法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦社会热点，畅谈法治事件。《法律名人谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人张倩。今天，做客我们节目的是北京市两高律师事务所李国蓓律师。李律师您好！欢迎您做客《法律名人谈》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

李国蓓律师： 　　主持人好，大家好，我是两高律师事务所的李国蓓律师，非常高兴参与这期的《法律名人谈》。

法邦网： 7月21日，北京因为一场特大暴雨成为网友关注的焦点。在大家关注受灾情况以及可歌可泣的感人事件时，也有不少网友遇到了这样令人头疼的难题：刚买不到两个月的新房因为质量出现问题，在这场特大暴雨漏水，造成了不小的损失，谁来赔偿他的损失。确定谁来赔偿，首先需要确定的房屋是否存在质量问题。那么，请问李律师，如何鉴定房屋是否存在质量问题呢？

李国蓓律师： 　　房屋是建筑产品的一种，是人们进行生产、生活的主要场所，特别是民用住宅，与老百姓的关系更为密切，建筑质量的好坏关系人们生命、财产安全。一幢已建成的房屋质量是否合格，我认为首先可以进行直观判断。例如承重墙体有明显的裂缝；屋顶、卫生间、厨房渗水、漏水；门窗的安装与墙体之间的缝隙填充不饱满、有明显的缝隙等等，这类较为明显的问题凭肉眼就可以看到，购房人在收房时如果遇到此类问题可以提出修复、加固的要求。但是，并不是所有的质量问题都可以直观感知，有些质量问题开始不明显，购房人在收房或实际入住一段时间后才发现问题，例如砼强度不够、钢筋质量不合格等质量问题，收房时并没有明显的迹象，但通过使用过一段时间后，由于建筑材料的物理、化学性能缺陷导致建筑产品强度、韧性不足，抗震、抗腐蚀能力降低，出现地面、墙面沙化，承重横梁断裂等情况，此时就需要通过专业的工程质量鉴定机构通过技术手段来辨别房屋质量是否存在问题。

法邦网： 经过第三方的检测得出房屋存在质量问题后，能否向开发商要求赔偿呢？房屋质量问题赔偿的标准是什么？

李国蓓律师： 　　能否向开发商要求赔偿要区别不同的情况：一是要看产生质量问题的原因，一部分业主在入住后有自行装修的行为，如果由于装修擅自破坏了原有的建筑结构；移动、更改了原有的设备安装；或因使用不当发生质量问题，应由直接的责任方承担后果；二是排除其他无关因素的影响，确属房屋建筑的质量本身存在问题，包括勘察、设计、施工等各个环节有过错导致的损害，可以向开发商主张权利。
　　对于房屋质量问题赔偿的标准，我认为要看购房人选择适用的法律关系，特别是因建筑质量问题发生损害事故，会产生责任竞合，此时法律关系的选择对于原告主张权利的范围有很大的影响。建筑质量问题发生责任竟合时可选择的法律关系，一种是合同关系，基于法律对建筑产品质量要求的强制性规定和房屋买卖合同中出卖人即开发商对于建筑产品质量和保修的约定，对于不合格的产品，依据《合同法》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和相关司法解释的规定，开发商应当承担违约责任，这是大多数购房人维权时首先选择的法律关系。另一种是以侵权法律关系为基础，提起侵权之诉，此时可以适用《消费者权益保护法》、《产品质量法》、《建设工程质量管理条例》、《侵权责任法》等相关法律规定，要求开发商承担侵权的民事责任。当然，不同的法律关系对于原告的举证责任要求不同，承担民事责任的范围也尽不相同，具体需要适用哪种法律关系对当事人更为有利，还要再根据具体案情进行分析。
　　总体来说，我国民事领域的损害赔偿是建立在损害填平原理上的，即赔偿的原则是以受到的实际损失为限，使受害人财产恢复到受损失之前的状态。值得一提的是，《消费者权益保护法》、《产品质量法》都规定有惩罚性赔偿，已超越了损害填平以实际损失为限的要求，《侵权责任法》也隐含此种条款，如果客观条件允许，我建议当事人可以去尝试。

法邦网： 房屋出现质量问题，作为买卖房屋的出卖者应该承担起产品不合格的责任。那么，李律师，哪些房屋质量问题可以要求开发商赔偿？

李国蓓律师： 　　房屋质量问题的表象可以说是千差万别，像墙壁裂缝、渗水、门窗变形、墙面与地面不垂直等等，根据《建筑法》及《建设工程质量管理条例》的规定，我们大体上可以将质量问题分为五个大类，一是房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程质量问题，二是屋面防水工程质量问题，三是供热与供冷系统质量问题，四是电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程质量问题，五是前述四项之外的其他设备、设施、工程的质量问题。

法邦网： 因房屋质量问题造成的经济损失，就如网友反映的因为一场暴雨而造成的经济损失，能否要求开发商一并赔偿呢？

李国蓓律师： 　　如果房屋质量存在问题，并因该质量问题导致当事人直接经济损失，例如由于墙壁渗水、屋顶漏水、建筑设计不符合规范致使室内低洼进水而造成的家具、电器、物品遭水浸损坏，且在当时的特定情况下损失是无法避免的，我认为开发商应当承担相应的民事赔偿责任。

