法邦网—法律名人谈

法邦网： 以法律之眼，观社会万象。大家好，欢迎大家来到法律名人谈。我是本期的主持人贾宇。魏律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

魏国鹏律师：     大家好，很高兴能和大家共同探讨有关商品房预售的法律问题。

法邦网： 俗话说，有个房子好安家。住房问题已经是关系民生的大问题，8月2日，网上一则“取消商品房预售”的消息被网友疯传，迅速引发了房地产股市的大跌。首先请魏律师为大家讲讲什么是商品房预售？

魏国鹏律师：     房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

法邦网： 由此可见，商品房预售就是我们现在普遍的购房方式——购买期房。那么开发商要想进行商品房预售需要满足哪些条件，办理哪些手续？我们老百姓作为普通购房者在购买预售的期房时应该如何审查开发商的资质？

魏国鹏律师：     首先，开发商要想进行商品房预售需要具备下列条件：
    （1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
    （2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
　　（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
    （4）已经同金融机构签订预售款监管协议。
    （5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
    第二，老百姓作为普通购房者在购买预售的期房时应该审查开发商的下列资质条件，即开发商必须具备“五证”和“二书”，“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

法邦网： 购买期房的最大特点就是在购买时房子还没有建好，对于普通购房者来说，一般都缺乏专业的法律知识，相对于开发商而言也处于弱势地位。在购房的初始环节往往是通过广告、宣传资料来选房的，那么请魏律师给大家谈谈在购买期房时应如何看待这些广告？

魏国鹏律师：     作为买房一方应该正确审查开发商发布的广告的真伪性，这些广告宣传属于开发商的一种促销手段，买房者不能把它作为商品房买卖合同的内容来看待，更不能把该广告作为是否购该买房屋的判断依据。

法邦网： 在购买期房时开发商会与购房者签订预售合同，那么请问魏律师签订商品房预售合同时有哪些注意事项，购房者对于专业的法律条款看不明白该怎么办？

魏国鹏律师：     购房者在签订商品房预售合同时应该保证合同具备下列条款：
 　 (1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。
　　(2)标的，即预售商品房的位置、编号。
　　(3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确是建筑面积还是使用面积或其他面积。
　　(4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价；我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。
　　(5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。
　　(6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。
　　(7)房屋产权转移的方式、期限。
　　(8)违约责任。
　　(9)双方约定的其它条款。
　　购房者对于专业的法律条款看不明白，建议委托律师对相关条款进行解读和咨询。

法邦网： 买房是个折磨人的过程，购买预售的房子更是如此。签订了预售合同以后，如果购房者贷款没能获得银行批准，能不能要求解除合同返还定金？

魏国鹏律师： 　　 在买方和卖方签订预售合同以后，如果购房者贷款没能获得银行批准，开发商事先是知道和同意买房者贷款买房的，这属于合约的一部分，买方的贷款不能批准下来，属于不可抗力造成的后果，买方是可以要求解除合同，退还定金的，法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

法邦网： 如果合同顺利签订，也没有出现什么意外，购房者就该盼着收房了。由于房子是预售的，签合同时看不到房子，检验房子是否符合合同约定的关键步骤就是收房。那么魏律师能不能给大家讲讲收房时应该注意什么？我们应该让开发商提供哪些文件证明房屋达到收房标准？

魏国鹏律师：     根据多年的办案经验，我认为业主在验收房屋时应该注意以下两点：
    一、检查隐蔽工程 
    （1）检查厨房卫生间的上下水管道。看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。
    （2）检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。如果条件允许还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。
    （3）检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。
    （4）检验墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题。
    （5）检查细节。对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等。
    （6）检查建材的品牌与合同是否相符。
    二、检查房屋证件
    业主应该让开发商提供下列文件证明房屋达到收房标准，包括
    （1）《建设工程质量认定证书》
    （2）《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
    （3）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》
    （4）《竣工实测表》或《商品房面积测绘技术报告书》或《房屋建筑面积测绘报告》
    （5）《住宅质量保证书》 (用户带走原件自存)
    （6）《住宅使用说明书》 (用户带走原件自存)
    （7）《管线分布竣工图》 (用户带走自存)

法邦网： 购房者好不容易盼到收房，可打开房门却大失所望。很多购房者都反映开发商在签合同时描述的房屋或者给自己看的样板房都是美轮美奂，但实际收到的房子根本不是当初看到听到的那样，这种情况下购房者该怎么办？

魏国鹏律师：     开发商没有按照承诺的内容履行相应的义务，致使购房者不能实现合同的目的，开发商的行为构成商业欺诈，在这种情况下购房者是有权要求撤销合同、退还房款和利息的，法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：　下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
    （一）因重大误解订立的；
　　（二）在订立合同时显失公平的。
　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

法邦网： 除此之外，还有网友问道：预售合同上写的房屋面积是117平方米，可是收房时测量了一下根本不到110平方，请问魏律师，如果房屋面积与合同不符该怎么处理，法律上是如何规定的？

魏国鹏律师：     如果房屋面积与合同不符，购房者有权要求按照下列规定办理，法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定： 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 
    （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； 
    （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 

法邦网： 预售在我们国家从1994年就开始了，既然能够一直存在，就一定有它合理的地方，那么魏律师，预售与现售相比的优点是什么？

魏国鹏律师：     1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商 品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
    商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。 
    此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。

法邦网： 通过魏律师上面的讲解，我们可以看出，商品房预售有一定的优点，但也确实存在很多问题，除了上面我们谈到的，魏律师您认为商品房预售还存在哪些不利于购房者的因素？

魏国鹏律师：     除了上面我们谈到的，商品房预售还存在下列不利于购房者的因素，如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。
    此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。 

法邦网： 就这次取消商品房预售的风波来看，虽然住建部及时辟谣，但是很多专家学者都认为商品房预售制度确实存在缺陷，很多网友也认为商品房预售不但让购房者的资金存在风险也在一定程度上推高了房价，魏律师您是怎样看待商品房预售制度的存废之争的？

魏国鹏律师：     我认为商品房预售管理制度涉及方方面面，不是简单的保留还是取消的问题，对于其背后深层次的问题还需要做深入研究，如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理，严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

魏国鹏律师：     补充一点就是购房者在商品房预售过程中，应该多比较和调查所选择的开发商，对其资质的真伪性和信誉调查清楚后再决定是否购买该房屋。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢魏律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

魏国鹏律师：     很高兴和大家共同探讨今天的话题，我们下次再见。