法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦社会热点，畅谈法治事件。《法律名人谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人张倩。今天，做客我们节目的是北京市两高律师事务所李国蓓律师。李律师您好！欢迎您做客《法律名人谈》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

李国蓓律师： 　　主持人好，各位网友好，我是来自两高律师事务所合同法律师李国蓓。

法邦网： 近日，一业主花费5年时间拍了数百张照片起诉物业，要求其返还多交的物业费，却因证据不足被法院驳回。业主与物业之间纷争已经不是什么新鲜话题了，可是今天我们还是要说一说这物业服务纠纷的事儿，教教您如何维权，不要像我们上面提到的褚女士一样因为不会维权吃了亏。请问李律师，业主与物业之间的纠纷常常有哪几种？

李国蓓律师： 　　随着我国城市化进程的加快，新建楼盘逐步增多，加之城区的一些老旧小区也正在逐步实施物业化管理，越来越多的居民开始和物业公司打交道了，但随之而来的是业主们的广泛质疑：物业公司除了定时收物业费外，到底提供了什么服务？
　　近年来业主们的维权意识越来越高，物业纠纷的类型也呈多样化，目前主要有以下几种：
　　1、小区内失窃、车辆划伤、人身伤害等责任划分、损失赔偿等问题引起的纠纷；
　　2、非公用管道跑冒滴漏、供电管线等维修问题引起的纠纷；
　　3、物业公司协调邻里间关系问题引起的纠纷；
　　4、共用部位、共用设施维修费用分摊问题引起的纠纷；
　　5、物业公司私擅自改变共用部位和共用设施的用途，并将所获收益不用于物业管理等问题引起的纠纷。
　　当然，上述纠纷中主张权利一方并不限于业主，物业公司也会作为原告向业主主张权利。

法邦网： 经过李律师的讲解我们了解到业主与物业之所以产生纠纷就在于很多业主因为物业服务不到位，请问物业服务合格的标准是什么？

李国蓓律师： 我个人认为物业服务是否合格以及合格的标准，要结合每个服务小区的具体情况，既有最低限度要求，也有合同约定标准。其中，最低限度要求是我国相关法律做出的强制性标准，这是物业公司必须要遵守的。主要包括《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》以及各省市制定的配套实施规定、办法等。仅仅以不违反法律法规的强制性规定认为物业公司的服务就到位了是不够的，还要看物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》和物业公司分别与业主签订的《物业服务合同》中其承诺的标准是否兑现。

法邦网： 那怎么评定物业提供的服务是否到位呢？

李国蓓律师： 　　评定物业公司的服务是否到位，可以采取问卷的方法，依合同承诺逐条对照，打分计评。这个工作一般由业主委员会来组织，统计业主对物业公司服务是否满意，还有哪些需要改进的地方，以决定是否继续聘用该物业公司提供物业服务。也有物业公司在工作中主动采取这种方式与业主沟通互动，及时发现问题，改进工作。
　　众口难调是一种正常现象，物业公司服务不可能取得全体业主的一致满意，是否符合服务标准，应当结合服务小区内表示达标的业主所占全体业主的比例来确定，这当然也是给物业公司一个艰巨的任务，要时刻注意维护好全体业主的利益。

法邦网： 面对物业公司不到位的服务，很多业主采取拒交物业费的手段维权。请问李律师，业主的这种行为是否合适？

李国蓓律师： 　　我认为生硬的拒绝缴纳物业费的方法并不是一种妥当的做法，而且，往往在物业公司起诉拖欠物业费时，业主败诉，有的还被判令支付滞纳金。

法邦网： 那业主该如何正确维权呢？

李国蓓律师： 　　我认为，如果业主对于现在的物业公司服务不满意，首先，要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式；
　　其次，我建议业主多采取谈判的方式，在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动，主动去和物业公司交涉，告诉他们哪里做得不对，不应当收取你的物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。
　　第三，鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反应诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会以便日后的维权。

