法邦网—法律名人谈

法邦网： 大家好，欢迎做客《法律名人谈》我是主持人许丹丹，今天做客我们节目的是易轶律师，易律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

易轶律师： 　　大家好，我是来自北京盈科律师事务所的易轶律师，很高兴今天来到《法律名人谈》。

法邦网： 眼下，按揭付款已成为现代人购买房产的主要方式，夫妻“联手供房”在现实生活中更是屡见不鲜。然而，一旦婚姻关系破裂，房产究竟归谁所有就成了“扯不清”、“道不明”的“糊涂账”了，而离婚分割的是夫妻共同财产，那么请易律师为我们说说什么是按揭房，按揭房是夫妻共同财产吗？

易轶律师： 　　在法律意义上的按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房产产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房产。婚前个人所购按揭房产为个人财产，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，就要仔细分析一下。
　　首先我们要了解按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人和贷款银行三方的关系，购房者与开发商是房产买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开发商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债权债务行为，并不影响所购房产所有权的归属。所以按揭房产还是属于购房人一方的个人财产，不是夫妻共同财产。

法邦网： 在生活中很多时候按揭房都是婚前由夫妻中的一方支付首付，房产登记在首付款支付方名下，但是婚后又是由夫妻双方还贷的，像这种情况离婚按揭房要怎么分割？

易轶律师： 　　如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，房产归产权登记的一方，对于双方婚后共同还贷支付的款项及其对应的财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿，并且是按照增值后房产价格以同等份额补偿另一方。

法邦网： 除了婚前一方支付首付的情况，生活中也存在着婚前由夫妻双方一起支付首付的情况，但是房产登记在了一方名下，而婚后是由双方共同还贷，这种情况离婚按揭房要如何分？

易轶律师： 　　根据物权法的相关规定，不动产权属以登记为主，而新版婚姻法司法解释中规定房产归付首付一方所有，而确定是谁负的首付款就是根据房产登记来确定。因此，对于刚才的以上情况，首先，要看有没有证据认定是共同买房，如果有证据证明当时双方共同付首付款和房贷，则不管婚后哪一方还贷多少，房产价值包括升值部分都应双方均分。但如果没有证据能够证明是夫妻共同出资，那么，房子判归夫妻一方所有，另一方婚前付出的款项则会被作为债权，要求一方连本带息归还，婚后共同还贷部分为夫妻共同的财产，平均分割，增值部分，按照共同还贷所占房产合同价的比例对另一方进行补偿。

法邦网： 那婚前夫妻双方支付首付，房产登记在一方名下，婚后由收入比较高的一方还贷的情况，离婚时按揭房怎么分？

易轶律师： 　　很明显在这种情况下，根据新婚姻法以及相关司法解释的规定，应该认定该房产是属于夫妻一方的个人财产，另一方婚前付出的款项则会被作为债权，可以要求所得房子一方连本带息归还。

法邦网： 有网友问，他们的按揭房是婚前由夫妻双方首付的，婚后双方一起还贷，但是还没有取得产权证，离婚时该怎么分？

易轶律师： 　　如果双方共同签订购房合同，而且共同支付首付款和婚后一起交按揭贷款，那么该房子就是夫妻共同财产，离婚时按照一般的分割原则就是由夫妻二人协商分割或者依法平均分割该房产。

法邦网： 前面我们说的都是婚前首付的情况，那么婚后才首付买房的情况呢，婚后由一方首付，然后双方来还贷，但是却把房产登记在一方名下，请易律师为我们说说这种情况离婚按揭房要怎么分割呢？

易轶律师： 　　根据《婚姻法》第十七、十八、十九条的规定，婚后夫妻的工资、福利补贴等都属于夫妻共同财产，所以婚后夫妻任意一方做首付款的付款人，他付款所使用的都是夫妻共同财产，无论是房产登记在谁的名下都可以认定是夫妻共有该房产，因此离婚的时候应该按照夫妻共同财产处理，由夫妻二人协商分割或者依法平均分割该房产。

