法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦社会热点，畅谈法治事件。《法律名人谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人张倩。今天，做客我们节目的是北京圣运律师事务所的王优银律师。王律师您好！欢迎您做客《法律名人谈》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 　　大家好，我是王优银很荣幸在此与大家一起分享房产方面的法律知识。

法邦网： 目前，在楼市持续调控，房价下降的态势下，有的房地产开发商使出浑身手段为提升业绩而降价售楼，甚至打出“团购买房”“你买房我还贷”等“疯狂”的宣传口号，这吸引了不少的“刚需”购房者的目光（其中也不乏投资炒房的人）。但是，不管怎么样，这里面一定存在着某些政策、法律风险。针对这些问题，请问王律师，您是怎么看待房地产开发商采取“团购买房”“你买房我还贷”等方式变相降价售楼的行为呢？

王优银律师： 　　目前楼市竞争激烈，因此希望通过这些举措，来吸引一部分刚需和投资客，促进销售，快点回笼资金。目前许多买房人还真“买账”，被这一促销手段吸引，到现场看房、登记，准备参加团购。但是从近阶段中央发出的声音看，楼市调控仍然会在相当一段时期内处于高压状态，购房者仍需擦亮眼睛，谨慎入市。最重要的是要将房比三家，综合比较各家楼盘的房子品质和价格，再考虑到哪个楼盘出手。
　　团购的概念日渐深入人心，房屋团购近两年在菏泽也是大行其道。其原理是遵循市场规律，量大价优的批发价原理。团购的形式也是多种多样，从发起的主体上看，一般可以分为四种：一种是购房者自发组织；一种是购房者所在单位组织职工团购，一种是房地产经纪公司或媒体等中介性机构组织；还有一种是开发商主动推出团购政策。 
　　因为团购具有明显的价格优势，所以被许多购房者尤其是投资型购房者所青睐。大多数购房者眼里只有优惠和利益，感性胜过理性，从而忽视了团购的法律风险。然而风险与收益总是成正比的，所以团购的法律风险也会比一般的购房风险更大，尤其是当“团购房”成为开发商非正规的融资手段时。

法邦网： 如今，没有什么是不能团购的，甚至包括房子、车子、飞机等。当高档楼盘也开始团购的时候，当实际购房折扣率达30%—40%，甚至更高时，到底谁应该高兴？谁又在“恐慌”呢？目前，房地产开发商采取“团购买房”手段降价售楼，似乎让出了很大一块利润，但让利的背后，却隐藏着未见的风险。实际上，这些团购的待建房屋资质、手续不全，在未取得项目预售许可证或还没有开工的情况下，就采取大幅折扣提前销售，这样对房地产开发商和购房者来说，存在哪些法律风险呢？

王优银律师： 　　待建房屋资质、手续不全，在未取得项目预售许可证或还没有开工的情况下很可能会钱财两空。团购中的资金必须有安全保障，防止钱财两空。商品房的预售是有法定条件的，开发商必须取得预售许可证之后才允许销售商品房，一些实力不足或者未取得预售许可证的开放商就会采取推出团购的方案，利用团购的形式先让购房者交纳一定的认筹金或者诚意金，甚至是交纳一定比例的房款等，而此时还不属于严格意义上的销售。对于开发商来说不仅可以规避风险还可以达到融资的目的。显然购房者在这时候是要承担一定的风险的。
　　为了保证团购房款的安全，避免钱房两空，通常的做法有两种：
　　一是组织者与开发商对团购资金进行共管，以保证该资金不被挪用。
　　二是将开发商的土地使用权抵押给组织者，在开发商具备了预售条件后解除。另外，购房者在团购时，应当选择资金实力雄厚的开发商进行购房，减小团购款的安全风险。

法邦网： 目前，“团购买房”的主要形式有：房地产开放商和某些网站合作发起“团购买房”的活动；一些单位组织职工与房地产开放商统一谈判进行“团购买房”；还有就是社会“散户”自发组织参加“团购买房”。无论何种形式，这其中都有一个合同关系的问题，即直接购房者、中间组织者、房地产开放商三者之间的合同关系，请问王律师，这里面会牵涉到那些合同法律问题呢？又该如何处理呢？

王优银律师： 　　《合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。再则，基于产权登记一户一证的要求，在团购合同中，组织者与开发商的团购协议要直接约束团购人与开发商。此后，每个团购人还应分别与开发商签订正式的房屋买卖合同。组织者处理完毕受托事务后，要及时督促团购人与开发商签订房屋买卖合同，把自己从此团购关系中解脱出来，避免产生不必要的纠纷。

