法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理不说不明，房子的事不说不行！大家好，欢迎做客《法律名人谈》我是主持人魏彬彬，今天做客我们节目的是王优银律师，王律师您好！在我们探讨买房送面积问题之前，先跟大家打声招呼吧！

王优银律师：     大家好，我是北京市圣运律师事务所的王优银，很荣幸可以与大家在这里交流购房相关的法律问题。

法邦网： “这套房子光赠送面积就达XX平米，可以额外改成一个卧室”、“把赠送面积算进来，90平完全可以做三室”、“加上赠送面积，实际上我们的单价减了1000元/平米”……买房时不少销售人员都这样“吹嘘”自己家的赠送面积，购房者更是对这样的优惠“hold不住”，请问王律师，我国对于房屋面积的规划上有没有相关法律的规定？

王优银律师：     这些所谓的“赠送面积”，是不反映在房产证中的，业内也叫“偷面积”。我国也一直在规范这一块内容，目前主要是2000年的国家质量技术监督局制定的《房产测量规范》和2005年建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》。这两年，上海、广州等地陆续出台了一系列规定，如《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》、《广州规划管理建筑面积计算办法》，进一步细化了《建筑工程建筑面积计算规范》的规定。应该说，开发商“偷面积”的空间也越来越窄了。

法邦网： 据了解，这些打着“买房赠面积”的开发商们所赠送的部分中，把房屋设计中的飘窗面积，算到了总面积里，那么这种凸出去的飘窗所占的面积到底能不能算做房屋总体的使用面积呢？

王优银律师：     关于这一点，我国目前的规定存在不一致的地方。2005年建设部制定的《建筑工程建筑面积计算规范》中规定9类面积不应计算建筑面积，像飘窗、凉棚、露台、露天游泳池、宽度在2.10m及以内的雨篷等。根据这项规定，飘窗所占面积不应计算建筑面积。
    但是，各地对飘窗面积的规定又不尽相同。例如上海市规定，飘窗台面与室内地面的高差不小于0.5米，飘窗高度不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.6米的，飘窗面积不计算建筑面积，不符合条件的飘窗按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率。广州市规定，飘窗突出外墙结构边线小于或者等于0.5米且高度（含上下结构厚度）小于2.2米的，不计算建筑面积。超出上述规定的，按照其水平投影面积计算建筑面积。
    在此，建议当事人在购房时结合当地具体规定，必要时可以咨询专业律师。

法邦网： 除了飘窗问题，很多消费者对于阳台面积的计算也颇具疑惑，某楼盘的置业顾问说：“买房子送一半的阳台面积，自己再改装一下还可以隔出一个洗衣间来，多划算呀！”可是有人却说：“阳台的面积是国家送的，又不是开发商送的！”这是怎么回事？阳台的面积到底是怎么来计算的？国家对此有无具体规定？

王优银律师：     阳台的情况，跟飘窗类似，我国的规定也不尽一致。根据2005年建设部的《建筑工程建筑面积计算规范》，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。这里的水平投影面积，我解释一下，就是太阳直射时，房屋落在地上的阴影外轮廓线所包围的面积。从这个角度看，“一半阳台的面积是国家送的”这样的说法，有一定道理。
    但是，根据2000年国家质量技术监督局《房产测量规范》的规定，全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭的阳台计算一半建筑面积。
    具体到地方来讲，像上海、广州等地的规定又有所不同。也再次提醒广大购房者在购置房产时，一定结合各地的具体规定。

法邦网： 有网友发来提问：“我去年买的房子，购买时售楼小姐告诉我，我买的户型可以获赠4平米的使用面积，这样加上我自己购买的62平米后，总共就能获得66平米的使用面积。然而当收房时我却发现，房子使用面积只有62平米，并没得到开发商承诺的4平米，我找到他们，他们却说如果房子不足62平米他们可以补差价，但如果面积达到62平方米却不足66平方米时，开发商则不承担责任。这属于欺诈吗？我能起诉开发商吗？”

王优银律师：     这种情况，维权的话，难度很大。售楼处工作人员虽表示会赠送4平米的使用面积，但仅仅是口头承诺，这4平米并未体现在书面购房合同中，买房者往往很难举证，这4平米也很难得到法律支持。买房者最保险的办法是将赠送面积，写入书面购房合同，开发商交付的房屋如若不符合合同约定，购房者可以追究开发商的违约责任，维护自身合法权益。

