法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理不说不明，房子的事不说不行！大家好，欢迎做客《法律名人谈》，我是主持人武灵敏，今天做客我们节目的是王优银律师，王律师您好！在我们探讨二手房买卖问题之前，先跟大家打声招呼吧！

王优银律师：     主持人好，大家好。我是北京圣运律师事务所的律师王优银，非常高兴有机会与大家共同探讨二手房买卖涉及到查封房的相关法律问题。

法邦网： 由于买二手房不仅手续办理简单便捷，而且房子也没污染源，使买二手房的人接踵而至。可近期，就有购房者反映，在给完首付或全付后，过户房子时发现居然是“查封房”，那什么是查封房呢？请王优银律师为我们具体介绍一下。

王优银律师：     查封房是指在房屋交易过程中，交易标的房屋实际处于被法院依法查封状态下的房子。在我们的日常生活中，我们的房屋有可能会因为财产保全、先予执行、强制执行等原因被法院查封。处于查封状态的房屋，属于《合同法》中权利瑕疵的情形，因此在交易方面会受到一定的限制。

法邦网： “查封房”是否可以买卖？我国法律对此有什么规定吗?

王优银律师：     这个问题也不能一概而论。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第（二）款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。单从这条看，我国法律对查封房的买卖是持否定性评价的，实际上查封房根本不可能完成过户登记。
    但我个人认为，房屋买卖其本质上还是一个合同关系，合同双方的意思自治应该是第一位的，我们假设出卖人明知房屋处于被查封状态，仍然有意与买受人签订买卖合同，合同的效力应该说还是有效的。我国《合同法》第52条规定了合同无效的5种情形，其中一种是违反法律、行政法规的强制性规定。在《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》中，将该“强制性规定”解释为“效力性强制规定”。《城市房地产管理法》第38条作为“管理性强制性规范”，并不能导致相应合同的无效。

法邦网： 卖房人明知房子是查封房，依然对外出售，在买房人不知情的情况下，签订《房屋转让合同》，并收取定金。卖房人的行为是违约、欺诈还是诈骗？我国法律对此是如何界定的？

王优银律师：     首先，我们要分清楚“违约”、“欺诈”、“诈骗”3个概念。
    “违约”是指合同一方或双方不按照约定履行合同义务的行为。违约方要承担相应的违约责任，包括继续履行、采取补救措施和损害赔偿等。
    “欺诈”是指缔约一方故意隐瞒或者作出不实陈述，导致他方发生认识上的错误而作出意思表示。根据《合同法》54条、52条的规定，一方存在欺诈行为，相对方可以请求法院或者仲裁机构变更合同或者撤销合同。以欺诈手段订立合同损害国家利益的，合同无效。
    “诈骗”是刑法上的概念，是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取款额较大的公私财物的行为。相比于欺诈，诈骗纯粹以非法占有他人财产为目的，一般没有相应的对价，而且情节更为严重，在实践中还是比较容易区分的。
    由此，我们可以看出，卖房人明知房子是查封房，却故意隐瞒这一信息，导致买房人认为房屋没有权利瑕疵而与卖房人缔约，这是构成欺诈行为的。当事人可以选择向法院或者仲裁机构申请撤销或者变更合同。此外，处于查封状态的房屋，实际上是无法进行产权变更登记的，也就是说查封房在一定程度上是无法进行交易的。那么房屋买卖合同可能会涉及无法继续履行的情形。在此情形下，主张出卖人违约也是可以的。

法邦网： 上面我们提到，卖房人隐瞒所售房的真实情况，买房人在不知情的情况下与其签订的《房屋转让合同》是否有效？合同有效的条件有哪些，我国法律对此是怎么规定的？请王优银律师给我们介绍一下。

王优银律师：     合同是民事主体之间意思自治的产物，一般说来，只要双方当事人就某一债权债务事项达成一致性意见（合意），合同即宣告成立。然而随着社会联系的不断紧密和商业交易的不断发展，合同所约定的事项往往会涉及国家、公共事项、第三人的利益，因此国家有必要对合同的内容进行评价。这也是合同“有效”的由来。合同有效表明合同获得国家法律的认可。当事人双方平等地受到生效合同的约束。
    综合我国《民法通则》、《合同法》和相关司法解释的相关规定，合同有效要满足三个条件：
    1.缔约双方要具有相应的民事行为能力。民事行为能力是指民事主体能够以自己名义独立进行民事行为的资格和能力。我国民事行为能力分为完全民事行为能力、限制行为能力、无民事行为能力三档。无民事行为能力人、订立超越自己年龄和智力状况的限制行为能力人订立的合同，由于欠缺行为能力要件，需要由有民事行为能力的代理人进行追认。
    2.缔约双方的意思表示真实。真意保留、同谋虚假表示、欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危都属于意思表示不真实的情况。
    3.合同内容合法，不违反效力性强制规定、公序良俗，不存在显失公平情形。
    卖房人隐瞒售房的真实情况，致使买房人买了自己并不想买的房屋。这有可能构成欺诈行为。根据我国合同法第54条的规定，因欺诈而订立的合同属于可撤销、可变更合同，当事人可以请求法院依法对合同作出撤销或者变更。

法邦网： 在这起案子中，买房人依《房屋买卖合同》约定按时支付房款，可房产过户时，被告知房子是“查封房”，并不能过户，这让买房人很气愤，买房人起诉至法院，要求卖房人返还房款并支付违约金10万元作为损害赔偿。这10万元违约金能不能得到，我国法律对违约金赔偿有相关规定吗？

