摘要 近期，国内知名房地产企业频频发生房地产质量纠纷，导致业主维权现象层出不穷。据调查发现，房地产质量纠纷频增与房价下降密切相关，且呈扩散趋势，而此前被行业快速发展所掩盖的诸多问题不断浮现。由于相关法规建设和监管滞后甚至空白，房地产质量纠纷可能成为引发社会矛盾的触点。为此，《法律名人谈》就网友关心的“房地产质量纠纷”问题采访了北京市亿嘉律师事务所王卫洲律师。
法邦网： 聚焦社会热点，畅谈法治事件。《法律名人谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人张倩。今天，做客我们节目的是北京市亿嘉律师事务所王卫洲律师。王律师您好！欢迎您做客《法律名人谈》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。
王卫洲律师： 您好，各位网友好。
法邦网： 伴随着越来越多的城市房价大幅下降，损失惨重的业主们，纷纷举起维权大旗。“维权潮”伴随着“降价潮”，一浪高过一浪。请问王律师，在房价下降的大背景下，业主维权主要涉及到哪些方面呢？尤其在房地产质量纠纷方面，业主维权会遭遇哪些方面的法律困境？
王卫洲律师： 随着房价的下降，房地产质量纠纷猛增，业主的主要维权主要表现在：1、以房屋质量不合格要求退房；2、要求开发商补足差价。这两个方面都存在不同的困难，因为从根上说产生房地产质量纠纷的原因主要是房屋价格下降，而之前买卖双方之间有明确的合同约定，故补差价在法律是很难支持的；而房屋质量问题则要看能否达到退房的条件。
法邦网： 目前，房地产质量纠纷呈现日益上升的趋势，但是争议焦点不在房屋结构等核心安全领域，而在装修等表面功夫上。如某些知名房企爆出地板甲醛超标、橱柜使用劣质材料、装修工艺不合格等。这说明了什么问题？业主针对这些问题该怎么维权？
王卫洲律师： 针对这些问题实际上不属于退房的构成要件，应当由开发商予以修改或者给予经济赔偿，处理这类问题主要看业主的诉求，如果是仅仅是这些表面的纠纷可以投诉或起诉要求赔偿；如果其目的是退房的话，我认为应该寻求其他方面的问题，如购房合同是否有效；购房合同是否显失公平、存在欺诈；或者其他法规规定可以退房的条件。
法邦网： 有些开发商以次充好或是玩弄概念，宣传时动辄强调“带精装”、“送豪装”，也在有意无意间积累了与消费者的矛盾。这样说来，一旦涉及诸如房地产质量纠纷这样的问题，房地产开发商在售房时的承诺、宣传是否涉嫌欺诈呢？应该承担什么责任？
王卫洲律师： 宣传资料在合同法应当属于要约邀请，如果宣传和实际不一致的话，应当在购房时要求开发商在合同中将有关承诺予以约定；但是，事实上很多房地产销售合同都是格式合同，合同内容总是保护自己，对业主非常的不利，又根本不同意更改合同，这对业主是很不利的，如果在合同中不体现以后要求维护权益将很难获得支持。
法邦网： 在出现房地产质量纠纷后，业主维权的诉求大致相同：以房屋质量问题为由，要求赔偿，甚至要求退房。这对解决问题有帮助吗？业主的诉求能够得到法律支持吗？
王卫洲律师： 如果房屋确实存在质量问题要求赔偿是可以获得支持的，至于退房则需要根据房屋质量问题是否能够构成合同欺诈或导致合同无效；或者其他法律、行政法规是否有规定可以达到退房的条件。
法邦网： 现在出现了房地产质量纠纷后，一些业主维权心切，剑走偏锋，采取各种极端办法，如砸售楼处、拉标语泄愤等，制造社会效应，逼迫开发商让步，或者逼迫政府出面调停。这样做，业主维权会有哪些法律风险？
王卫洲律师： 这种做法在法律上是不可取的，业主可能因扰乱社会秩序、毁坏公私财物罪等受到治安管理法处罚，甚至是刑法的制裁，造成的损失还需要赔偿。但是很多业主确实是没有解决的办法而无奈地走这一步，这其实都是购房时不了解情况造成的隐患。
法邦网： 有专家说，降房价是民心所向，也是正常的市场价格波动，有些业主维权以房地产质量纠纷为由要求赔偿，或者说以此为要挟要求房地产开发商“补偿差价”等，这是明显违反契约精神的，拿合同来说事，到底是谁在的“耍赖”呢？请问王律师，您是怎么看待这个问题的。
王卫洲律师： 房价下降是必然趋势，是符合老百姓生存需要的，但是由于部分业主购房时房价过高而后来房价下降造成的房屋“贬值”也是客观真实的，我认为从理论的公平正义角度讲，应当有开发商和业主按照共同承担的原则对降价造成的差额予以分摊，但很显然这个想法是不现实的；由于缺乏法律上的直接支持，才导致业主从房屋质量角度维护权益的现象发生。
法邦网： 据了解，目前在房地产质量纠纷方面，尤其是在对开发商未达到质量责任标准应如何返修、赔偿的法律规定上，只有建设部在2002年出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》这样一份关于精装修房屋的引导性文件，并没有强制推广执行的标准，导致业主维权缺少法律依据。那么，业主维权就真的无路可走了吗？房地产开发商，尤其是这些知名房企作为工程质量的第一责任人，在房屋质量管理上应该承担什么责任，履行哪些义务呢？
王卫洲律师： 在房屋质量方面开发商承担保证房屋质量合格的责任，对已经销售的质量合格房屋在一定年限内具有保修的责任。
法邦网： 迄今为止，我国在房屋质量管理上一直以工程结构安全为主，房屋验收条款也集中在安全上，在装修质量方面，无论是政策法规还是实际监管，都基本处于空白状态。这说明了什么问题？在以后包括房地产质量纠纷在内各种问题日益增多的情况下，业主维权应该怎么做？
王卫洲律师： 这个问题可以从《民法通则》《合同法》的角度予以解释，如果业主认为房屋装修质量存在问题，开发商应当承担证明房屋装修质量合格的举证责任，如果产生争议可以通过法院起诉，由法院来确认；装修确实存在问题的，开发商应当承担修缮和赔偿的责任。
法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？
王卫洲律师： 我认为业主维护权益应该首先搞清楚自己的诉求，结合诉求采取相应的法律措施，房屋能否退掉主要标准为：主体结构是否存在安全隐患；购房合同是否存在欺、显失公平；是否属于无效民事行为；房屋的户型、面积是否存在差错这其实也是主体结构的问题。但是事实上由于举证难的问题，业主维护权益是很难的，例如证明房屋面积不足涉及到公摊的测量，检测费用很高，根本承担不起。
法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。
王卫洲律师： 感谢各位网友的关注，再见。
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王卫洲律师
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