法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好，欢迎来到《法律名人谈》，我是今天的主持人武灵敏。今天我们请到的是北京圣运律师事务所的赵健律师，赵健律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

赵健律师：     大家好！我是北京圣运律师事务所的赵健律师，很高兴来到法邦网《法律名人谈》做客，也很高兴能够大家交流二手房交易过程中的法律问题。

法邦网： 房屋买卖时，是需要买卖双方签订房屋买卖合同方可有效，之前我们更多的关注房屋买卖合同中涉及的条款是否有效等，而今天我们将关注点转移到签订房屋买卖合同的当事人。近期，在广州就发生了这样一件事，一位年过七旬的老人糊里糊涂的就跟中介签订了房屋买卖合同，不知不觉中房屋就以低价贱卖。事后老人反悔，而老人的子女也认为老人患有精神病，跟中介签订的房屋买卖合同无效，可中介不这么认为。首先，我们先从中介开始说起，老人的孙女将房屋的信息挂在中介，不久中介就过来和老人签购房合同，中介能直接和老人签订房屋买卖合同吗？请赵健律师为我们简单介绍一下。

赵健律师：     中介能否直接跟老人签订房屋买卖合同需要明确两个问题：一、老人是否是房屋完全所有权人，对房屋拥有完全的处分权；二、老人是否为完全民事权利人，符合合同有效成立的主体资格。只有当这两个问题的答案均为肯定回答时，中介与老人签订的房屋买卖合同才有确定成立的法律效力。

法邦网： 通过中介买卖房屋，该如何签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同的一般流程是什么样的？

赵健律师：     通过中介买卖房屋，中间涉及三方主体，即买方、卖方和房屋中介，中介相当于居间人的角色，一般不介入订立《房屋买卖合同》。
    一般流程是：卖方或者买方首先委托一家有合法资质的房屋中介机构，签一份中介合同，或是卖方和中介机构签订或是买方与中介机构签订或者三方同时签订。然后，由中介居间介绍订约机会，当然中介负有如实告知的义务，买卖双方达成一致后签订《房屋买卖合同》。

法邦网： 通过房产中介签订合法、有效的房屋买卖合同，中介需要具备什么样的资质，作为卖房的人，如何审查中介的资质呢？请赵健律师为我们简单介绍一下。

赵健律师：     根据《城市房地产中介服务管理规定》的规定，设立房地产中介服务机构应具备下列条件：（一）有自己的名称、组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有规定数量的财产和经费；（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人中须占总人数的５０％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应到该业务发生地省、自治区人民政府建设行政主管部门或者直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。同时，房地产中介服务机构在领取营业执照后的１个月内，还应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
    对于如何审查中介资质，要做到“五看”：一看房产中介公司是否符合设立条件，即是否有明确的公司名称、固定的服务场所等；二看营业执照上的营业资质，其业务范围是否包括房地产经济业务；三看中介公司是否经合法备案；四看中介公司是否拥有合法的、有资质的房地产经纪人，是否由有资质的经纪人为你提供中介服务；五看是否在房地产管理部门公布的检查合格的房地产中介服务机构名单之列。

法邦网： 在本案中，我们注意到，中介去老人家签订房屋买卖合同时，只是潦草的让老人在房屋买卖合同上的指定位置上签字，也没有向老人说明解释买卖合同中涉及的条款及询问老人对合同有什么异议，中介这样敷衍了事的行为是否侵犯了老人的知情权，在这种情况下签订的房屋买卖合同是否有效呢？在界定房屋买卖合同效力方面，我国法律对此是如何规定的？

赵健律师：     合同双方订立合同应当本着公平平等的原则，考虑到合同对方是一位七旬老人，作为中介一方应当采取合理方式提请老人注意买卖合同中重要条款，向老人进行说明解释。但是，这些都是原则性义务，中介敷衍了事并不必然导致合同无效。反过来说，为了保护当事人双方的利益，合同上已经签字盖章，对双方都有约束效力，要否定合同效力，需要严格按照法律规定进行。
    所以像本案中的情形，并不必然导致买卖合同无效，当然这里还要综合考虑老人的民事行为能力和是否拥有合同中房屋的所有权。如果说老人真有子女所说的患有精神病，不具备完全的民事行为能力，合同的效力就应当按照我们上面有关民事行为能力对合同效力的影响的分析进行认定。

