法邦网—法律名人谈

法邦网： 买房有风险，购房须谨慎。各位网友大家好，欢迎来到《法律名人谈》，我是今天的主持人贾宇。今天我们请到的是北京圣运律师事务所的赵健律师，赵律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

赵健律师：     大家好！很高兴来到法邦网《法律名人谈》做客，也很高兴能够与大家交流房产交易过程中的法律问题。

法邦网： 从2010年5月到2011年5月，北京市相关政府部门三次发文，禁止商业立项项目设计成住宅格局进行销售。因为不受限购、限贷政策的限制，“商改住”楼盘并没有因为禁令而受到明显的影响，反而成为楼市成交低迷时期的一匹黑马。首先请赵律师为我们解释一下什么是“商改住”楼盘？它与普通商品房有哪些区别？

赵健律师：     所谓的“商改住”楼盘，就是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，通常是以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。这种楼盘与普通商品房的区别主要有四点：
    第一，产权年限不同。普通商品房的使用年限为70年，“商改住”楼盘的使用年限只有40年、50年。
    第二，产权年限到期后效果不同。根据《物权法》第149条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。而“商改住”楼盘的建设用地土地使用权，不能自动续期,土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，需要继续使用土地的，由土地使用者提出申请。
    第三，物业费、管理费以及各项契税的收取不同。普通商品房的负担较低，而“商改住”楼盘的水、电费按商业用水和商业用电来收费，管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。 　　另外，涉及到转让等事项时，商改住项目负担的各项契税也较重。
    第四，就会涉及到户口、子女教育等问题。一般的“商改住”楼盘往往都不具备户口迁入、子女在附近学校就学等资格。

法邦网： 根据您上面的解释，“商改住”楼盘可以说是“披着住宅外衣的办公楼”。我们都知道小产权房是没有房产证的，那么这种“伪住宅”与小产权房是一样吗，在法律上属于什么性质的房子？购买这样的房子是否合法？

赵健律师：     “商改住”楼盘与我们所说的小产权房还是有区别的。通常所谓的“小产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设的名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。而“商改住”楼盘，是已经合法取得国有建设用地使用权的项目，只是说他们将依法批准的商业建设用地改作了居住土地使用。
    我认为，买这样的房子就购买行为来说不涉及合法性的问题，现在的主要问题是买了之后的权益难以保障，比如办理产权证环节，还有转手时契费缴纳等。

法邦网： 通过赵律师的讲解可以看出，在禁令出台之前拿到许可证的“商改住”楼盘的买卖合同没有问题，买来居住暂时没有问题。有些人购买这种房子用于投资，那么这样的房子在二手房交易时与普通商品房有没有区别呢？

赵健律师：     如果是有产权证的“商改住”项目，二手房转让应该说是不存在问题，但是与普通商品房的二手房交易还是存在区别的，主要是契税缴纳的标准问题。目前，“商改住”项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，它的转让契税一般要高出普通住宅一大部分。

法邦网： “商改住”的楼盘因为本质是商用，后期业主自己改装厨房卫生间很麻烦，开发商一般先交毛坯房，然后赠送厨卫精装。正是这所谓的精装引发了这次业主的维权行动。原来开盘时开发商承诺了3000元/平的博洛尼装修，很多业主也是冲着品牌装修去的，但收房时开发商却强迫业主与小装修公司签订装修合同，根本不是品牌精装修。很多业主认为开发商存在欺诈，赵律师能不能谈谈您的看法，这是违约或者欺诈吗？

赵健律师：     如果是开发商已经承诺了3000元/平的博洛尼装修，收房时却与承诺内容存在不一致，应该是一种违约行为。但这里就存在一个举证的问题，购房合同中有没有这样的明确约定，或者其他的有力证据可以证明。如果能够证明开发商做出过这样的承诺，认定违约当然没问题，但是如果是口头承诺的话，可能很难追究对方的违约责任。

法邦网： 从媒体报道中我们看出这些业主提供的购房合同中确实没有明确载明装修的品牌。相信很多购房者也都有这样的经验，就是楼盘销售广告、售楼员的口头承诺，样板间的展示都会让人以为自己的房子就是看到的样板间那样，那请问赵律师，这些广告、宣传是不是一种要约行为，业主能不能通过这些广告宣传作为证据要求开发商承担违约责任？

