法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦社会热点，畅谈法治事件。《法律名人谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人张倩。今天，做客我们节目的是北京雄志律师事务所王荣香律师。王律师您好！欢迎您做客《法律名人谈》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王荣香律师： 　　主持人好，大家好，我是北京雄志律师事务所的王荣香律师，很高兴做客《法律名人谈》。

法邦网： 提到买房租房，不少朋友首先想到的就是房屋买卖的中介机构，既省事，又省心。可是，天津市的吴先生却不这么想。近日，房屋买卖中介机构将吴先生告上了法庭，讨要中介服务费。经过审理，法院做出了吴先生应依约给付1万余元中介费的判决。首先，请王律师为我们分析一下，卖房者与中介是什么关系？

王荣香律师： 　　卖房者与中介之间是居间合同关系，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。

法邦网： 如您所说，卖房者或买房者与中介签订的是居间合同，请问王律师什么是居间合同？有什么特别之处吗？

王荣香律师： 　　居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
　　居间合同具有以下特征：1、居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。
　　2、居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。 　　
　　3、居间合同是双务、有偿、诺成合同。

法邦网： 那么，居间合同是当卖房者与买房者达成合同之后，才会生效的吗？是不是说，只有达成合同之后，买房者或卖房者才需要给中介费的吗？

王荣香律师： 　　居间合同在居间人与委托人之间达成一致就生效了，不需要卖房者与买房者达成合同之后才能生效。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。未订立合同的，委托人可以拒绝支付报酬。

法邦网： 在房屋买卖时，像吴先生这种因为某种原因双方达成买卖合同后又违约的人不计其数。此时，还需要给中介服务费吗？

王荣香律师： 　　需要支付中介服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。所谓居间合同关系，是委托人与居间人在居间合同中形成的关系，其性质属于委托关系。居间人作为受托方，其义务仅是向委托方报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，而委托方才是合同签订的主导方，因此，买卖合同主要条款的协商和履行方式的确定，均应由委托人自主决定。双方达成买卖合同后又违约，以及买卖合同的履行等都不在居间合同的义务范围内。

法邦网： 有网友反应，其在看房之前签订了一份看房协议书，上面规定了，房屋买卖达不成协议的，也需要支付一定的辛苦费。这是不是霸王条款，有效吗？

王荣香律师： 　　对于这个看房协议书，我们应该遵循意思自治原则，如果你同意去看房，在一定意义上就表示你同意了协议上的内容。但房屋买卖达不成协议的，也需要支付一定的辛苦费的内容事先一定要对看房人明确告知。如果中介尽到了提示告知义务，我觉得很难认定为霸王条款。

法邦网： 在查阅资料时，我们发现有法院在处理中介费纠纷时，判决跳单的买房者将中介费补还给中介公司。但是在现实生活中，还有不少朋友遭遇到这种情况：中介介绍的房子没买成，但是却与房主签订了另外一套房屋的买卖合同，可能构成中介常说的跳单，请问王律师，这种行为是跳单吗？发生这种事情需要向中介缴纳中介服务费吗？

王荣香律师： 　　如果在居间合同中对此种情况有约定，从其约定。如果没有，这种行为应当不构成跳单。不需要支付中介服务费。

法邦网： 那么我们在与中介签订居间合同时应该注意哪些问题呢？

王荣香律师： 　　1、居间合同的服务内容要明确，约定的居间服务内容应包括：
　　（1）提供房屋信息，为委托人寻找并确定意向购房人。
　　（2）提供与购买该房屋相关的法律法规、政策、市场行情的咨询。
　　（3）协助对房屋进行实地查验。
　　（4）协助并撮合委托人与房屋购买人签订房屋买卖合同。……还应该包括协助办理的物业交割、办理过户手续等。
　　2、不要轻信中介工作人员的口头承诺。
　　3、对于中介服务费的支付及意外情况（包括买卖合同解除等）当有特别的约定。

法邦网： 谈到中介服务费，网友有不少的抱怨。很多网友在接触过多家报价不一的房屋买卖中介后，对服务费产生了诸多疑问。房屋买卖中介服务费的收取是多少？中介服务费有什么标准吗？

王荣香律师： 　　目前，中介收取的服务费标准不一，很混乱。在很大程度上也与房屋买卖市场的供求关系有影响。正常情况下，一般中介收取服务费在成交价格的2%左右。
　　现在的楼市调控，使得二手房买卖的成交量下降，我们可以看到很多中介公司打出了中介服务费只收1%的广告。
　　中介服务费收取的标准可以参考：北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(97年)第四条中规定实行政府指导价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁代理费和房屋买卖代理费。
　　房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收：
　　500万元以下                    2.5%
　　501——2000万元           　    2%
　　2001——5000万元                1.5%
　　5001——10000万元               1%
　　10001万元以上                  0.5%
　　实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8% 。

法邦网： 在买房卖房时，我们发现不少的中介公司收取中介费没有一定的标准，总会多要。此时，该怎么办？发生中介服务费纠纷时该怎么办？

王荣香律师： 　　中介服务费的多少，是双方可以协商的范畴。发生中介服务费纠纷了，可以去相关部门投诉，必要时通过法律途径加以解决。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王荣香律师： 　　相关政府职能部门应当对中介公司加强管理，规范其行为，创造良好的交易环境。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王荣香律师： 　　祝愿《法律名人谈》栏目越办越好。