟通平台，谢谢广大观众的参与支持。