法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦社会热点，畅谈法治事件。《法律名人谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人张倩。今天，做客我们节目的是北京雄志律师事务所王荣香律师。王律师您好！欢迎您做客《法律名人谈》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王荣香律师： 　　主持人好，大家好，我是北京雄志律师事务所王荣香律师。很高兴做客《法律名人谈》。

法邦网： 房屋质量问题一直都是购房者关注的话题，我们见过各种各样的房屋质量问题，有面积上的纠纷，也有漏水漏电的争议。今天，这个房屋质量纠纷却不多见，让人眼前一亮。某小区业主在装修房屋时发现卧室一头大一头小有点像棺材，因此向开发商提出赔偿。首先，请王律师来为我们分析一下，该业主所说的问题是不是房屋质量问题？

王荣香律师： 　　房屋质量问题很多，一直困扰着广大的购房者。房屋卧室一头大一头小的问题，专业术语是房屋开间极差，所谓房屋开间极差，是指同一间房屋中同朝向最大测量值和最小测量值之间的差距。依据国家建筑规范和分户验收标准对房屋开间的极差是有明确规定的，一般情况下不超过2厘米，实际测量开间极差超过2厘米以上，就算不规范。具体要看一下上述业主的房屋极差有多少才能确定是否属于房屋质量问题。

法邦网： 那么，平日生活中哪些问题属于房屋质量问题？

王荣香律师： 　　在平时生活中，房屋质量问题主要表现在漏水漏电、墙体裂缝、大梁开裂、内外渗水等方面。造成这些问题大多是开发商在开发过程中盲目改动规划设计、大量使用劣质建材、施工中偷工减料所致。

法邦网： 房屋出现质量问题后，业主可以通过哪些方式维护自己的合法权益？

王荣香律师： 　　首先是通过行政途径解决，根据国务院颁布的物业管理条例，业主可向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门反映。其次是通过法律途径解决，对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼，对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。

法邦网： 在向法院或者消费者协会起诉投诉时，作为起诉方必须有相关的证据来证明存在着房屋质量问题。如何收集房屋存在质量问题的证据呢？是否需要请求第三方对房屋质量进行检测？一般情况下，需要请求哪些部门进行检测？

王荣香律师： 　　要看房屋是否经工程质量监督部门验收后确定的质量等级、使用期限和保修责任是否明确等证据。
　　可以请求第三方对房屋进行检测。
　　一般情况下应该找技术监督局咨询，其下设有工程质量检测站，可以检测房屋质量问题，正常情况下，楼盘要取得房产证，必经检验合格。检验后，又出现问题要求检测，可以请求房屋质量检测部门检测，没有规定必须由开发商来负责费，应该是谁委托谁付费，如存在质量问题，应由责任方承担。

法邦网： 作为卖房的开发商，对房屋质量问题承担什么责任？

王荣香律师： 　　商品房在保修期限内发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求负责退房并赔偿损失。

法邦网： 出现房屋质量问题后，如何要求赔偿？赔偿的标准是什么？

王荣香律师： 　　根据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，“在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。”也就是说在保修期之内，开发商应该承担修理、赔偿损失的责任。

法邦网： 像本案中的房屋质量问题应该不是很严重，但是有些朋友却没有这么幸运了。有网友提问说，自己的房屋出现了很严重的质量问题，想要退房。请问王律师，哪些房屋质量问题可以选择退房？

王荣香律师： 　　经有关机构检测后，确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情形，可以要求退房，同时可以要求开发商赔偿损失。

法邦网： 那满足退房条件后怎么办理退房手续？需要注意什么问题？

王荣香律师： 　　消费者先与开发商解除买卖合同，然后取回首付款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。需要注意的是双方的房屋买卖合同上是否约定违约金等，要求对方支付违约金等方式制约开发商。

法邦网： 在退房时，能否要求赔偿？

王荣香律师： 　　可以。看退房的原因是否由对方违约或者房屋质量问题造成的，如果是由于开发商的原因造成买卖合同不成立，并且业主由此遭受损失，可以要求开发商赔偿损失。

法邦网： 经过王律师的分析，我们了解了房屋出现质量问题后的一些解决方法。回到本案中该业主以风水为由投诉，并获得了精神补偿费。请问王律师，房屋出现质量问题可以要精神赔偿吗？

王荣香律师： 　　一般情况下是不可以的。《消费者权益保护法》第十四条的规定：消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有其人格尊严、民族风俗习惯得到尊重的权利。在该案中，业主的房屋一头大一头小，像棺材，很晦气，有违风俗习惯，违反了上述规定，对业主的精神造成一定不良影响，是可以请求精神补偿的。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王荣香律师： 　　业主要维权，可以向法院起诉，也可以向住建委投诉，如果有大量业主的房屋出现质量问题，众业主需要团结和坚持在一起进行合法维权、理智维权。尽量通过合法程序、法律途径来维权。收集证据是非常重要的，任何一个诉讼的成功都离不开证据的搜集。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王荣香律师： 　　谢谢大家，祝《法律名人谈》栏目越办越好，再见。