法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理不说不明，房子的事不说不行！大家好，欢迎做客《法律名人谈》我是主持人魏彬彬，今天做客我们节目的是赵健律师，赵律师您好！在我们探讨小区物业纠纷问题之前，先跟大家打声招呼吧！

赵健律师：     大家好！我是北京市圣运律师事物所的赵健律师，很高兴来到《法眼看房产》节目和大家交流。

法邦网： 按理说，业主生活和物业工作都是在一个小区里，双方只有共同努力才能把小区建设好，因此两者之间也应该是一种相互信任、非常紧密的关系。然而在现实生活中，情况却并非如我们想象的那般美好。从各种媒体报道中，我们也经常听说一些业主和物业闹矛盾的新闻。不难看出，在这些矛盾中, 物业费用问题都是一个很大的矛盾诱因。那么我国目前对于“物业费”到底有没有一个收费标准？

赵健律师：     目前，我国对于物业管理费用的具体标准并无明确的法律规定。国务院出台的的《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。” 
    这条规定，是一个关于对物业管理费用原则性的规定，它明确物业管理的收费标准会受到两个因素的制约：首先是价格主管部门所制定的价格管理办法，这里所谓的价格主管部门一般是各省、直辖市、自治区的发展与改革委员会。比如北京市发展与改革委员会在2005年12月19日发布了《北京市物业服务收费管理办法》，对北京市的物业管理收费内容和方式进行了十分详细的规定；其次就是当事人的意思自治，物业服务收费标准更重要地在于业主和物业服务公司的约定，也就是物业服务合同。当然合同中物业费用的约定也不是随意的，这往往也会受到物业服务公司的具体服务项目和成本、当地的社会经济发展情况以及交易习惯等因素的影响。

法邦网： “不交钱物业费就断电！”小区物业俨然成了电影里“黑社会”常常扮演着的“讨债专业户”。对此业主认为：“物业是在乱收费，这种费用当然不能交”。那么请赵律师为大家谈一谈，这物业公司收取的“物业费”究竟包括哪些费用？

赵健律师：     一般情况下，物业费是包含两部分内容的：一是公共性服务收费，二是特约服务收费。其中，特约服务收费项目，坚持自愿原则，其收费标准由双方协商议定。公共性服务收费服务项目的内容则主要包括：物业共用部位、共用设施的日常运行维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；房屋共用部位的日常养护维修；根据需要增设的其他服务项目。

法邦网： 为了收着钱，物业公司把物业费和水费电费都“捆绑”起来一起收，那么这种强硬的收费方式，是否合理合法？请赵律师谈谈您的看法。

赵健律师：     这种行为肯定是不合法的。《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
    从本条规定我们不难看出，物业费和水电费等是两个不同的概念，水电费是物业公司根据委托合同关系，代相关企业收取的。物业服务公司将物业费和水电费捆绑起来收，是毫无道理的。

法邦网： 小区物业纠纷，从来都是“清官难断家务事”，尤其是对物业费的收费标准、收费项目、收取方式等方面，业主和物业双方却存在着诸多分歧。公说公有理，婆说婆有理，双方都觉得自己是对的。那么我国对于小区物业费的收取有没有具体法律规定？

赵健律师：     关于小区物业费的收取，我国的《物业管理条例》和《物业管理条例实施细则》规定的较为原则。为了细化这方面的规定，目前很多地区已经出台了地方性的规定，例如《山东省物业管理条例》、《河北省物业管理条例》、《苏州市物业管理条例》、《合肥市物业管理条例》等，对物业费具体的收费标准、收费项目、收取方式等方面，都做了较为具体的规定。
    虽然是这样，各地关于物业费收取发生的纠纷仍不在少数，而且地域间的差别还是比较大的，我国亟需制定较高位阶的法律，来规范化物业费的收取。

法邦网： 面对物业的种种做法，作为小区的业主到底能不能因此而拒交或少交物业费呢？请赵律师为大家解答一下。

赵健律师：     关于业主能否拒交物业费的问题，也不能一概而论。根据《合同法》的相关规定，在物业公司没有提供物业服务合同所约定质量和数量的情形下，业主们是有权不交或者少交物业费的，诸如《北京市物业管理办法》等文件也确立了物业费收取“质价相符”的原则。但是实践中，业主不满物业服务而拒交物业服务费的案件，业主败诉的居多。这是因为，很多情况下，《物业服务合同》中关于双方的权利义务的规定就不够平等，业主往往很难举证物业公司没有达到约定的标准，况且不按期支付物业费还会有损害全体业主的共同利益之嫌。所以，很多时候，物业公司提供了基本物业服务时，业主拒交物业费的诉求很难得到支持。
    根据《合同法》、《物业管理条例》等相关规定，物业公司提供的服务达不到合同约定水平的，可根据物业公司提供服务的质量状况，适当减少业主的应交服务费，我国，目前的司法实践中也是这样做的。当物业服务企业，存在物业管理不善、房屋维修不及时、清洁卫生不到位等情形时，业主完全有权利要求少交物业费。当然如果我们能够有利举证，拒交物业费也不是完全没有可能的。

法邦网： 据了解，业主不交物业费，是因为物业公司在服务上存在很多问题，甚至侵犯了自己的权利。而物业公司却觉得“欠债还钱天经地义“自己有权利起诉。那么在您看来，业主们是应该先交钱，还是先维权呢？业主到底该如何维护自己的权利呢？