法邦网： 上面我们谈到了签订一份合法有效的房屋买卖合同，中介需要具备的一些条件，当然，卖房者也需要具备相应的条件。通常情况下，签订有效的房屋买卖合同的卖房者都需要具备什么样的条件，请赵健律师为我们做个具体介绍。

赵健律师：     这里涉及到合同签订主体资格问题。根据我国《合同法》的规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。具体到房屋买卖合同的卖房一方，签订合同的主体除了需要具有相应的民事权利能力和民事行为能力外，还要对房屋具有处分权，即具有完全所有权或者有合法代理权限。

法邦网： 在本事件中，老人的子女说老人有精神障碍，思维混乱，与中介签订的房屋买卖合同没有法律效力。老人子女所说的老人有精神障碍的情况，在我国法律上称作什么？请赵健律师为我们具体说明一下。

赵健律师：     法律上的称谓是“限制民事行为能力人”或者“无民事行为能力人”。根据《民法通则》的规定，限制民事行为能力人，包括10 周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，其中十六至十八周岁以自己的劳动收入作为主要生活来源的可以视为完全民事行为能力人；无民事行为能力人，包括不满10周岁的未成年人及不能辨认自己行为的精神病人。

法邦网： 在本事件中，老人的子女出示了老人刚出精神病医院的医疗证明等，老人的情况在我国法律上称作“限制民事行为能力人”，对于“限制民事行为能力人”的认定，除了医院的医疗证明，还有什么其他的证明方式吗？根据赵健律师的实务能力，请为我们做个简要罗列。

赵健律师：     根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，老人的近亲属或其他利害关系人可以向该公民住所地基层人民法院提出申请，申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力。人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定结论的，应当对鉴定结论进行审查。

法邦网： 上面您提到，老人的情况属于我国法律上规定的“限制民事行为能力人”，对于限制民事行为能力人与中介签订的房屋买卖合同，合同效力是如何界定的，我国法律对此是作何规定？

赵健律师：     老人到底是限制民事行为能力人还是无民事行为能力人暂时还不好确定，对于老人所签订的房屋买卖合同效力应当分两张情形加以分析：
    若老人为无民事行为能力人，他签订的这份买卖合同是无效的。若老人为限制民事行为能力人，他签订的合同属于效力待定合同，其法定代理人予以追认的，合同有效；代理人拒绝追认的，合同无效。

法邦网： 通过上述赵健律师的分析解答，我们了解到，签订一份合法、有效的房屋买卖合同，需要买卖方及中介具备相应的资质和条件，一方不满足签订房屋买卖合同的资质或者事后发现一方不符合签订合同的条件，一般都会受到什么样的惩罚？我国法律对此有什么规定？请赵健律师为我们做个介绍。

赵健律师：     若卖方或者买方不满足签订房屋买卖合同的资质，且其在前期阶段故意隐瞒此情形，导致合同无法订立的，另一方可以要求其承担缔约过失责任；
    若事后发现卖方或者买方不符合签订合同的条件，导致合同被撤销或者宣布无效的，另一方可以依照合同约定要求其承担相应的违约责任或者赔偿相应损失；
    若房屋中介不具备相应资质的，一般不影响《房屋买卖合同》的效力，但当事人可以拒绝向中介公司支付相关费用。但根据《城市房地产中介服务管理规定》的规定，未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门责令其停止房地产中介业务，并可以处１万元以上３万元以下的罚款。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

赵健律师：     二手房买卖中的问题在现实生活中层出不穷，因此引发的纠纷多种多样，我们不管是作为买方还是卖方都应当谨慎而行，把预防功课做充分，避免纠纷发生。一旦发生此类纠纷，也要及时咨询专业律师，寻求法律帮助。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢赵健律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

赵健律师：     谢谢大家，今天非常高兴能跟大家一起探讨二手房买卖方面的问题，大家有这方面的法律问题可以及时向我咨询。希望能同法邦网一道，宣传法律知识，帮助大家解决实际生活中遇到的问题，也希望节目越办越好。