法邦网—法律名人谈

法邦网： 欢迎大家来到《法律名人谈》，我是主持人王若云。今天，我们有幸请到了北京圣运律师事务所的赵健律师。赵健律师，您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

赵健律师：     大家好！很高兴来到法邦网《法律名人谈》做客，也很高兴能够和大家交流二手房交易过程中的法律问题。

法邦网： 如今，二手房买卖市场可谓是持续升温，随之而来的是不断增加的二手房买卖纠纷。近期，南京某二手房在不到三年的时间里就惹出5场官司。有很多网友说在买卖二手房的过程中之所以发生各种各样的纠纷，就是不了解二手房买卖的流程。那么，今天我们首先请赵健律师来为大家介绍一下，到底买卖二手房需要走哪些流程？

赵健律师： 　 　 二手房买卖一般来说有四个环节：
　 　 第一步：选定要购买的房屋，并对卖房者的身份、信誉以及房屋的权属状况、质量状况、权利负担状况进行审查。
　 　 第二步：签订房屋买卖合同。对购买房屋的位置、价格、转让手续、质量和权利担保、违约责任等内容进行协商。
　 　 第三步：办理过户登记手续，缴清各种税费。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或拥有部分产权却未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
　 　 第四步：申领新的权属证书。　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
　 　 这里讲的是一般的买卖双方的情形，涉及到中介购房、购房贷款的，交易过程可能会有些许差异，但主要的环节都已经列在这里了。

法邦网： 赵律师说到的这些流程相信会让二手房买卖的双方心里都有了底。我们再来看看这套身背5场官司的二手房。这些买卖纠纷都是由一份阴阳合同而引发的，其实在房屋买卖市场中，签订两份合同的情况经常发生，可是究竟签订阴阳合同的行为是否违法？这两份合同哪一份才是具有法律效力的？我国法律对此有什么具体的规定吗？

赵健律师： 　 　 在二手房交易过程中，部分买卖双方当事人可能会签订两份合同，一份对内，一份对外。整个交易过程会按照对内合同（阴合同）执行，在面对房产管理部门审批时，则通过对外合同（阳合同）虚报面积或者价格，降低买卖合同标的，从而达到少交税款的目的。
　 　 阳合同由于不是买卖双方的真实意思表示，因此会因为欠缺意思表示要件而无效。而由于阴合同反映了买卖双方的真实意思，因而在实践中会被法院认可。但是，根据我国《合同法》第52条第三项规定，“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”以及“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效，阴合同存在以合同形式偷逃税款的情节，不仅违反法律，而且也严重地损害了国家的利益。实践中法院会视不同情况认定阴合同整体无效或者价格条款无效。可见，阴阳合同的效力是很难获得法律保障的。
　 　 同时，利用签订阴阳合同来偷逃税款，违反了我国的税收管理规定，因此合同双方有可能会受到来自行政机关的处罚。情节十分严重的，甚至会触犯刑法，构成犯罪。

法邦网： 其实之前买卖双方明明已经签好了合同，买方还付了2万块定金，谁知卖方却突然提出提高首付的要求，这让买方很郁闷。于是才发生了这场诉讼。那么请问赵健律师，在交付定金之后，卖方要提高首付的这种做法是否合法呢？之前签订的那份合同还具有法律效力吗？针对这种情况，买方该如何维护自己的合法权益呢？

赵健律师： 　 　 房屋买卖合同如果对定金作出约定，买受方就负有按照合同约定数额给付定金，而出卖方则负有接受买受方给付定金的义务。如果出卖方想提高首付，在法律上必须通过变更合同的方式进行。
　 　 变更合同在本质上是以新的合同条款代替旧的合同条款的行为，因此和订立合同一样，离不开当事人双方的意思合意，出卖方在签订合同后想要提高首付，必须获得买受方的同意。
　 　 对于出卖方提高首付的要求，可以视为变更合同的要约，买受方可以同意也可以拒绝。同意则合同变更，拒绝则原合同相应条款仍然有效，双方须按照原合同履行。相应的合同履行过程中的救济手段，包括抗辩权、请求继续履行和承担违约责任等都可以适用。

法邦网： 看来这二手房买卖合同还是很重要的。在现实生活中，很多网友都说，他们在买卖二手房的时候，用的合同都是从网上下载来的，请问律师使用这种合同范本会存在哪些问题，具体到合同条款上，有哪些内容是需要大家特别注意的呢？

赵健律师： 　 　 网络上的合同范本种类繁多，质量参差不齐，有些合同范本可能缺乏必要合同条款、语焉不详存在歧义、语言存在错误、对法律理解错误、甚至利用当事人不懂法律而设置了一些“别有用心”的条款。
　 　 因此当事人如果要采用合同范本的话，一定要结合自身情况情况对合同范本进行审查。尤其是对合同的标的物、交易方式、价金、质量和权利担保、解除权、违约责任等重要条款要进行仔细审查。
　 　 我建议当事人最好参考合同范本的格式和表述，根据自己的情况重新约定合同内容，以免被合同范本误导。当然了，在审查合同范本或者拟定合同条款的时候，可以就专业的法律问题向律师咨询，也可以请专业律师对合同进行把关。

法邦网： 这套二手房纠纷中还涉及一个问题，就是打了两年半的官司导致买方已经无法买到这套房子，法庭上，买方要求退还2万元定金，还要求卖方赔偿房价上涨的损失40万元以及这两年半来的租房租金5万元损失。请问赵健律师，买方的要求合理吗？法院会支持他的请求吗？有什么法律依据吗？

