法邦网—法律名人谈

法邦网： 大家好，魏律师好，欢迎做客《法律名人谈》，我是主持人武灵敏，在我们探讨二手房交易中涉及的阴阳合同问题之前，请魏律师先跟大家打声招呼吧！

魏国鹏律师：     朋友们大家好，很高兴和大家一起探讨房屋买卖中有关阴阳合同的法律问题。

法邦网： 在二手房买卖中，购房者和卖房者通常会被一些不法中介忽悠着签“阴阳合同”，这让很多购房者及卖房者感到莫名其妙，所谓的“阴阳购房合同”到底是怎么回事呢，什么是“阴阳合同”？请魏律师简单为我们介绍一下。

魏国鹏律师：     好的，所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。

法邦网： 按照我们常人的理解，“阴阳合同”应是有两份合同，为什么要签两份购房合同？根据魏律师的经验，请给我们简单说明一下。

魏国鹏律师：     在购房中，买卖双方之所以要签订两份合同，主要是为了规避国家的税收政策，在二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。“阴阳合同”不仅使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，扰乱市场经济秩序。

法邦网： “阴合同”和“阳合同”这两份购房合同在法律上有什么本质区别吗？

魏国鹏律师：     “阴合同”和“阳合同”这两份购房合同在法律上的区别是，前者对内，后者对外，前者属于当事人的真实意思表示，后者属于当事人的非真实意思表示。

法邦网： 房屋买卖的双方签订的“阴阳合同”是都具有法律效力吗？我国法律对此有什么相关法律规定？请魏律师为我们做个介绍。

魏国鹏律师：     房屋买卖的双方签订的“阴阳合同”按照当事人的意思表示确定其法律效力，一般根据认定“阴性合同”具备法律效力，法律依据是《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见》第十二条规定：“　当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。”

法邦网： 现实生活中，房屋买卖双方趋于一些利益签订“阴阳合同”的情况时有发生，在签订“阴阳合同”后产生的纠纷也不在少数，而且最后吃亏的多是买房者，根据魏律师的实务能力，现实中因为“阴阳合同”产生的购房纠纷主要都有哪些？请简单为我们举例说明一下。

魏国鹏律师：     现实中因为“阴阳合同”产生的购房纠纷主要包括合同履行价款纠纷、合同效力纠纷和合同违约纠纷三大类。
    合同履行价款纠纷主要是因为双方对于阴阳合同约定的房屋价款不一致，导致合同双方对合同价款的理解不同产生的纠纷。
    合同效力纠纷主要是指由于阴阳合同有规避国家税收的约定，一方在履行合同的过程中会以此为由要求确认合同无效因此产生的法律纠纷。
    合同违约纠纷主要是指在履行合同中，阴阳合同对同一事项的约定内容不同，双方在履行不同内容的义务产生的法律纠纷。

法邦网： 在产生购房纠纷后，多数购房者都是通过法律途径来解决，我们知道，法律是讲证据的，可往往是卖房者拿着阴阳合同中的另一份不是双方真实意思表示的合同来证明，这使得购房者如哑巴吃黄连，有苦说不出，购房者的合法利益受到损害。这时若聘请律师，律师会如何收集证据，如何通过自身的实务能力帮助购房者维权？

魏国鹏律师：     购房者聘请搜集证据是维权重要的内容之一，购房者如实现自己的诉讼请求，搜集证据是很重要的，律师会根据情况自行到中介部门，或者委托法院到房产部门调取相关合同的，了解购房者真实的购房意思表示，以便为维权做好准备工作。

法邦网： 由于“阴阳合同”里众多的不确定性，致使买房者面临着飘忽不定的法律风险，那请问魏律师，买房者面临的法律风险都会涉及到哪些情况，请简单为我们罗列一下。

魏国鹏律师：     买房者面临的法律风险主要包括，房屋买卖合同的效力可能会被确认无效、卖方拒绝办理房屋过户等法律风险。

法邦网： 北京市住建委及其他相关部门联合印发的《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》，对于二手房购买者来说，可以规避哪些法律风险？

魏国鹏律师：     《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》这个法律规范，对于二手房购买者来说，可以规避的法律风险是，在买卖房屋过程中可以做到价格透明，纳税信息透明、履约有保障。

法邦网： 另外，该通知虽在一定程度上遏制了二手房买卖中的阴阳合同行为，但在实际的二手房交易中，作为购房者，如何避免被不法中介忽悠签“阴阳合同”，在签购房合同时需要注意哪些方面？请魏律师为我们建议几招。

魏国鹏律师：     作为购房者，为了避免被不法中介忽悠签“阴阳合同”，在签购房合同时需要注意以下几点：
    1、选择信誉度较好的中介服务机构作为房屋交易的服务机构。
    2、在签订合同的同时要认真看好合同的内容再签字，拒绝在空白的合同上签字。
    3、主动拒绝中介公司提出签订阴阳合同的要求。

法邦网： 对于今天讨论的阴阳合同导致购房法律风险的问题，您还有什么要补充的吗？

魏国鹏律师：     关于阴阳合同的法律问题，需要补充的是，对于购房者来说，要严格遵守法律签订合同，尽量避免签订阴阳合同。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢魏国鹏律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

魏国鹏律师：     感谢《法律名人谈》栏目提供的和大家互相交流的这样一个机会，我们下次再见。