法邦网： 据有关报道显示，在东北某市房地产开放商组织“团购买房”的活动中，某楼盘项目的团购，只有3份文件，一份为“商品房代建协议书”，由开发商与团购单位签订，作为团购单位委托开发商代建部分商品房的合约；一份为“项目团购说明”，规定了团购的户型、价格、付款方式等；一份为“团购住房认购书”，由购房人选定户型和付款方式，并确认交款时间和地点。这样的协议具有法律效力吗？尤其对购房者来说是好是坏呢？

王优银律师： 　　不一定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如果该《团购协议》具备商品房购销合同的主要条款，是商品房预售合同的话，该协议是无效的。但是如果开发商与购房者或者单位签订的《团购协议》不具备商品房购销合同的主要条款，只是普通的购房意向书或约定了其他的内容，如没有违反法律、法规强制性规定的，该协议属于有效协议。如果中途需要转让房产，那么不是对房屋的转让，而是对购房资格的转让。
　　在购房者与开发商签订《认购协议》、《团购协议》的时候，一定要将商品房买卖合同的主要条款写入到协议中，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，如该协议具有上述条款，该协议就对双方当事人发生法律效力，如开发商违约要承担违约责任，也可以要求开发商继续履行《认购协议》、《团购协议》，从而以约定的价格取得该商品房。

法邦网： 另外，在此楼盘项目的“团购买房”活动中，付款方式有两种：6.2.2式，首付60%，2个月后付20%，开发商取得预售许可证、签订正式买卖合同时，付剩余20%，这一付款方式，房价3850元/平方米（楼层差价50元/平方米）；4.4.2式，首付比例不同，付款方式同上，这一付款方式，房价调高至3950元/平方米。上述两种付款方式，都意味着购房者必须在两个月之内，付清80%的购房款。这种做法是不是属于“霸王条款”？尤其在未签订正式的房屋买卖合同、房价还有下降空间的时候，接受这样条款会有那些风险？

王优银律师： 　　应当说属于霸王条例。市场价格的变动可能会让消费者造成期待利益的损失。严重的还可能会让买房者资金丧失安全保障，导致钱房两空，没有良心的开发商甚至会收到团购款后卷款而逃，相信类似这种案例在各地都有发生过。

法邦网： 此楼盘项目的房地产开放商在“商品房代建协议书”中有规定：开发商应保证项目符合国家法律规定，并将陆续取得房地产开发和销售的所有批准文件，因开发商原因使得项目无法进行，开发商需全额退款，并支付20%违约金。这样的规定，对购房者来说合理吗？全额退还购房款、支付违约金等会有法律保障吗？

王优银律师： 　　不合理。购房者完全可以主张开发商违约，并要求开发商继续履行。但是如果房价涨幅较大，购房者的利益受到较大损失，则购房者可以依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条主张情势变更，主张根据市价对购房者的损失进行弥补。如果购房者的主张不能成立，那么开发商就必须以约定价格履行合同。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。

法邦网： 在此楼盘项目的“团购买房”活动中，团购名额是可以转让的，而且在某知名生活信息网站上，也出现多达400多条的“团购房号”的转让信息，一个名额的转让价格一般为2万元左右。房地产开发商这样做对其他正常购房者来说意味着什么？高价转让“团购房号”合法吗？

王优银律师： 　　团购房屋名额是可以买卖的，属于合同权利义务的全部转让。在购买团购指标时也需要签订详细的书面合同，对于哪些事项是转让后能办到的，哪些不能办到，遇到这些情况如何处理都应考虑在先，约定明确。但是房地产开发商高价转让“团购房号”有哄抬价格，从中谋取利益的嫌疑。

法邦网： 有专业人士指出，在进行“团购买房”时，必须要明确三种法律关系：其一、购房者与组织者之间是一种委托关系；其二、开发商与组织者之间的关系是基于团购人的委托而派生的买卖关系；其三、购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系。这种分析对购房者来说有哪些指导意义？团购买房者还需要注意哪些法律问题？