王优银律师：     这10万元的违约金能否得到法律的支持，要视当事人的约定。当事人在缔约过程中，如果约定了违约金，发生纠纷时就可以向法院主张违约金。如果没有约定违约金，就不能主张对方赔偿违约金。但这并不意味着违约方可以逃避违约责任。《合同法》第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”依据该条，当事人可以主张违约方赔偿因违约而造成的损失。
    需要注意的是，违约金和损害赔偿之间存在竞合关系，当事人可以选择其中一种维护自身合法权益，但不能同时适用。

法邦网： 买二手房看其简单快捷，可买到的二手房是不是一个放心的、没有任何债权债务纠纷，就显得至关重要。在购买之前，买房者如何去鉴别这二手房是不是“查封房”？请王优银律师给我们网友提供些建议。

王优银律师：     签订购房合同前，购房人应当首先向房管部门查清楚所交易的房产是否具有权利瑕疵，包括卖房人是否具有处分权利、房产是否存在被查封、抵押等限制转让过户的情况，尤其在付款前，应当清楚所交易的房产是否可顺利过户到自己名下以及过户的流程及手续。
    此外，买房人与卖房人协商，可以在合同中就“查封房”问题设立单独条款，约定卖房人的担保责任和违约责任，以确保自己在卖到有权利瑕疵的房产时能够保障自身利益，降低损失。

法邦网： 本事件中，最悲惨的是我们的买房者，买房者是先交了定金及部分房款后，去办理过户时才发现房子是“查封房”，并不能办理过户，这使得买房者财房两空。如何避免“财房两空”情况的发生，在二手房交易时，有没有安全可靠的房款交易方法呢？根据王优银律师的实务能力，做我们做个简单介绍。

王优银律师：     在与出卖方约定付款时，可约定在银行开设联名账户，待过户完成后双方到银行确定付款。为防止出卖方在收款后又将房产转让给第三人，双方亦可根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，到登记部门进行预告登记，降低交易过程中的风险。

法邦网： 在二手房的交易中，买方若不慎买到了“查封房”或者有纠纷的房子，通过法律途径解决是最佳途径，而收集相关有利的证据非常重要，买方该如何收集有利证据，请王优银律师为我们做个简单介绍。

王优银律师：     其实从出卖人和买受人开始接触，就卖房问题进行协商时，买受人就需要注意收集证据了。
    在缔约阶段，买受人若有缔约疑问和担忧，要及时与对方沟通，获取方的承诺或者解释；要尽可能地将这些承诺或者解释变成实实在在的合同条款。
    当怀疑房屋有质量问题时，就要注意保存两方面的证据：一是质量瑕疵方面的证据，二是自己蒙受损失的证据。这些证据既可以是裂缝、渗水、掉漆等质量问题的照片等，也可以是聘请专业的鉴定机构、修缮机构所签订的鉴定、修缮合同以及发票等。
    当怀疑房屋有权利瑕疵时，买房人可以去房屋管理部门，申请查阅房屋的权利状况，包括是否被查封、是否被抵押等等，这将是非常有力的证据。
专业的维权律师在证据收集和使用方面，可以给当事人更为精准、经济和专业的指导。在必要的时候咨询律师，维权之路就会顺畅许多。

法邦网： 有了房子才算是稳定，老百姓辛辛苦苦攒钱买房就是为了有一个稳定的落脚地，可买房却买到“查封房”或其他有纠纷的房子，实在让人气愤。对于二手房交易中的法律风险都有哪些，如何规避这些风险？请王律师给我们建议几招。

王优银律师：     要规避二手房交易中的风险，首先要了解二手房交易中可能的风险来源。一般来说，二手房的交易风险来源于三个方面：
    一是来自交易主体的风险。包括卖房并非真正的房东或者未经共有人同意、中介机构缺乏资质等。
    二是来自交易标的的风险。这包括房屋本身的质量问题，房屋被出租、被查封、被抵押等权利瑕疵问题。同时还要注意房屋本身是否为违法建筑、房屋所在地段是否在近期内会面临拆迁等。
    三是交易过程带来的风险。如卖房人违约风险、产权转移登记过程中的风险、房屋贷款方面的风险。一般情况下，银行对二手房贷款审查比较严格，往往涉及房屋的评估作价等等，很多中介为了揽到业务，可能会承诺争取更多的贷款额度，最后去无法办理，容易出现支付的风险和违约的风险。
    要避免这些风险，就需要买房人谨小慎微，不可粗心大意。同时也要掌握一定的风险规避技巧，比如在交易中做到“四大明确”，包括明确房东身份、明确房屋状况、明确交易过程、明确违约责任等。当然了，律师在房屋交易风险规避方面有着扎实的理论功底和实践经验，我建议大家购买房产过程中咨询专业律师，毕竟房地产方面的法律规定非常多，普通个人的话很难做到面面俱到。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师：     购买二手房的过程并非一帆风顺，但也绝非千山万水。其中的关键还是在于买房人要具有一定的风险规避意识、证据意识和维权意识。因此在买房前做足功课是十分必要的。当然了，要降低二手房交易成本和交易风险，最根本的还是建立买卖双方的互信关系。在此，我们律师也向广大买房人和卖房人发出呼吁，希望各方以诚信为本，坦诚相待，在交易过程中遵守法律和合同的约定。只有这样，才能真正降低二手房的交易风险和交易成本，使交易双方卖的舒畅，买的放心！

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师：     谢谢大家，随时欢迎和大家交流法律问题。也希望能够借助法邦网这个平台，宣传法律知识，帮助广大买房人解决买房中遇到的问题。