法邦网： 无独有偶近日，深圳一楼盘以“买复式，买一层赠一层”的巨大诱惑，吸引了许多购房者竞相抢购，然而在签购房合同的同时，开发商还让购房者签订了一份事先拟定好的《施工委托协议书》，约定购房者委托施工方加建一层楼板，即开发商承诺的“送面积”。正是因为这多加的一层，被政府认定为违建，从而使700多户业主瞬间成了拿不到房产证的黑户，这是一份怎样的合同呢？这份合同是否有效？送的面积为什么会引发这么严重的后果呢？

王优银律师：     这属于开发商有意规避法律风险，通过这份《施工委托协议书》把法律风险转嫁到购房者的身上。这些送的面积，实际上已经超出了开发商报建的施工图，属于擅自加建、改建的情形，这样的加建、改建房屋其实已经属于违法建筑，很难通过验收取得产权证。
    本案中开发商要求业主签署的其实是一份格式合同，也就是采用格式条款的合同。根据我国《合同法》的相关规定，格式条款是指当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的条款。
    我国《合同法》39条第1款规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第40条规定了格式条款无效的法定情形，除了一般合同无效情形外，还特别约定了“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。
    我个人认为，开发商利用购房者专业房地产法律知识的欠缺，利用双方不对等的地位，采用这样一份格式合同，将法律风险转嫁到购房者的身上，导致购房人无法办理产权证，落入购房陷阱，违反了合同法的基本原则，免除了开发商应负的法律责任，应当属于无效合同。

法邦网： “仅凭一份格式合同，让我们莫名其妙成为黑户不说，还要我们承担违建的责任，我们的权益谁来维护？”一位业主愤怒的说。开发商为了赢得市场，将原先交给递交给政府的施工图改建，现在被查出来后，却导致业主无法拿到房产证。他们到底该如何维权呢？

王优银律师：     开发商其实早就参透了“赠送面积”中的法律风险，所以他们事先利用这样一份《施工委托协议书》来转嫁风险。这样，广大购房者的维权之路，就更加举步维艰。遇到这样的情况，首先应和开发商、规划部门沟通，争取能有一个合理的解决方案，同时还可以委托专业的律师向法院起诉。

法邦网： 纵观事件我们发现，深圳的这个楼盘项目五证俱全，根据国家规定，五证齐全就意味着“房屋可以预售或现售”，然而这个五证俱全正常经营的楼盘项目，为什么也会发生违建这样的事情呢？

王优银律师：     所谓的“五证”其实就是指，开发商预售商品房时应当取得的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。但是，拿到这五证，并不能保证就一定可以拿到房产证。比如本案中，开发商取得五证后，私自改建、加建，这样的情形一般很难通过验收，也意味着购房者拿不到房产证。

法邦网： 对于已经购买了“送面积”房屋的消费者而言，真是哑巴吃黄连有苦说不出呀，首付交了房正在建，可是等房子建好后会不会也被认定为违建呢？在此还请王律师来为大家出个招，怎样补救才能规避法律风险？

王优银律师：     前面讲到了，开发商私自加建、改建的面积，如果没有批准手续，很难通过验收，取得房产证。对于已经购买了“送面积”房屋的消费者而言，还是有很大的风险的。如果不能跟开发商以及规划部门协商好解决方案，最好是委托房地产领域的专业律师，通过法律手段维护自身合法权益。

法邦网： 那么请问王律师，正奔波在买房路上的人们在挑选新房时又该如何避免掉进开发商布的陷阱里呢？

王优银律师：     其实，还是一个理性选择的问题。天上永远不会掉馅饼，要理性对待开发商的一些促销手段。提醒大家，即使是拿到了五证的楼盘，也一定要警惕房产商的事后违建，避免自己花了钱买到了违法建筑。另外，也建议大家在购房时及时咨询专业人士，避免掉入开发商的“促销陷阱”。

法邦网： 对于今天的话题，王律师还有需要补充的吗？

王优银律师：     现在房地产市场低迷，开发商的促销手段层出不穷，一些不负责任的开发商的信口开河的背后往往隐藏着巨大的法律风险。提醒大家，在购房时，面对各种促销口号，一定要保持理智。开发商所谓的“赠送面积”，是不会体现在房屋产权证中的，今后发生产权转移、继承或者拆迁等情形，购房者的此部分利益很难保障。

法邦网： 还是那句话，天下没有免费的午餐，别光顾着占小便宜，却吃了大亏！打造有质量的高端访谈，这里是《法律名人谈》我是魏彬彬，谢谢大家的的支持，谢谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师：     很荣幸今天能跟主持人和大家交流，这个节目为律师和广大受众提供了一个很好的交流平台，希望节目以后继续关注民生，也希望节目越办越好。