法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理儿不说不明，房子的事儿不说不行！大家好，欢迎来到《法律名人谈》今天做客我们节目的是王优银律师。王律师您好，在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师：     大家好，我是北京圣运律师事务所的王优银律师。今天很高兴来到法律名人谈，有幸与大家一起讨论有关二手房买卖中所涉及到的一些法律问题，希望我们今天的讨论能够给您带来切实的帮助。

法邦网： 既然二手房纠纷多多，那么我们有必要首先从挑选二手房房源中入手，那么请问王律师购房者在购买二手房时如何来挑选房源呢？应当注意些什么？

王优银律师：     一是应认真审查房主资格，查实卖方是否具备交易资格，是否对房屋拥有所有权;二是应认真审核房屋是否存在共有人，房屋所有权人的共有人(一般是其配偶)是否对交易行为知情并有书面授权认可;三是应查实交易房屋是否有承租人或第三人居住，居住的承租人或第三人是否有优先购买权;四是应仔细审核交易的房屋是否存在所有权纠纷，是否被法院、房产部门查封等行为导致房屋无法交易;五是应事先调查交易房屋能否办理户口迁移手续，以防止房屋购买后户口无法迁入。
    挑选到合适的房源后，买卖双方还应在签订购房合同时认真审核合同条款，并对条款进行明确。首先，在合同中应明确付款方式和房屋交付方式，并对房屋交付期限予以明确。其次，交易中应注意“定金”和“订金”的区别，定金是指付款的担保，买方在签订合同后付给卖方的定金，是作为将来付款的担保，如果买方不履行合同，卖方可以不退还定金，如果卖方按照合同履行了交房义务，定金便折为房款，如果卖方没有按照合同履行供货义务，则应当承担双倍返还定金的责任。而订金一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对买方形成约束，即买方对卖方的保证。若卖方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还;若买方违约，卖方有权把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。最后，还应事先对任何一方的毁约行为做出明确约定，就毁约赔偿事宜达成一致意见，并在合同中以书面形式予以明确。

法邦网： 如果当消费者确定了准备着手买这个二手房的时候我们应该要求卖家提供什么材料供我们来鉴别此处房产的权属问题呢？

王优银律师：     要求卖方提供的证件有房屋所有权证、土地使用权证、身份证、户口薄；委任代理人要查验授权委托书是否有效；共有房屋出售，要求其提供其他共有人同意的证明或者放弃优先购买权的协议或证明。
    除了要求卖方提供，我们自己也要向有关房管部门查验所购二手房产权的来源。查验房主是谁，如果是共有财产，查验各共有人的产权比例及拥有权形式，另外，查验登记日期、成交价格及房屋平面图。
    此外还要查验二手房有无债务负担，房屋产权只记录了房主拥有产权的真实性及原始成交事实，至于该房是否有其他债务负担，需查验有关证明文件，如抵押合同、租赁合同，房屋是否被法院查封。

法邦网： 如果我们遇到一套房子所有权是多人共同拥有的，那么在签二手房买卖合同时该如何签呢？

王优银律师：     共有所有的房屋需要经过其他共有人的认可，否则二手房的买卖效力将会受到影响。

法邦网： 当我们和卖家已经签好了二手房合同，并按约定支付了房款，此时是不是就能直接入住了呢？

王优银律师：     不是这样的。二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节，通常买卖双方都会注意前两个环节，而忽视了最后的环节，从而导致了一系列买房纠纷。比如没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍然无法求得平衡。因此提醒大家，在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题：
    (1)结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
    (2)告知电表状况在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
    (3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。
    (4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。
    (5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。
    (6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。
    (7)结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。

法邦网： 购买二手房需要缴纳税款吗？如果需要，那么需要交纳什么税？由谁来交？具体又是如何来计算的？

王优银律师：     一、 买房人应缴纳税费
    1、契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
    2、印花税：房款的0.05%
    3、交易费：3元/平方米
    4、测绘费：按各区具体规定 
    5、权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。
    二、 卖房人应缴纳税费： 
    1、印花税：房款的0.05% 
    2、交易费：3元/平方米
    3、营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的) 
    4、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

