法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦社会热点，畅谈法治事件。《法律名人谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人张倩。今天，做客我们节目的是北京雄志律师事务所王荣香律师。王律师您好！欢迎您做客《法律名人谈》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王荣香律师： 　　主持人好，各位网友好，我是北京市雄志律师事务所的王荣香律师，很高兴做客《法律名人谈》，和大家一起探讨开发商批条是否具有法律效力的问题。

法邦网： 近日，一开发商与消费者上演了一场闹剧。该开发商因发现购房者并非买家所说的领导亲戚，取消了给予的7.8折折扣。买家则认为既然已经答应，则必须履行，否则是不讲信用，有违约之嫌。那么，该开发商的行为算不算违约呢？首先，我们请王律师为我们简单分析一下，该开发商的批条属于何种性质，是否具有法律效力？

王荣香律师： 　　要约和承诺达成一致，双方当事人意思表示一致即表示合同成立。上述开发商误以为消费者是领导亲戚，给予7.8折的折扣，是对消费者要购房这个要约的承诺，合同成立，后开发商取消折扣，构成违约。
　　在上述情况下，开发商批条已经是对消费者购房的承诺，两者达成一致合同即告成立，具有法律效力。

法邦网： 但是开发商发现买家并非自己所想的领导的亲戚，有网友献招，称开发商可以以重大误解为由，撤销做出的承诺。但是也有网友说，这是一种欺诈，您怎么看？

王荣香律师： 　　在我看来，该行为既构不成重大误解，也构不成欺诈，消费者是否是领导家亲戚与房屋买卖没有关系。要约和承诺达成一致合同即告成立，消费者有购房的要约，开发商有卖房的承诺即可，他们之间的合同是有效的。这种情况下，开发商确实存在误解，但达不到重大误解。

法邦网： 根据媒体报道我们无法明确双方是否已经签订购房合同。如果双方已经签订了购房合同。该购房合同是否有效？

王荣香律师： 　　是有效的。合同的生效要件主要包括：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益；4、合同标的需确定和可能。在上述情况中，如果消费者和开发商签订了合同，且符合上述合同有效的构成要件，则该购房合同时有效的。

法邦网： 批条与合同是何种关系？如果合同已经生效了，作为开发商是否必须履行签订的合同呢，开发商是否可以撤销做出的承诺？

王荣香律师： 　　批条是合同的一部分，是对价格的变更，相当于补充协议。如果合同签订并生效了，开发商是要履行合同的，撤销做出的承诺要承担违约责任。

法邦网： 根据《合同法》的规定，有重大误解或欺诈的合同，可以选择撤销合同。这里的重大误解及欺诈如何理解？

王荣香律师： 　　在合同中，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。
　　欺诈是指故意以虚假的陈述使他人发生错误的认识的行为。
　　而且，在实践中，谁主张存在重大误解或欺诈，谁要承担举证责任。

法邦网： 那么，买家假称自己是领导亲戚，使得开发商主动给予折扣的行为，是开发商的重大误解吗？

王荣香律师： 　　买家假称自己是领导亲戚，开发商主动给予折扣，这里面有些所谓的潜规则的事情，我认为，其中虽然有买家的欺骗，但不构成重大误解。

法邦网： 因重大误解可以选择撤销合同。那么，《合同法》中还有哪些情况可以撤销合同呢？

王荣香律师： 　　合同法第五十四条规定，因重大误解订立的合同、在订立合同时显失公平的合同、一方以欺诈胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

法邦网： 如何撤销合同呢？是不是单方不履行即是撤销合同呢？

王荣香律师： 　　合同的撤销只能是权力机构来进行，有撤销权的一方请求人民法院或者仲裁机构进行撤销。
　　单方不履行不当然认定是撤销合同，有可能是违约或者迟延履行等。

法邦网： 撤销合同时，需要注意哪些问题呢？

王荣香律师： 　　在《合同法》中第55条这样规定的：
　　有下列情形之一的，撤销权消灭：
　　(一)、具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;
　　(二)、具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”
　　第75条：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王荣香律师： 　　可以说，这个事件本身就是一场闹剧。给领导亲戚打折，有行贿之嫌。发现非领导亲戚，取消折扣，当属违约。希望类似的闹剧不要再次上演。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为公众提供法律服务。

王荣香律师： 　　谢谢主持人，衷心祝愿《法律名人谈》栏目越办越好。