赵健律师：     交钱和维权其实是相互交叉的，要结合具体的情形加以确定。一般说来，我更认可先维权后交钱的方式。在民法上有一个概念叫做“事实合同”，就是说当事人的某些事实行为可以产生改变或者创设合同的效力。“交钱”就是一个典型的事实行为，如果物业服务公司没有按照合同要求提供物业服务，业主在明知的情况下仍然向物业服务公司缴纳物业费用，那就有可能产生业主以实际行动认可了物业服务公司某些不和合同规定的服务活动，这对于业主后来的维权是十分不利的。
    关于具体的维权方式，往往也需要结合具体的情形进行选择。在这里我想给广大业主几点建议：
    1、维权时要时刻牢记以物业服务合同为标准和依据；
    2、为了保证维权过程中广大业主的生活质量，建议尽可能地采取积极沟通协商的方式，促进纠纷的顺畅解决；
    3、当出现比较严重的物业纠纷时，及时向律师寻求法律服务，往往更可能促进纠纷的快速、经济、彻底地解决。 

法邦网： 分析到这里，我们不禁要问：“物业纠纷与房地产开发商到底有没有关系呢，造成今天这样剑拨弩张的局面，房地产开发商是否有责任？”请赵律师为大家解答一下。

赵健律师：     物业纠纷，是业主和物业服务企业基于物业服务合同的履行产生的纠纷，从法律关系上说，与开发商没有必然的联系。但是呢，在我国目前情况下，应当说物业纠纷跟开发商有着千丝万缕的联系。
    很多情况之下，业主与物业服务企业之间的纠纷都是围绕房屋质量问题、公用设施等问题产生的，问题产生的原因往往是开发商交付的房屋、公用设施等不合格，物业公司承担了较重的维修、维护义务，业主往往也以此为理由拒交或者少交物业费，引发物业纠纷。应当说造成今天这样剑拨弩张的局面，房地产开发商还是负有一定的责任的。

法邦网： 物业服务不好，业主不交费；而业主不交费，服务会进一步下降；不少小区物管陷入了这样一个怪圈。那么在您看来，这些纷纷扰扰的小区物业纠纷究竟是如何造成的呢？

赵健律师：     其实物业纠纷是一个社会问题，结合我自己的维权经验和其他律师的一些总结，我认为主要有几点原因：
    第一，开发商未尽到义务，将问题转嫁给了物业公司。刚才也提到了，业主与物业服务企业之间的纠纷都是围绕房屋质量问题、公用设施等问题产生的，问题产生的原因往往是开发商交付的房屋、公用设施等不合格，业主入住后不满，导致纠纷发生。
    第二，物业公司服务不达标。现实中，很多物业公司提供的服务与收费不符、达不到物业合同约定的标准，业主往往拒绝缴纳物业费。
    第三，业主往往采取消极维权方式处理问题。广大业主在遇到物业纠纷的时候，第一反应就是拒交、少交物业费，采取这样一种消极的维权方式，却忽视了及时通过法律手段维权。导致双方的矛盾积怨越来越深。

法邦网： 有人认为：“解决小区物业费纠纷最好的方式就是，公开小区物业的收支情况，这样一来，业主不会交“糊涂费”，物业也不会当“黄世仁”！“那么您是否赞同他的看法，小区的物业费是否应该公开透明？

赵健律师：     小区的物业费当然应该公开透明，物业服务企业提供服务，业主缴纳的各项费用的收支情况，应当向业主公开。而且这样一来，很多物业纠纷也会迎刃而解了，业主知晓了费用收支情况，拒交物业费的情况也会减少。事实上，很多地方已经出台了相关的规范文件。如北京、乌鲁木齐、沈阳等各地，都已明确规定物业公司必须向业主公示上一年度物业费收支情况。

法邦网： 开发商、物业公司、业主之间“剪不断、理还乱”的责权利关系，也就注定了物业管理纠纷解决起来难上加难。对此，您有什么好的解决办法吗？

赵健律师：     这个问题已经不仅仅是一个单纯的法律问题了，我认为要解决这个问题，需要从以下三方面入手：首先是完善立法，明确开发商、物业公司以及业主之间的权责关系；其次，政府部门加强对物业服务公司的管理和监督，督促他们增强服务意识，提高服务质量，合理收费，对业主做好必要的解释说明工作，最终要和业主建立最基本的信任关系，只有这样，才能从根源上解决业主和物业服务公司的矛盾。最后，一旦出现纠纷，建议广大业主及时咨询专业人士，以合理、有力的方式维权，维护自身合法权益，也避免纠纷复杂化。

法邦网： 对于今天的小区物业纠纷的话题，您还有什么补充的吗？

赵健律师：     物业服务纠纷说大不大，说小不小，其中最关键的还是对法律的正确理解和运用。这就希望广大业主在遇到问题时不仅要有维权的意识，而且还要能够依据法律和物业服务合同，妥善解决物业纠纷。此外，业主之间也要加强信息的沟通，加强团结，建立有效的业主自治组织，从而形成一股强大力量，只有这样，才能够自我解决某些业主自身的问题，在与物业公司的协商中增加谈判的筹码，更有效地监督物业服务公司，督促他们提供质价合一的物业服务。

法邦网： 打造有质量的高端访谈，今天的《法律名人谈》就到这里，再次感谢赵健律师的讲解和广大网友的热情参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

赵健律师：     谢谢大家，今天非常高兴能跟大家一起交流小区物业的问题，希望能同法邦网一道，宣传法律知识，帮助广大业主解决实际生活中遇到的问题。也希望我们的节目越办越好。