法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理不说不明，房子的事不说不行！大家好，欢迎做客《法律名人谈》我是主持人许丹丹，今天做客我们节目的是魏国鹏律师，魏律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

魏国鹏律师：    朋友们，大家好，欢迎关注法邦网的《法律名人谈》节目，今天我们共同探讨一下延期交房的法律问题。

法邦网： 近日，有一对新婚夫妻在“问政海口”平台上反映，买房三年至今未交，只能租房过日子，希望政府部门能帮助早日住进新房。像他们这种遭遇延期交房社会上还是蛮多的，但导致这种情况的原因却是不同的，那么请魏律师给我们介绍一下延期交房都包括哪几种情况？

魏国鹏律师： 　　延期交房主要包括开发商建筑工程施工不能按期完工造成的延期交房和开发商的房地产开发手续不健全造成的延期交房两种类型。前一种的延期交房主要是在房屋施工开发商由于资金链断裂或者施工方违约造成工期延迟、中止产生的；后一种延期交房主要是开发商再办理房产证开发手续时，有关手续没有获得有关政府部门的审批，没有取得相应的开发资质造成的延期交房。

法邦网： 像海口新婚夫妇这种是属于什么情况的延期交房，逾期了3年至今还未交房，开发商延期交房称是钉子户影响施工进程，魏律师对于这个问题您怎么看？

魏国鹏律师： 　　像海口新婚夫妇这种是属于开发商建筑工程施工不能按期完工造成的延期交房，开发商认为是由于钉子户影响施工进程造成的延期交房，但是仍不能免除开发商延期交房的违约责任。排除钉子户干扰正常的施工是开发商的义务，在开发过程中遇到钉子户的干扰是常见的现象，这个事实的存在属于商品房买卖合同以外的事实，对于该事件的排除干扰，应该由开发商负责解决，开发商不能以此作为对抗延期交房的理由。

法邦网： 说到延期交房就不得不提延期交房所涉及的违约责任以及违约金的赔偿问题，那么延期交房该由谁承担赔偿责任？延期交房的违约金该如何赔偿？

魏国鹏律师： 　　交房从商品房买卖合同的角度看，属于开发商的单方义务，这个义务是买方无法左右和控制的，所以延期交房是由于开发商的过错造成的，应该由开发商承担违约责任。延期交房的违约金应该按照《商品房买卖合同》的有关延期交房违约责任的约定进行赔偿，如果合同没有约定违约金的，应该按照给业主造成的实际经济损失计算赔偿的数额。

法邦网： 对于违约金的赔偿问题，海口夫妇得到的回应是开发商只表示一切按照合同规定，是否违约或是违约金问题等交房后再与业主协商。那么除了合同中约定的违约金赔偿，海口夫妻可以就逾期交房只能租房住而产生的房租要求赔偿吗？请魏律师为我们解答一下。

魏国鹏律师： 　　当事人因开发商的违约行为造成的损失大于合同中约定的违约金数额的，可以要求开发商赔偿实际给当事人造成的损失，海口夫妇可以要求开发商赔偿因租房产生的房租。法律依据是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

法邦网： 就延期交房问题，有网友提问开发商要延期交房是因为房屋有规划变更或设计变更，像这种情况下的延期交房可以要求违约金赔偿吗？

魏国鹏律师： 　　房屋有规划变更或设计变更，这个变更属于合同以外对房屋的变更，没有经过业主的同意，开发商进行的设计变更属于违约行为，应该承担违约责任，所有像这种情况下的延期交房业主是有权要求开发商承担违约金赔偿责任的。

法邦网： 当延期交房时往往连带的产权证的办理也延期了，那么开发商延迟交付房屋，并延迟办理产证，是否应当承担双重违约金？请魏律师为我们解答一下。

魏国鹏律师： 　　开发商作为合同的一方，有义务严格按照合同的约定履行相应的义务，如果因延期交房造成的产权证延期办理，这就造成了开发商两种违约行为并存的情况，一般情况下，在商品房买卖合同里，关于延期交房和延迟办理房产证属于两个不同的条款，这两个条款分别规定了违反上述义务应该各自承担的法律责任，所以开发商是要根据上述两个条款承担双重的违约责任的。

法邦网： 有网友提问房子是按期交付了，没有延期，但是产权证的办理却延期办理了，这种情况该怎么办？可以要求违约金吗？

魏国鹏律师： 　　开发商按期办理产权证也是开发商一项单独存在的义务，如果延期办理房产证，业主是有权要求开发商按照商品房买卖合同约定的违约责任条款承担相应的支付违约金的义务。另外延期办理房产证的，业主还有权行使下列权利，如果因为开发商的原因，迟迟不能办理房屋产权证书，则开发商应该承担违约责任，开发商有义务在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内履行该项义务，如果该房屋属于期房，即未建成的房屋，开发商办理房产证的期限是自房屋交付使用之日起９０日内；如果该房屋是已建成房屋的，开发商办理房产证的期限是自合同订立之日起９０日内。开发商没有在上述规定的时间内办理完毕房屋产权证书的，则需向买方支付违约金，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　如果开发商在应该办理产权证书的上述期限届满一年后仍不能办理产权证书，买方有权依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，要求解除合同、赔偿损失。

法邦网： 当我们遇到开发商延期交房难道就只能延长时间坐等房子交付吗，我们是否可以解除合同？如果能解除合同，开发商返还购房款是否应包括利息？

魏国鹏律师： 　　是的，在遇到开发商延期交房的情况时，业主是有权要求解除合同的，同时要求开发商返还购房款和相应的利息，法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

法邦网： 逾期交房的问题解决了之后，有些人选择了解除合同，也有些人选择了继续等房子交付，那么就请魏律师给这些等待房子交付的人说一说在交房应注意哪些事项？如果验收房子发现与预售中宣传资料不符合,那么这些资料是否可以作为证据要求赔偿？

魏国鹏律师： 　　如果等待开发商交房的，就应该审查一下开发商的主体资质是否合法，需要审查一下开发商是否具备《五证》和《二书》，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　如果验收房子发现与预售中宣传资料不符合,可以追究开发商合同欺诈的法律责任，业主有权要求开发商进行违约赔偿，这些资料是属于开发商的要约内容，其应该保证其真实性，所以这些资料是可以作为业主的索赔证据的。

法邦网： 一个简单的房屋买卖涉及的法律千头万绪，尤其是签订房屋买卖合同时要特别注意，怎么样避免那些对自己不利的条款以避免出问题时自己处于比较不利的地位呢，请魏律师，给那些打算买房的年轻人提个建议好吗？

魏国鹏律师： 　　对于即将购房的年轻人在购房时尽最大程度的回避法律风险是最重要的，所以在签订商品房买卖合同时，要注意审查一下“买方的义务”和“卖方的义务”这两部分的内容，可以就相关条款咨询律师，以回避相应的法律风险。

法邦网： 对于今天的话题，魏律师还有需要补充的吗？

魏国鹏律师： 　　关于今天的话题，需要补充的是，出现延期交房的情况时，不能等待和观望，应该积极调查和了解开发商延期交房的真正原因，以便做出正确的决定，即决定是退房还是继续买房，如果出现开发商推卸责任的行为，应该尽快诉诸法律解决。

法邦网： 打造有质量的高端访谈，这里是《法律名人谈》我是许丹丹，谢谢大家的的支持，谢谢魏律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

魏国鹏律师： 　　法邦网的《法律名人谈》是一项面向大众、服务大众的法律宣传栏目，切实为公众解决了很多相应的法律问题，希望这个栏目越办越好。