法邦网—法律名人谈

法邦网： “安得广厦千万间，房屋质量尽愁颜。”各位网友大家好，观迎来到《法律名人谈》，我是主持人贾宇。今天我们请到的是北京圣运律师事务所的王优银律师。王律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师：     大家好！我是北京圣运律师事务所主任王优银，很高兴来到法邦网的《法律名人谈》做客，也很高兴能够大家交流房屋质量纠纷中的法律问题。

法邦网： 随着近日多场降雨的出现，多个城市的一些新建和在建小区住宅出现了房屋渗水，墙面损毁，雨水倒灌等各种现象。从外观上看大家只能知道房子坏了，但很难判断是不是房屋质量问题导致的。那首先请王律师为我们解释一下法律上是如何规定房屋质量合格或者不合格的？

王优银律师：     房屋质量应当满足相关标准规定或合同约定的要求，包括在安全、使用功能及耐久性能、环境保护等方面所有明显的隐含能力的特性总和。目前，我国规定建筑工程质量管理的法律规范主要有《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300－2001)，其中规定的最为详细的就是《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300－2001)了，大家验房的时候可以重点参考。

法邦网： 我们知道法律上有一项免责事由叫做不可抗力，在法律上不可抗力的范围具体包括哪些？开发商或物业能否因此主张对房屋质量问题免责呢？

王优银律师：     所谓的“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。不可抗力主要包含两种情形：1、自然灾害。如台风、地震、海啸等；2、社会因素引起的其他情况。如政府征收、征用、政府禁令、战争、罢工、骚乱等。
    开发商、物业能否主张不可抗力免责，关键要看这次降雨有没有达到“不能预见、不能避免和不能克服”的程度。虽然说今年夏天很多地方遭遇了有历史记录以来的最大降雨，但是这个显然还没有达到“不能预见、不能避免和不能克服”的程度，开发商或者物业援引不可抗力免责太过牵强。

法邦网： 当今房地产市场大多是期房购买，在购房时，很难想象日后下雨会导致房屋出现什么问题，那么请问王律师，老百姓如何判断房屋质量是合格的，开发商需要提供哪些证明呢？

王优银律师：     普通置业者在验收环节要擦亮眼睛，开放商在交房时应当提供“三书一证一表”，也就是《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《建筑工程竣工验收备案表》，证明房屋质量符合了交房条件。如果购房合同有特殊约定的，还应当满足合同的特殊约定条款。房屋质量问题非常复杂，普通的购房者没有相关的专业知识，可以请专业人士如验房师等协助验房，及时发现并解决问题。
    当然，提供了这些证件并不能证明房屋质量就是合格的了，如果交付后出现了房屋质量问题，开发商可能仍然要承担责任。

法邦网： 通过王律师的解释，我们了解了一些验收房屋的相关问题。受大雨影响，不仅一些老旧小区损失惨重，一些新建楼盘也出现了一些问题。很多业主反映自己的房子只付了首付还没交房，就让雨淋了个原形毕露。王律师能不能给大家讲讲，交了首付但没收房发现质量有问题能不能退房？符合哪些条件能退房？

王优银律师：     这是“期房买卖”下存在的一种特殊情况，购房者交了首付，开发商尚未交付符合质量要求的房屋。这种情况下，既然尚未收房，就无所谓退房，因为这时候购房者与开发商之间存在的是一种合同履行请求权，开发商有义务在约定的时间内交付符合约定条件的房屋。
    谈到退房，这相当于合同法上的解除合同，我国有法定解除和约定解除两种，如果说购房合同中有相关约定的话，出现约定情形购房者可以行使约定解除权要求退房；如果说没有相关约定，那只能在满足法定解除权行使条件时才可以退房。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。而根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十二条、第十三条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

法邦网： 请问王律师，如果因为上述原因导致退房，购房者能不能要求开发商赔偿违约金，具体的赔偿数额是多少呢？

王优银律师：     因此导致退房，开发商构成违约。当事人在缔约过程中，如果约定了违约金，发生纠纷时就可以主张违约金，一般情况下具体数额按照合同约定确定，但是目前我国只承认损害赔偿性质的违约金，这意味着过分高于或者低于实际损失的违约金都不会得到法院的认可。当然如果没有约定违约金，就不能主张开发商赔偿违约金，但这并不意味着违约方可以逃避违约责任，根据我国《合同法》的规定，当事人可以主张违约方赔偿因违约而造成的损失。《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十二条、第十三条也规定，买受人请求解除合同的同时可以要求开发商赔偿损失。