赵健律师：     关于商品房的销售广告和宣传资料的法律地位，究竟其是属于要约邀请还是要约，我们可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定。
    其中第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

法邦网： 看来这些房地产预售广告、样板间存在很多内幕，请赵律师为我们介绍一下与开发商签订房屋买卖合同时应当明确哪些内容，如果交付的房子与样板间不一样该怎么处理？

赵健律师：     根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
    开发商应当保证房屋的户型结构、层高、质量和装修等与样板房一致，如果交付的房子与样板间不一样，属于开发商违约，购房者可以要求其承担违约责任。具体操作起来，会复杂很多，涉及到很多的法律法规，购房者可以委托律师来办理相关的事宜。

法邦网： 相信经过赵律师的介绍，我们以后再买房时就会多留意这些问题。网上还有一些业主说接到通知去收房时却发现毛坯房都还没完工，水电、楼道、大堂都不能使用，就强迫购房者办理收房手续。那么请问赵健律师，没完工的房子能不能交付使用，法律上对房屋交付的时间和条件是怎样规定的？

赵健律师：     一般说来，开发商交付房屋应当达到房屋质量符合售房合同的约定标准，尚未完工的房子不符合交付条件，因为根据目前的规定，房屋验收时开发商需要提供三种文件:一是《建筑工程质量认定书》，这分文件由国家质检部门出具的相对专业的对房屋质量的认定和证明文件；二是《住宅质量保证书》，这是开发商针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件；三是《竣工验收备案表》，这由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

法邦网： 引发这次维权的另一个原因是在收房当天开发商还要求首批交付全款的业主缴纳契税、房屋差价、物业费、取暖费以后才能到现场对房屋进行验收，业主认为缴纳这些费用和收房没有必然关系，并不是收房前必须要交纳的费用，那么请问赵律师怎么看这个问题？

赵健律师：     应该说，验房和收房是两个独立的环节，应当是购置者先验房，房屋达到合同约定标准的，办理收房手续，没有达到约定标准的，可以拒绝收房。至于缴纳契税、房屋差价、物业费、取暖费这些费用，属于收房以后才需要缴纳的费用，开发商的这种做法相当于绑架购房者的验收权利，是不合理的。

法邦网： 买房可以说是大部分人一生中最大的开销，可现实中却常常遭遇开发商忽悠。赵律师能否为大家讲讲在购房时要注意哪些问题？如果已经决定购买“商改住”的楼盘，那么在签合同的时候要注意防范哪些法律风险？

赵健律师：     买房子确实是一件大事，涉及到的风险也是多方面的，比如期房不能按时开工、开发商不能按期竣工交付房屋、交付房屋存在质量问题、所购买的房屋不能依法办理产权证等问题都在现实中发生过。大家在购房时一定要注意可能存在的风险，当然上面列举的情形只是冰山一角，现实中由购房产生的纠纷太多了，很难一一列举。
    如果说购房者已经决定购买“商改住”的楼盘，除了要清楚以上提到过的此类楼盘产权年限较短、水电、物业等费用较高、转让契税高等不利因素外，在签合同的时候也一定要关注当地关于此类楼盘的规定。因为很多城市都开始限制“商改住”楼盘的存在空间，这是一个大趋势，像北京就规定商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间，禁止分层、分单元销售，购买这样房屋的将不能办理房产证。总的来说，置业有风险，尤其是购买“商改住”的楼盘，广大购房者要谨慎而行。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

赵健律师：     近年来，国家对房地产行业的宏观调控力度加大，很多城市制定了限购政策，打着“不限购、不限贷”旗号的“商改住”楼盘大肆兴起，当然这也证明市场有这方面的需求。不过总体趋势看，国家对“商改住”楼盘的限制越来越多，也意味着广大购房者购买此类楼盘时的风险越来越大。建议大家一定要谨慎，必要的时候可以咨询这方面的专业律师，避免花了冤枉钱。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢赵健律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

赵健律师：     谢谢大家，今天非常高兴能跟大家一起探讨房屋买卖方面的问题，希望能同法邦网一道，宣传法律知识，帮助大家解决实际生活中遇到的问题，也希望节目越办越好。