法邦网： 有网友发来提问，购买二手房时可以去银行贷款吗？具体怎么办理二手房买卖的贷款手续呢？

王优银律师：     一般来说申请二手贷款都需要以下几个步骤：
    第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。
    第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。
    第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料： 
    （1）身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明；
    （2）济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越； 
    （3）买卖双方签订的购房协议书；
    （4）同意以所购房屋作抵押的证明；
    （5）有不低于购房价款30％的自有资金；
    （6）贷款银行要求提供的其他文件或材料。
    而售房人须提供如下资料：
    （1）售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明；
    （2）房屋共有权人同意出售的书面文件；
    （3）所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；
    （4）如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件； 
    （5）保证所售房屋符合上市出售条件的证明。
    第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。
    第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到泉州房地产交易管理所办理房屋交易手续。
    第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。
    第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。 

法邦网： 我们注意到，现在大多数的二手房买卖，都是通过房地产中介公司进行的。那么有网友就认为：“是房地产中介公司提供的二手房房源，那么如果在交易二手房时出现问题，房地产中介公司就必须负责任。”这位网友的说法对吗？房地产中介公司在二手房交易中应当履行什么义务？

王优银律师：     买二手房免不了找房产中介，要和中介签《居间合同》、《定金合同》或《佣金确认书》等法律文件。这些合同大多都由中介公司自己制订，对客户的约束很多，约束自己的很少。这些合同由于没有(或很少)对中介义务的约定而会对买方将来维权有所影响，不过买方并非一点办法也没有，因为即便合同中对此没有明确约定，但根据合同法规定中介仍然应当承担法定义务，违反了这些法定义务而给客户造成损失，中介还是要承担赔偿责任的。
    这些法定义务主要是指：
    (1)“应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”；
    (2)“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。

法邦网： 如果我们购买到的二手房正在被出租中，我们能否立刻终止租赁关系呢？

王优银律师：     不能。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效！这即是“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

法邦网： 为了避免以上二手房买卖纠纷的发生，请王律师为大家支支招，在签订二手房购房合同时，应该注意些什么？

王优银律师：     好的，房子是生活的根本，大家购买时确实要谨慎防范。有这样几点问题需大家注意：
    第一，注意所购买房屋的权属，这主要指审查我们所交易的房屋有无抵押或是存在其他房产共有人。根据我国法律的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋是不得转让的，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意方可转让。
    第二，注意审查房屋价款或其他费用及佣金。房屋价款应该由买房者与出卖人协商而定，其实在实践中，大多数二手房买卖都是通过房屋中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也要一并明确。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，另外对交易失败后佣金的退还做出约定，避免之后不必要的纠纷。
    第三，须对付款方式进行具体约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点。买卖双方往往由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。目前，房款一般分三期支付，除定金外，还有首付款和尾款，每一笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要事前进行特别约定。
    第四，注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、燃气、物业管理费、维修基金等相关费用的结算及负担。
    第五，确定违约责任条款和产生纠纷后的救济方式。确定违约责任条款有利于防止违约行为产生后，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任、违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国 《仲裁法》的规定写清明确的条款。

法邦网： 对于今天的二手房买卖话题，您还有需要补充的吗？

王优银律师：     还有一点就是，不可忽视二手房买卖中的定金、订金，它们之间是有区别的。“定金”在法律上有明确的概念：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果开发商违约，就要向购买方双们返还定金。在法律上有明文规定定金的灵敏额不能超过合同总价的20%。“订金”在法律上没有明文规定。出现在房屋认购书中的“订金”，其业主或赔偿仅仅是单方的，是购房者对开发商的保证。在开发商如果违约是否双倍返还的问题上并不明确。如果开发商违约，只要退还订金即可。

法邦网： 再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师：     涉及二手房的问题非常多，在今天有限的时间里肯定不能够说完。二手房在交易过程中由于国家调控政策复杂多变、办理过户或借贷手续繁琐等因素面临种种纠纷，买房者在购买二手房的过程中，一定要事先做好充分的准备，明晰二手房买卖的各个流程与细节，尤其注意相关的法律问题，避免日后产生法律纠纷给自己带来困扰。