法邦网： 房子还没住发现质量有问题是很闹心，更闹心的是买了刚住不久的新房就出现问题，这种情况房子肯定不能退了，那么房子的维修还有因此造成屋内其他财产例如地板、电器的损失该由谁来承担？

王优银律师：     其实并非房子入住之后，就不能退房了。根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十二条、第十三条的规定，可以解除合同的情形既包括因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，也包括房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，还有因房屋质量问题严重影响正常居住使用。所以说，即使房子已经入住了，但是经核验确实存在上述情况，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。
    刚入住不久的新房，因为还处于保修期之内，根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。所以，房子的维修还有因此造成屋内其他财产例如地板、电器的损失应当由开发商承担。

法邦网： 通过王律师的讲解，我们可以知道在保修期内，可以由开发商来保修，保修期的规定是怎样的？一些过了保修期的房子暴露出的确实属于房屋质量的问题，就不能要求开发商承担责任了吗？

王优银律师：     关于商品房的保修期问题比较复杂，这里涉及到几个法律规定之间的适用问题。《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定的各部位的最低保修期为：1、屋面防水3年；2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；4、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；5、门窗翘裂、五金件损坏1年；6、管道堵塞2个月；7、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；8、卫生洁具1年；9、灯具、电器开关6个月；10、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
    根据《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书的最低保修期为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
    同时《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。
    这样单说法律规定，比较抽象。我们举例来说，假设房屋于2001年1月1日竣工，而开发商于2002年1月1日向买受人交付使用，交付时施工单位对屋面防水的剩余保修期为4年，而《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限3年低于该存续期，那么保修期应当认定为4年；如果开发商于2004年1月1日向买受人交付使用，施工单位对屋面防水的剩余保修期为2年，少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的3年的最低保修期，那么保修期应当认定为3年。买房人可与开发商协商延长保修期，但开发商不得要求缩短保修期。
    过了保修期的房子需要维修，开发商是否应当承担相关费用，这需要具体问题具体分析。如果说出现您提到的“过了保修期的房子暴露出的确实属于房屋质量的问题”，这种情况下漏雨确实是由建筑工程本身的质量问题所引起的，那么受害方当然可以向开发商主张赔偿。

法邦网： 还有一个老百姓比较关心的问题，就是在要求开发商承担责任时我们需要提供什么样的证据，刮风下雨这些只是瞬间的自然现象，有些房屋出现的问题可能过后就会变化，怎样收集这些证据？

王优银律师：     及时保全证据，确实是要求开发商承担责任时一个非常重要的环节。我们可以通过保存图像或者影像手段，记录房屋质量瑕疵。此外，业主还可以通过委托专业质量鉴定机构进行鉴定，包括一些维修单据证明等，这些都是有力证据。

法邦网： 听了王律师的介绍，我们就会在遇到类似问题时知道该注意什么了。有些网友在微博上晒了自己的小区变成池塘的照片，一层居民出现了雨水倒灌的情况。这可能和房屋质量没有太大关系，但至少是小区规划不合理或者物业存在问题，那这种情况与开发商有没有联系？谁来承担这个责任？

王优银律师：     小区排水不畅的责任问题要具体分析。开发商作为建设单位，所建设小区的排水系统设计应当符合国家标准，同时开发商有义务根据具体城市降雨情况和小区所处地势等情形设计合理的排水设施。如果由于开发商在设计或施工环节存在问题引起小区排水不畅，开发商应该承担业主的损失。
    物业公司负有对小区排水设施定期维护的义务，大雨降临时，物业公司有义务采取适当措施保障排水通畅。如果小区排水不畅是因为物业公司没有进到相应义务，物业公司就要承担相应的责任，应该对业主损失承担赔偿责任。

法邦网： 真是大雨引发了各种问题，现在很多购房者都考虑以后买房一定要赶在雨季，好好考察一下房屋质量，对此王律师能不能给大家一些建议，我们在购房时还要注意哪些事项？

王优银律师：     购置房屋是普通家庭一项重大的投资计划，大家一定要注意房屋质量问题，否则买了房子反而相当于买回一堆麻烦和纠纷。当然，这并不是说我们考察房屋质量，就一定要赶在雨季购房。我还是强调大家在验房环节，最好还是请一些专业人士帮助一起验房，把不合格房屋引发纠纷的可能性降到最低。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师：     其实今天已经说了很多了，关于购房中需要注意的问题。在此再强调一点吧，万一购买到了质量不合格房屋，大家一定注意保存证据，必要的时候咨询专业房产律师，通过法律途径维护自身合法权益。