赵健律师： 　 　 这个问题也不能一概而论。假使根据法律规定或者合同约定，卖方拥有解除权，那么当他告诉买方“房子不卖了”时，就相当于发出一个解除合同的通知，通知自到达相对方时，合同自动解除。此时，双方进入合同解除后的清算关系，买房也只能主张截至合同解除时止的违约损害赔偿。这种情况下，买方主张卖方赔偿“两年半来”房价上涨损失或者租金损失，显然是不合理的。
　 　 如果卖方不具有解除权，那么就会是另外一种情况。由于卖方不能解除合同，对于到起诉时这两年半来的租金损失，属于《合同法》第113条中的预见利益的损失，是可以向卖方主张的。对于定金和房价上涨的损失，则还要看房屋最终是否可以交易，如果房屋最终得以交付，买方自然不能主张房价上涨损失以及定金。但是房屋最终不能交易，买方就能够主张房价上涨损失以及定金了。

法邦网： 赵健律师，我们了解到有些二手房是没有上市交易资格的，很多卖二手房的人根本就没有房子的产权，比如，二手房的房产证上本来有两个人的名字，可是在交易过程中就只有一人经手，这样的交易合法吗？又或者是有些房子已经被抵押了，这样的二手房有交易资格吗？咱们普通人在购买二手房的时候，如何鉴定二手房的上市交易资格呢？您能为大家提供一些鉴定二手房上市交易资格的技巧吗？

赵健律师：     一般说来，对于商品房有产权证，且房屋没有在抵押期间，或者按揭房银行同意转按揭，或者房屋没有被法院查封，就具备初步的上市资格了。
    需要注意的是，不是所有的房屋都可以在市场上交易。常遇到的有以下几种：
    1.没有产权的房屋。即使拥有房屋使用权也不能交易；
    2.鉴定为危房的房屋；
    3.以标准价购买未按成本价补足价款，尚未过度到全产权房的房屋；
    4.农村集体土地上的房屋；
    5.已经列入拆迁公告范围的房屋；
    6.所有权为共有，且其他共有人不同意出售的房屋；
    7.房屋出租，房主没有按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等等。
    另外，如果交易对象为已购公房和经济适用房，针对这些房屋的一些特别规定，在购买时一定要注意。

法邦网： 这回观众朋友们知道了，只有合法的房屋才可以进行二手房买卖。其实在二手房买卖过程中还存在不少买卖双方与中介公司的纠纷，这些纠纷也大多出现在买卖双方与中介公司签订的行纪合同中，那么在签订这类合同的时候，我们该注意一些什么问题呢？如果买方与卖方出现纠纷，能否要求房屋中介承担责任？

赵健律师： 　 　 在和中介公司签订行纪合同时，首先要审查中介机构的资质，主要是中介机构是否有工商登记等。作为买家，还要审查卖家和中介公司时间的委托合同是否合法有效。另外，还要格外注意中介机构利用买方不了解法律故意设置的法律陷阱。比如在买方不了解的情况下设置担保性质的定金等。在这一方面，买方可以向专业律师咨询，有了律师的帮助会更有保障。
　 　 中介和买卖双方本质上仍然属于合同关系，出现纠纷，也应当在合同法的框架内进行解决。如果中介出现欺诈、违约等行为，买卖双方就可以主张中介机构的法律责任。

法邦网： 有网友发来提问：最近他买了一套二手房，可是等到手续都办好了之后，才了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁。他在完全不知到这套房屋拆迁规划的情况下就购买了，请问赵健律师，这房子还可以退吗？

赵健律师： 　 　 我国公法目前尚没有能够针对这种情况直接影响交易合同效力的强制性规定，这种情况仍然需要在合同框架内解决。如果没有特别约定且履行完成的话，买房可能就要自己承担风险了。
　 　 因此，买方在与卖方协商阶段，就要有足够的风险意识。特别是要了解房屋所在区域的城市规划、拆迁情况等。为求保险，也可以要求卖方在购买合同中单独设定担保条款，担保房屋在一定期限内不会被拆迁。
　 　 当然了，即便不慎买到将要被拆迁的房屋，也可以积极与政府交涉，聘请拆迁法律服务律师，在拆迁补偿领域为自己争取应得补偿。

法邦网： 看来这二手房买卖的学问可大了，二手房的交易资格、合同、产权哪个环节上都不能掉以轻心。那么，赵健律师，针对二手房的购买者，您能给大家提一些什么建议，尽量减少经济损失吗？

赵健律师：     其实在前面的讨论中，关于购买二手房的建议已经非常详细了。在这里总结一下：
    首先，要详细了解二手房的交易流程，做到心中有数；
    第二，重视买卖合同，在涉及价金和违约责任方面尽可能详细约定；
    第三，做到几个审查：审查房屋权属，审查房屋质量和权利负担，审查房屋所在地  区的环境和城市规划，审查中介机构的资质和代理权限等等；
    第四，遇到问题要积极维权，一旦自己的合法权益受到损害，要积极借助法律寻求救济，维护自己的合法权益。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

赵健律师：     最后我想强调一下，在买卖二手房过程中会涉及诸多的法律问题，买卖双方都需要在法律的框架内进行交易，切莫为图省事省钱就去钻法律的空子。遇到纠纷也要积极的运用法律手段去维权，妥善的解决。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢赵健律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

赵健律师：     谢谢大家，今天非常高兴能跟大家一起探讨二手房买卖方面的问题，大家有这方面的法律问题需要咨询，可以关注我的网站www.zhaoj148.com ，希望能同法邦网一道，宣传法律知识，帮助大家解决实际生活中遇到的问题，也希望节目越办越好。