法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理不说不明，房子的事不说不行！大家好，欢迎做客《法律名人谈》我是主持人武灵敏，今天做客我们节目的是王优银律师，王律师您好！在我们探讨房屋质量纠纷问题之前，先跟大家打声招呼吧！

王优银律师：     主持人好，大家好。我是北京圣运律师事务所的律师王优银 ，非常高兴有机会与大家共同探讨法律方面的相关问题。

法邦网： 如今，住房是人们的硬性需求，有一套质量上乘、居住舒心的房子是一件幸福的事。可最近发生了一幕众多业主围在开发商门口讨要说法的事，原来是开发商交付的房屋存在各种各样的质量问题，业主直呼没法儿收房。我们了解到，业主收房，不是说开发商通知业主过来收房就行，业主需要知道开发商交付的房子是否符合交付的规定，那么，开发商需向业主提供哪些材料证明交付的房子是合格的？

王优银律师：     一般说来，开发商要证明交付的房屋质量符合售房合同的约定，需要提供三种文件:
    一是《建筑工程质量认定书》，这是由国家质检部门出具的相对专业的对房屋质量的认定和证明文件；
    二是《住宅质量保证书》，这是开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。
    三是《竣工验收备案表》，这是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。而一旦送交备案，就表明开发商要对楼盘“终生负责”。而该表也是业主们在实际收房中容易忽略的。
    在此也提醒大家，在收房时一定要求开发商提供这三种文件《建筑工程质量认定书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》。有了这三种材料，自己的房屋就相当于上了“三保险”，出了质量问题，可以要求开发商负责。

法邦网： 另外，业主收房的时间一般是由开发商提前通知，有时开发商只是电话潦草通知一下，可当业主到后却会出现种种不能收房的问题，请问律师，从维护业主的合法权益来看，开发商通知业主来收房，具体应该怎样通知才算合法有效的？这在我国法律上是如何规定的？

王优银律师：     根据我国现行规定，开发商通知业主收房，应当出具书面的《收房通知书》，也有称《交房通知书》，载明收房的时间、地点，业主应当携带的证件，收房流程等。《收房通知书》送出后，由业主本人或者能够代表业主的人签收，方才有效。

法邦网： 业主收房时需要具体携带什么材料吗？请王优银律师具体给我们罗列一下。

王优银律师：     如果是业主为个人的话，那么在交房时业主本人要携带下面的材料：
    1、业主本人身份证明原件；
    2、商品房买卖合同原件；
    3、银行按揭合同原件（此项请按揭付款客户准备）；
    4、购房全款收据或购房首付款收据；
    5、《前期物业服务协议》、《业主临时公约》（如您还未签订协议，请到现场签订）。
    如果是单位购房、共同购房或者业主不能亲临的情况，还需要相关能够证明其他人员拥有代理权限的材料。

法邦网： 业主去收房时却发现房屋频现质量问题，认为开发商交付的房子压根儿不能收，那根据王律师的实务能力，业主所说的房屋没法儿收，一般指的是房屋存在着哪些情况？请王律师简单为我们介绍一下。

王优银律师：     结合具体实务来看，房屋没法儿收一般存在两种情况：
    一、开发商不能提供《建筑工程质量认定书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》等应当提供的文件资料；
    二、房屋的质量不符合购房合同约定，或者不满足《质量保证书》中的承诺。
    这里的质量问题一般包括：水、电、气等配套设施及相关设备不齐全，影响正常使用；房间墙面涂料不均匀、不整齐，门、窗不能严密接合，下水不畅通等情形。当然，这里总结的有限，业主在实际生活中，遇到的问题远比这些情况要复杂，各种质量问题都有可能遇到。

法邦网： 房屋在质量上一般要达到什么要求，才符合业主收房的标准，我国法律对此有什么相关规定吗？

王优银律师：     我国的法律法规尚未对此有明确规定。从实践中看，房屋的质量应当要达到购房合同的约定以及《房屋质量保证书》、《竣工验收备案表》、《建筑工程质量认定书》等记载的标准。业主在实际验房时，也可以从以下两个方面查验房屋质量：
    首先要查验的是房屋内部的质量问题，包括房屋面积是否符合合同约定，地面、墙面、天花板等是否平整，入户门、外围栏杆等是否安装正常，水、电、气是否正常畅通等等。
    其次还需要查验房屋外部环境工程的细节问题：包括小区物业服务是否完备、安保措施是否到位，小区公共设施是否完好，绿化、健身设施是否到位等等。

法邦网： 对于房屋的种种质量问题，业主要求开发商支付相应的违约金也是合情合理的，在本事件中，开发商扬言只支付部分违约金，请问王优银律师，支付违约金的多少主要是依据什么？对违约金支付的额度有限度吗？对此我国法律是怎么规定的？