法邦网： 有网友问按揭房是婚后夫妻双方一起支付首付的，房产登记在了双方名下，但是还贷确是由收入比较高的一方来负担，那么这种情况离婚按揭房该如何分割？

易轶律师： 　　这个问题和上一个问题没有太大区别，婚后夫妻任意的工资都是属于夫妻共同财产，这种情况下夫妻共同支付首付款使用的是夫妻共同财产，而以后的按揭房贷虽然使用的是丈夫的工资，可是丈夫的工资也是夫妻共同财产的一部分，而且房产登记在双方名下，所以认定该房产是夫妻共有该房产，因此离婚的时候应该按照夫妻共同财产处理，由夫妻二人协商分割或者依法平均分割该房产。

法邦网： 按揭房要分割，那么增值部分要分吗？有网友说“我又不把房子卖掉，根本就得不到增值利益，怎么能分割，这不公平嘛”，请易律师给我们说说增值部分该怎么办？

易轶律师： 　　该房产应按当时的市场行情确定价格，该价格与所交房款形成的差额即是房屋的升值。如果婚前个人购置房产的一方分得该房，其扣除婚前所交房款及升值的价款后，剩余部分价款的一半支付对方；反之，如果另一方分得房产，将把婚前所交房款及升值的价款支付给对方后，共同所交房款和升值部分价款的一半支付对方。

法邦网： 不管是要分割房子还是要分割夫妻共同还贷的部分，都是需要有证据证明，请易律师为我们说说要如何取证，该收集哪些证据？

易轶律师： 　　法律上规定的有效证据有七种，书证、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、鉴定结论、勘验笔录和现场笔录。首先，就需要收集共同还贷的证据。双方最好签订还贷的协议，协议约定各自的出资金额或双方对此房屋所占的份额。并且要将买房的出资单据保留好，如付款发票、收款收据、录音录像、证人证言、银行取款（转账）证明、汇款证明等。其次，也要保存好以后的还贷单据，在涉案财产中，只要是能够证明自己对房产投资的相关证明都应该保留，像物业出具的装修垃圾清运费、装修施工管理费、许可证工杂费等收据，开发商出具的土地证、产权证代办费等收据，物业管理费、生活垃圾费等收据，购房合同、借款合同、完税凭证等发票或者收据，这些在以后诉讼中多少有些重要性。

法邦网： 有网友问，他的房子也是按揭房，法院已经判决房子归他了，分割的问题解决了，但是不知道离婚后按揭房要如何过户？

易轶律师： 　　首先应该去银行还清贷款,待产权抵押注销后,便可以将该产权进行离婚分割。然后要求另一方配合过户，如果对方不配合可诉讼要求配合办理过户手续。首先，人员要求:夫妻房产取得方和另一方都需要到场,如果取得方已再婚,则取得方的现任妻子也需要持本人身份证到房管局办理。其次，所需资料:结婚证、离婚证、离婚协议、产权证、共有权证、取得方和另一方的身份证。最后，步骤:1、查档 2、核税 3、递件。

法邦网： 对于今天的话题，易轶律师还有需要补充的吗？

易轶律师： 　　婚姻既有人身关系也有财产关系，从结婚成家的角度，人生观和爱情观显得更为重要，但从离婚分家的角度看，财产观念和市场原则往往更为突出。所以离婚时财产的事后分配也会构成结婚时的事前负担，尤其是在现在新的婚姻法司法解释推出的情况下，每个人都应该注重法律知识的普及和了解，做好财产的约定和公证，注意平时搜集书面凭证，这样不仅能够做到结婚减轻担忧，也可以做到离婚维权保护。

法邦网： 打造有质量的高端访谈，这里是《法律名人谈》我是许丹丹，谢谢大家的支持，谢谢易律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

易轶律师： 　　离婚时房产如何分割，怎么分割，尤其房产产权的归属也是比较复杂的。如果大家需要探讨的情况下，建议大家前去咨询专业的律师，确定房产的归属、当事人权利以及详细的分割情况等等，这样就能做到针对性的收集证据，维护自己的合法权益。希望以后有机会和大家多多交流。