王优银律师： 　　买房者首先要理清法律关系， 根据《合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。房屋团购一般都有组织者，组织者就是联结购房者和开发商的桥梁和纽带。购房者与组织者是一种信任委托关系，组织者成为购房者的代言人，并与开发商砍价，真正的房屋买卖关系当事人为购房者和开发商。因此，购房者在选择团购房屋时首先必须理清以下三种法律关系：其一、购房者与组织者之间是一种委托关系;其二、开发商与组织者之间的关系是基于购房者的委托而派生的买卖关系;其三、购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系。如果混淆这三种法律关系，则可能产生法律风险，如：误将组织者当作购房者成为合同当事人，导致购房者维权不能。
　　其次，买房者要明确委托范围，防止购房者与组织者之间授权不明。组织者在与开发商谈判时，需在购房者授权范围之内行使权利，不得超越购房者的委托范围。因此，组织者与购房者在确认委托关系之前应当签定委托合同，以书面协议明确购房者的委托范围，明确组织者的权利和义务。组织者在团购之前应当充分听取购房者的意见和要求，并将购房者的意见和要求形成书面材料，拟定详细的团购方案。
　　最后是购房者在组织者与开发商谈判过程中应当充分行使自己的表决权，防止过分依赖组织者。组织者与开发商谈判的最终目的是作为受托人为购房者代办购房事宜，而最终与开发商签订购房合同的是购房者，最后享有房屋的也是购房者，因此购房者应当充分行使自己的权利，对拟购买的户型、面积、价位、附属设施、功能配套等应当充分发表自己的意见，组织者也要将与开发商就这些事宜谈判的最终结果告知购房者，并经购房者同意之后方可，购房者也要为自己的决定承担责任，不可过分依赖组织者。

法邦网： 在上面所说的楼盘项目“团购买房”活动中，房地产开发商计划卖出约1000套房屋，涉及总金额为2.9亿元。这意味着，此房地产开发商获得的这笔团购资金，是一笔期限在半年以上的无息贷款。这笔资金的获得和使用合法吗？会涉及到那些法律问题？

王优银律师： 　　对于购房者而言，开发商如果挪用这些款项后能及时补足，不影响房屋建设和办理产权证等事项，那就只不过是被人占了一道小便宜，影响还不算大。一旦开发商挪用资金后不能及时补足，则轻则拖延办理产权证的时间，重则很有可能因无法办理产权证而不能取得住房的合法手续与保障，或者造成房屋建设停滞给买方者造成更大的损失。

法邦网： 有些业内人士指出，房地产开发商试水“电商”，纷纷组织“团购买房”活动，名义上想达到“老百姓少付钱，开发商多卖房”的双赢效果，实际上在资质、手续不全的情况下，“团购买房”很有可能成为房地产开发商“圈钱”“违法融资”等的手段，一旦出现政策调控或出现其他问题，后果将不堪设想，为了保障购房者的利益，相关部门应该怎么做呢？可采取那些措施？

王优银律师： 　　政府各部门之间应当完善诚信体系,建立长效机制。确定企业诚信等级制度,扶持诚信度高、开发实力强的企业,营造诚信健康的市场环境;建立网上公示制度,违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人信用档案,向社会公示;完善房地产开发建设的全程监管工作。对房地产开发项目提出控制性要求,严格市场准入,严把企业资质审批关,推行《建设条件意见书》《项目手册》制度及住宅小区交付使用制度;切实履行商品房预售许可制度,提高市场准入门槛,实施房地产开发项目资本金制度,预售资金监管制度,专款专用,切实保障开发建设资金,维护消费者合法权益。
　　同时也要建立共享机制,实行责任追究。建设、规划、国土等相关部门将开发企业在土地拍卖、规划、建设等领域的不良行为记入企业信用档案,并实现企业信息共享,由各相关部门联合查处开发企业的违法、违规行为。只要有一个环节违法行为没处理完毕,其他部门的审批环节及时暂停。实行红黄牌制度,对有不良记录的开发企业在资格年检时予以降级或注销资质证书,建立能升能降、能进能出的房地产动态资质管理制度。实行失信惩戒“黑名单”制度。开发企业有在建项目的,暂停办理各项审批手续,停止其商品房预售资格;没有在建项目的,暂停其承接新项目资格,同时将相关情况在媒体上予以曝光。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王优银律师： 　　购房者首要需要了解欲参与团购楼盘信息，最好是加入一些行政机关单位或事业单位组织的购房团，一般来讲，开发商不太敢坑害行政机关单位及其职工。其次，对于需要一次性交付巨额的团购款时，哪怕再优惠的条件也要慎重考虑；还有就是在同等条件下，最好选择实力雄厚的开发商进行团购。另外，如果是行政单位统一组织进行团购房的，单位尽可能的可以与开发公司对团购资金共管，以保证该资金的安全。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 　　团购买房的法律风险不可小觑，在实践中，有些团购房属于开发商的非正规融资手段，甚至有些开发商在团购人预付团购款之后即卷款潜逃等。因此，购房者和组织者在团购过程中均不得掉以轻心，避免产生不必要的经济纠纷。