法邦网： 我们看到本案中的褚女士花了5年时间拍了百余张照片维权却被法院驳回。那平日里我们如何收集物业公司提供的服务不合格的证据？

李国蓓律师： 　　看了褚女士案件的相关报道，其中谈到褚女士提供百余张照片，最后被驳回诉讼请求，可能令很多业主陷入了误区，在法庭举证中，拍照这种方式不管用吗？
　　其实不是。
　　我认为问题不是出在照片是否真实或者说拍摄照片这种取证方式是否合法的问题上，而是照片所能够反应的事实与证明物业公司服务不到位存在违约行为之间的关联性发生了问题。大家都知道，证据需要有三性：一是真实性，即证据是真实存在的，不是伪造的；二是合法性，即是符合法律规定，由法定的主体经过法定的程序取得的证据；三是关联性，即与案件有关的证据。褚女士所提供的大量照片，并非不真实，也不是非法拍摄，但恰恰不能反应出物业公司是否不管理、不作为，其拍摄的乱停车的状态只是一种事实状态，也正如案件报道中物业公司辩称，地面停车场的产权属开发商，已委托给某停车公司管理，他们曾发整改单给开发商，已尽相关责任。因此，我认为褚女士采取拍照的方式并没有错误，只是欠缺其他证据辅助证明物业公司的不作为。当然，褚女士这个案件中，停车管理的责任主体有特殊性，败诉的原因不是今天我们讨论的范围。
　　提示业主们，在日常生活中如果认为应当由物业公司履职尽责的情况，除现场拍照外还要尽量固定好自己向物业公司主张权利的证据，例如投诉信、督促函、报修记录、维修确认单等等，以便在诉讼中通过有针对性地组织证据来说明物业公司违约行为的存在。

法邦网： 很多网友咨询对物业服务不满意，是否可以少交物业费？有什么法律依据？

李国蓓律师： 　　前面已经提到，针对物业公司服务中存在的违约情况，如果业主能够有理有据地讲出来，物业公司明知理亏一般不会强硬拒绝。但是否减免，需要双方协商、共同认可，减免物业费本身并不违反国家的禁止性规定，当然是可以的。如果物业公司不同意，最终走入法律程序，只要业主能够证明在此前的协商过程中提出的要求合理且对方的违约行为存在，也会得到法官的支持的。

法邦网： 对于业主拒交物业费的行为，物业公司也使出了杀手锏停水停电。我们知道这是不合适的，此时业主该怎么维权呢？

李国蓓律师： 　　物业公司以不交物业费为由采取断水断电的做法是一种侵犯行为。如果业主遇到此类情况，一是可以书面要求恢复供水供电并保留证据，二是业主要尽量团结起来，以集体的方式谈判，成立业主委员会的由业主委员会出面协调，三是向行政机关投诉并向媒体曝光。必要时可以通过诉讼的方式，追究物业公司私自断水断电造成的直接经济损失。

法邦网： 服务是否到位每个人的评定标准不一样。如果某几位业主觉得服务不到位而拒交物业费，此时物业公司应该采取什么方式维护权益？

李国蓓律师： 　　正如前面我说的，众口难调，要求物业服务达到所有业主的一致满意是不太现实的。如果有个别的业主拒绝缴纳物业费，我认为物业公司也应主动与业主沟通，了解产生问题的原因，如果协商不成或业主的理由不成立，可以按照《物业服务合同》的约定处理或起诉到法院。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

李国蓓律师： 　　物业服务实际上是一个涉及群体利益的问题，希望业主之间相互团结、齐心协力，成立业主委员会后大家要积极参与管理、献计献策。不少业主有“事不关己不参与，自己过自己的日子”的想法，实际上这种冷漠才是最终导致业主群体对物业服务监督和要求标准下降的因素，最后吃亏的还是自己。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢李国蓓律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

李国蓓律师： 　　谢谢主持人。物业服务关系着千万家，业主们的问题肯定也不止今天提到的这些，如果大家还有物业方面的问题，可以向栏目组反馈，我会及时给大家解答。