法邦网： 出现质量问题后，开发商需要承担什么责任？购房者能够要求开发商修理房屋并赔偿吗？还是只能二选一？

李国蓓律师： 　　我国《民法通则》在民事责任一章的第一百三十四条中规定，承担民事责任的方式主要有十种，其中排除妨碍；消除危险；修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金等方式，人民法院在处理房屋质量纠纷案件时均可以单独或选择适用。从《合同法》对因违约行为所产生的损害赔偿范围的规定来看，以当事人受到的实际损失为基础，首先遵从双方合同约定，其次不低实际损失。因此，如果合同中已有针对此种违约行为处理的特别条款或者由于房屋存在质量问题导致买受人因此产生了其他的直接经济损失，是可以主张对问题房屋进行修复，并赔偿相关损失的。《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。可见，购房者要求开发商修理房屋并赔偿是可以并存的。

法邦网： 在谈到房屋质量问题时，不少开发商以过了保修期为由拒绝赔偿或者修理房屋。请问李律师，这里的保修期如何理解，时间有多长？过了保修期之后，是不是就不能要求赔偿呢？

李国蓓律师： 　　我认为这是开发商逃避责任的一个借口，也是很多人都存在的一个认识误区。保修期是产品质量的最长期限吗？我认为这种理解是错误的。保修期是开发商或建筑商承诺建筑产品在一定期限内出现质量瑕疵由其负责修理、维护的义务，这是《建筑法》所确定的一项重要的法律制度，因为建筑过程复杂，环节众多，一项建筑产品的质量缺陷可能涉及多个责任主体，包括勘察、设计、施工、监理等，如果将证明责任推给项目业主或购房人，解决问题必然是各单位相互扯皮、推诿，保修制度的确立在于简化受害人的证明责任，通过合同直接确定责任承担主体，便于质量问题及时解决。对于保修期的时间要求，《建设工程质量管理条例》第四十条是这样表述的：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
　　（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
　　这里的最低保修期限属于法规强制性规定，开发商或建筑商承诺的保修期绝对不能低于上述期限。但就我个人认为，上述规定的最低限度相对于购房的消费者个体来说是较短的，特别是供热、电气管线、给排水管道等，只规定了2个采暖季或2年的时间，有些购房人购置了商品房再经过装修、环保通风等过程，往往实际使用的时间不足一年，尚没有发现问题保修期就已经过了，多少有些不公平。但保修期绝不能等同于建筑产品质量的寿命期限，保修期过后，如产生损害的原因是建筑产品质量不合格造成的，责任人仍应当承担修理、更换、赔偿损失等民事责任。

法邦网： 保修期内，哪些质量问题可以保修？开发商应该如何修理该房屋质量问题，有没有什么标准或者依据？

李国蓓律师： 　　依据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，前面咱们刚刚讲过，法律规定的这四项是开发商或建筑商必须要进行保修期承诺的，并且明确了最低保修期限，不容突破，除此之外的设备、设施、工程质量保修，由建筑商和开发商或开发商和买受人通过合同约定。相对于买受人，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，是要求开发商承担商品房交付后质量保修责任的法律依据。开发商修理、更换问题建筑部位，应以建筑质量标准规范为依据，修复建筑质量缺陷，使其达到建筑规范的要求，符合验收标准。

法邦网： 如果开发商不愿意赔偿因房屋质量问题造成的损失，作为买房者应该如何维护自己的权益，向哪个部门投诉？

李国蓓律师： 　　买房者可以向建筑行政管理机关投诉或向消费者权益保护组织投诉。建筑行政部门处理投诉是一种行政程序，对于查明的开发企业的违法行为有处罚权，但应注意的是，行政机关是不能强制责令开发企业赔偿买房人损失的。消费者权益保护组织在保护消费领域确实有一定的影响力，虽然其不是政府的职能部门，不具有强制调处的职能，但轻微的质量瑕疵如果开发商推诿，也可以找消费者权益保护组织出面维权，相对于繁琐的诉讼程序，确实是效率优先。

法邦网： 除了投诉之外，还有没有什么途径解决房屋质量问题引发的纠纷？

李国蓓律师： 　　向行政机关投诉或向消费者协会投诉后，如果问题仍无法解决，业主可以起诉到人民法院。难以判断建筑产品是否存在质量问题的，可以在诉讼中委托专业鉴定机构出具鉴定结论，判明事非，维护当事人的合法权益。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

李国蓓律师： 　　北京的这场大雨确实是对北京城市建设的一场考验，不仅是排水系统，也包括防水措施、建筑主体工程质量等。在建筑领域，不管是“楼脆脆”还是“漏脆脆”，产生的根源都与建筑过程中的急功近利、偷工减料、材料、设备进场不按规定检验有关，希望开发企业、建筑企业增强责任心，严把质量关，减少建筑产品出售到消费者手中后发生质量问题的机率。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢李律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

李国蓓律师： 　　一项建筑至少要存在几十年至上百年，建筑质量是个不会过时的话题。希望通过栏目的传播，给需要解决问题者以帮助，给开发企业、建筑企业以警示：建筑质量不容忽视。谢谢大家的参与，再见！