摘要 未见商品房买卖合同就签订乐购房协议书的李女士，在签订合同时却突然发现合同中有不少霸王条款。她要求开放商修改合同或者退还首付款。可是开发商却称首付款中的5万是定金，不予返还，这可难倒了李女士。那么在签订商品房买卖合同时要注意什么？霸王条款又是什么？如何避免和应对霸王条款？ 针对这些疑问《法律名人谈》特别邀请了北京市亿嘉律师事务所王卫洲律师为大家一一解析。
法邦网： 聚集社会热点，畅谈法律事件。欢迎大家做客《法律名人谈》。今天做客我们节目的是王卫洲律师，王律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。
王卫洲律师： 大家好。
法邦网： 房子代表了一种归属，有房才有安全感。房地产近些年如此之热，大家在积极买房的同时，也面临不少买房纠纷。尤其是在签订购房合同的时候，最易出现问题。我们今天要谈的这个案子就是这样的一个例子。李女士在签订房屋认购协议书时，开发商并没有提供商品房买卖合同，李女士因为缺少买房经验，也没有要求查看购房合同，并且在签订商品房买卖合同之前就交了首付。之后李女士在签订商品房买卖合同时，发现合同中有很多不合理的内容，涉嫌霸王条款。在这里，首先，我想问一下王律师，房屋认购协议书是一个什么样的东西？它有什么作用？
王卫洲律师： 房屋无认购协议书并不是法定的概念，从李女士的案例来看，她与开发商签订的房屋认购协议书是一种对购房事项的初步约定的协议，在市场交易中这种协议书还会表现为购房意向书等其他形式。
法邦网： 那么违反房屋认购协议书需要承担什么样的责任？与违反商品房买卖合同要承担的责任相同吗？
王卫洲律师： 要根据房屋认购协议书约定的内容来确定有无责任或多少责任；如果协议中没有这样的约定则可以根据违约方给对方造成的实际损失来确认。
法邦网： 从前面的解说中我们知道了认购协议书就是对买房的确认，李女士在签订认购协议书时交付了5万元的定金。那李女士现在不想买房了，是否就构成了违约，定金是不是就不能取回了？
王卫洲律师：
合同本应属于双方自愿签订，开发商无权单方决定合同内容，李女士要求修改霸王条款属于正当权利，这种情况下我认为李女士并不构成违约，如果开发商不同意修改霸王条款，导致合同无法签订，李女士不承担违约责任。
另外要看房屋认购协议书中有无书面约定5万元属于定金，如果没有约定则开发商无权主张定金权利。
法邦网： 李女士此前没有查看商品房买卖合同，在未知合同内容的情况下签订了认购协议书，之后才发现合同内容有不合理之处，可能属于霸王条款。请问王律师，什么是霸王条款？
王卫洲律师： 霸王条款是指合同一方利用其自身经济、知识等各种优势地位而设立的规避自己责任、限制对方权利、扩大自己权利或对方义务的不合理、不合法的合同条款。这些条款往往属于法律上的可撤销或无效合同。
法邦网： 购房合同中第五条第四点规定：“本项目中由出卖人投资的部分公共建筑、设施 （包括但不限于商业用房、商务办公、车库、停车位和其他建筑物等）属出卖人所有，出卖人拥有占有、使用、处分和收益的权利。”这一条是霸王条款吗？
王卫洲律师： 我认为这样的约定本身是不合法的，小区配套设施入车库等属于小区内居民的生活必须设施，根据《物权法》规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”对这些设施的处分上不能让开发商掌握绝对处分权，这些设施属于小区业主共同所有。
法邦网： 如果认定了合同中的不合理内容是霸王条款，李女士可否要求修改合同？
王卫洲律师： 可以，因为合同双方应当依照平等、自愿的原则签订合同，李女士作为合同一方当事人当然可以主张合同内容的拟定。
法邦网： 开发商不同意修改合同，李女士表示如果不修改合同中的霸王条款她就要退房，开发商当然是不同意退房的，那请问王律师，李女士的要求合理吗？
王卫洲律师： 李女士的要求的是合理的，开发商主张霸王条款而导致协议不能达成，构成的违约责任应当由其自行承担，而不应当转嫁给购房者。
法邦网： 在买房过程中，尤其是签订商品房买卖合同的过程中，我们该怎样避免霸王条款？王律师您给我们提一些建议吧。
王卫洲律师：
这些主要是靠购房者自身多注意：
1、多注意在购房前查看房屋买卖相关法律规定；
2、多注意将多个小区售楼处作对比，找有购房经验的朋友、或者律师咨询；
3、不要现行支付定金、押金，等合同合同内容协商达成一致再支付，以免交了钱受制于人；
4、对于售楼者的话或者广告中含糊不清、模棱两可的要高度重视，必须要求对方有明确的意思表示
5、一定要淡定，不要急于出手。
法邦网： 那么如果在签订合同后才发现霸王条款的话，又该如何应对呢？
王卫洲律师： 如发现合同中有明显不合理的地方可以通过人民法院主张将霸王条款撤销或者变更，如果该霸王条款存在违反强制性规定的则主张其无效，在起诉之前最好和开发商协商一下，看能否协调解决，以减少维权成本。
法邦网： 好的，非常感谢王律师的解说与建议。对于今天的话题，您还有需要补充的吗？
王卫洲律师： 我认为房屋买卖是一个最霸道的市场，绝大部分开发商对于自己的拟定的合同不允许购房者有任何的修改，购房者在出手之前一定要切记独家注意，以免掉入陷阱。
法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。感谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。
王卫洲律师： 再见。
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王卫洲律师
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