法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理不说不明，房子的事不说不行！大家好，欢迎做客《法律名人谈》我是主持人许丹丹，今天做客我们节目的是魏国鹏律师， 魏律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

魏国鹏律师： 　　大家好，很高兴和朋友们一起探讨有关房屋买卖合同效力的法律问题。

法邦网： 像法院受理的这起案件一样，夫妻一方把房屋卖掉，另一方知道后又要求确认合同无效把房子追回的情况在生活中是蛮常见的，但不是所有的情况都是能够追回房屋的，那么在什么情况下夫妻的一方是可以申请合同无效进而要回房子呢？请魏律师为我们解释一下。

魏国鹏律师： 　　不是所有的情况下，夫妻的另一方都可以要求确认合同无效要回房屋的，只有，符合确认合同无效的法定条件之一的，才可以要回房屋，法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

法邦网： 一网友提问说买房的人又不知道他们夫妻的房屋没有经过双方的同意，要知道另一方不同意，只是一方擅自卖房我就不买了，要是这样房屋买卖合同被确认无效了，对我岂不是很不公平？请问这种情况怎么办？

魏国鹏律师： 　　正确的判断对方卖房的真实意图，也就是对方的夫妇是否真正都同意卖房是很重要的，可以采取下列办法进行判断，在买房时要求卖方出具身份证和结婚证，按照结婚证指示的对方配偶，可以要求其配偶出面对此进行表态，征求其是否同意卖房，有必要的话，可以要求其出具书面的同意售房的声明，这样就可以避免这个法律风险了。

法邦网： 除了上个问题提到的房屋买卖合同被确认无效情况，还有什么情况可以确认为房屋买卖合同无效吗？

魏国鹏律师： 　　除了上个问题提到的房屋买卖合同被确认无效情况，还有下列情况可以要求确认合同无效，例如双方恶意串通规避国家税收政策的、以合法形式掩盖非法目的的、买卖合同违反国家的法律、行政法规的强制性规定的等等。

法邦网： 如果发现符合您所提到的房屋买卖合同无效的情形，房屋买卖合同申请无效有时效要求吗？时效是多长时间，要怎么计算？请魏律师为我们说一下。

魏国鹏律师： 　　房屋买卖合同申请无效没有时间限制，法律对此也没有时间性的要求，当事人随时有权要求确认合同无效，法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

法邦网： 近段时间的拆迁热潮，有些夫妻以“当时只是他（她）一个人擅自卖房的，我根本不知道，我现在刚知道，我不同意卖房，所以我要求确认房屋买卖合同无效”，对于这种情况您怎么看？

魏国鹏律师： 　　夫妻之间是存在表见代理的法律关系的，未经夫妻的另一方授权，一方对外签订的合同也是有效的，第三人不知道此事的，属于善意受让第三人，第三人如果是为了获得拆迁利益而要求确认合同无效的要求是不能获得法律的支持的。

法邦网： 说到底，想要确认房屋买卖合同无效，无疑是为了高额的拆迁费，那么在房屋买卖合同确认后，房屋上涨的差价损失，也就是可得利益的损失是否应当赔偿？

魏国鹏律师： 　　房屋上涨的差价损失根据我国目前的法律规定属于间接经济损失，而法律保护的属于直接经济损失，这是由市场风险造成的，房屋在此期间可能面临涨价，也可能面临降价，所有这个房屋价格上涨的差价是不能要求对方赔偿的。

法邦网： 房价上涨，也可能下跌，房价下跌了，房屋买卖合同无效了，那购房者可以要求补偿差价吗?在什么情况下可以？

魏国鹏律师： 　　这个问题和上个问题属于一个问题的两个方面，无论房屋价格上涨还是房屋价格下跌造成的损失都属于间接经济损失，属于市场风险造成的，法律是不保护的，不可以要求赔偿差价。