王优银律师：     对于违约金的数额，当然应当主要依据业主与开放商购房合同的相关条款。需要注意的是，在法学理论上，违约金分为两种，一种为损害赔偿性质的违约金，另一种是惩罚性质的违约金。目前我国《合同法》只承认损害赔偿性质的违约金。这意味着过分高于或者低于实际损失的违约金都不会得到法院的认可。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》中的相关规定，高于实际损失30%的违约金都属于“过分高于造成的损失”，高出的部分是不受法律保护的。

法邦网： 对于收房时出现的房屋质量问题或其他问题，业主跟开发商交涉往往会处于弱势地位，业主们该如何搜集最有利的证据，从而更好的维护好自己的合法权益？律师在搜集证据方面会起到多大作用？

王优银律师：     业主们在购房时一定要有足够的保存证据意识。一般说来，在购房中的各种文件材料，包括《购房合同》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《建筑工程质量认定书》等都有可能成为维权时的重要依据，因此一定要妥善保存。
    当发生房屋质量问题时，业主就要有意识地收集相关房屋质量方面的证据，比如对房屋质量存在问题处进行拍照，邀请邻居共同见证，必要时也可以请专业部门对房屋质量进行鉴定。同时，业主也要注意收集自己损失方面的证据，包括保留装修发票、对损坏处进行鉴定，以及申请证据保全公证等。
    由于房地产维权专业性很强，涉及到较多的专门法律规定，普通业主很难面面俱到。专业的房地产业务律师，专业知识和实务经验都较为丰富，在他们的帮助之下，维权之路会畅通许多，具体到律师在搜集证据方面的作用，我认为有以下三方面吧：
    一、指导业主如何收集证据。律师往往对哪些材料能够作为证据是非常敏感的，律师能够提醒业主在哪些方面收集证据以及收集哪些证据；
    二、指导业主如何使用证据，某一个证据材料能够证明什么，能够有多大证明力，以及在什么时间、什么场合出示这些证据都是有专业经验的；
    三、提供相关法律服务，比如申请证据保全公证等。

法邦网： 收房是至关重要的，我们在收房时都需要关键注意什么，如何正确的收房？请王优银律师给我们出出招。

王优银律师：     首先，在收房前要留意开发商通知收房的具体方式和时间，并且注意向开发商索要上面提到的“一证二书”。
    其次，就是我们刚刚提到的，在验房环节既要注意房屋内部的细节问题，包括室内几何尺寸是否符合合同约定，地面、墙面、天花板等是否平整，入户门、外围栏杆等是否安装正常，水、电、气是否正常畅通等等。也要查验房屋外部环境工程的细节问题：包括小区物业服务是否完备、安保措施是否到位，小区公共设施是否完好，绿化、健身设施是否到位等等。
    当发现房屋质量问题时，要及时暂停收房手续，与开发商沟通，要求开发商作出说明或者采取补救措施。千万不要因为入住新房的急切心情就匆忙入住。

法邦网： 在收房时出现纠纷，除了和开发商必要的协商谈判，在适用法律上都会用到哪些法律？请王优银律师来谈一谈。

王优银律师：     首先是《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，购房合同属于买卖合同的一种，当然要受到《合同法》相关条款的规制。这里提醒业主特别要注意以下几个条款：第8条，通常作为业主要求开发商履行合同的依据；第61条、第62条，通常作为对合同未尽事宜的补充依据；第107条至114条，通常作为违约时请求开发商承担违约合同的依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》也是咱们业主维权的有利依据。当然，这也需要根据具体的案情去把握。
    法律方面，也可能会涉及《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国物权法》、《中国人民共和国民法通则》，等相关规定。
    另外，像国务院为规范房地产开发所颁布的一些行政法规也比较重要。我们最熟悉的就是《城市房地产开发经营管理条例》了，它对房地产从开发到经营以及相应的法律责任都作出了相关的规定，能够成为业主检查开发商是否违规的重要依据。

法邦网： 对于因房屋质量问题导致业主无法正常收房的情况，您还有什么要补充的吗？

王优银律师：     要购买一所房子，对于大多数人来说，可能要需要经过很多年的奋斗，在购房过程中也要处理大量繁杂的事物。这样，在收房时，难免会有急切、兴奋的心情，并可能由此放松对相关事项的查验。在此还想提醒一下广大业主，这买房的最后一步一定要走好，要做好查验工作，切莫心急收房、仓促入住。在收房过程中如果遇到任何问题，也不要姑且容忍，而是要积极与开发商沟通。必要时要勇于拿起法律武器维护自己的合法权益。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师：     谢谢大家，今天非常高兴能跟大家一起探讨收房验房方面的问题，希望能同法邦网一道，宣传法律知识，帮助广大业主解决实际生活中遇到的问题，也希望节目越办越好。