法邦网： 有网友问，除了差价，无效合同可不可以要求一些因购房产生的经济赔偿，比如说为买这套房子所产生的各种交通费，搬家费之类的费用？

魏国鹏律师： 　　因无效合同产生的其他经济损失如果是直接经济损失的，可以要求赔偿，如购房款产生的利息损失、交通费、搬家费等损失是需要进行赔偿的。

法邦网： 说到赔偿的问题，赔偿时按过错比例来承担的，所以要明确买房和卖方的责任与义务，请魏律师为我们说说买方和卖房在房屋买卖中应该重点注意哪些责任和义务。

魏国鹏律师： 　　一、买方在房屋买卖合同中需要注意的有些列情况：
　　作为购房者一方，不论是哪一方提交的合同文本，在签署前均需认真审核合同的主要条款。
　　1、应当注意出售方是否与房屋所有权人一致，这是关键到合同是否有效的问题，必须注意。
　　2、应当明确卖方交付房屋的时间和协助办理房产过户的时间，这是购房人购房后，获得相应房产权益的主要条款，不可在合同中漏掉。
　　3、应当明确约定房屋内附属设施的归属，否则难免出现争议。
　　4、至于违约责任、管辖的约定也是需要购房人认真审核，谨慎约定的。因为一旦发生卖方违约，则购房人可依据该条款来维护自己的合法权益。
　　5、常见的购房合同中，对于卖方户口的迁出也有明确的约定，并冠以相应的违约责任，这些约定都是购房人必须注意的事项。
　　6、合同中有关购房人义务的约定，每一位购房人均需仔细把握，关键是看购房合同约定的事项自己是否可以完成，在自己可以履约的前提下才可以在合同中如实记载。否则，难免会出现自己违约的风险。
　　二、卖方应该注意的义务有：
　　1、业主必须清楚自己的房产证信息。例如房屋产权是否清晰，是不是抵押物业，房屋面积多大，属性是住宅、商铺、写字楼还是房改房、安居房等。如果业主对自己物业的情况不熟悉，在交易过程中会造成不必要的麻烦。 
　　2、业主办理过户时风险还是很大的。有些买家需要向银行贷款，而业主急于把房子卖掉，在买家申请贷款期间很快就办理了房屋产权过户。买家的申请贷款程序还没有走完，物业的产权转换就已经发生了变化，也就是说，业主在没有拿到房款的情况下，房产已经属于买家了。这样业主很有可能损失惨重。
　　3、是否把钥匙放在中介公司，是让许多业主头痛的事情。如果不留下钥匙，每次中介带人来看房时，业主都要花费相当的时间和精力。如果留下钥匙，又可能因看房人次多而导致房屋有某些损害，若有家电或其它物件的话，更存在被盗风险。所以，业主如果留下钥匙的话，一定要清点屋内物件数量，并与中介达成协议，使房屋受损的程度降到最低。

法邦网： 现在很多人买房多数是会找中介，也就是房地产经纪公司，那么房地产经纪公司有什么责任和义务？当房屋买卖合同被确认无效可以要求房地产经纪公司承担赔偿责任吗？

魏国鹏律师： 　　房地产经纪公司有什么责任和义务是促成买方和卖方的房屋买卖法律关系的成立，保证交易的安全，化解和避免双方的法律风险。
　　当房屋买卖合同被确认无效的，中介如果存在欺诈和重大过错的情况下，可以迁移中介公司承担连带赔偿责任。

法邦网： 对于今天的话题，魏律师您还有需要补充的吗？

魏国鹏律师： 　　还有一点需要注意的是，在合同的履行过程中，当事人要注意保留对方违约的证据，包括书面材料、录音、短信等信息资料，在遇到维权的时候可以及时提供上述证据，才可以全面的得到法律的保护。

法邦网： 打造有质量的高端访谈，这里是《法律名人谈》我是许丹丹，谢谢大家的支持，谢谢魏律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

魏国鹏律师： 　　《法律名人谈》是法邦网质量很高的一档栏目，为广大客户提供了诸多的法律服务，希望该栏目越办越好。