法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦社会热点，畅谈法治事件。大家好，欢迎来到《法律名人谈》。我是本期的主持人贾宇。今天我们请到的是北京圣运律师事务所主任王优银律师，王律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师：     大家好！我是北京圣运律师事务所主任王优银，很高兴来到法邦网《法律名人谈》做客，也很高兴能够大家交流法律问题。

法邦网： 业主在购买商品房时都会缴纳住宅维修基金，但是很多业主对于住宅维修基金是怎么回事却不甚了了，首先请王律师为大家解释一下什么是住宅维修基金？

王优银律师：     所谓的住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

法邦网： 通过王律师的回答我们可以看出住在维修基金是用来维修共用部位和共用设施的，共用设施很好理解，比如电梯、走廊的灯等等，那么房屋的共用部位是指什么，哪些部分属于共有部位呢？

王优银律师：     住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

法邦网： 房屋的共用部位和共用设施既然不属于单独的某个业主，就应该由开发商来承担维修责任，于是很多业主不明白为什么开发商要让自己缴纳维修基金，请问王律师，住宅维修基金应该由谁交存？

王优银律师：     《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定：下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

法邦网： 由此我们可以看出，住宅维修基金需要业主缴纳的，那么维修基金的缴纳比例是多少？以北京市为例，业主应该缴纳的维修基金数额是多少？

王优银律师： 　　《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
    具体到北京市来说，根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定：商品住宅、非住宅首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；地上结构最高层数为六层以下（含六层）的住宅、非住宅为100元/平方米；地上结构最高层数为七层以上（含七层）的高层住宅、非住宅为200元/平方米。
    出售公有住房的：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层（地上结构最高层数为六层以下（含六层））住宅售房款的20%、高层（地上结构最高层数为七层以上（含七层））住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

法邦网： 知道了维修基金是什么，怎么交以后，我们再来了解一下维修基金应该在什么时候交？因为有的开发商在交房时就通知业主缴纳维修基金，否则就不给钥匙，请问王律师这种行为合理吗？住宅维修基金应该在什么时候缴纳？

王优银律师：   根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。一般来讲，办理入住手续的程序是先收房，然后缴纳相关费用（含维修基金），然后领取钥匙。

法邦网： 按照王律师的讲解，我们可以估计一下，一栋商品房需要交纳的维修基金真的是一笔大款项，那么这笔款项是交给谁的，由谁管理呢？法律上有没有规定？

王优银律师：     这笔款项的管理，以业主大会是否成立为临界点分成两段。
    业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管；已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。相关部门应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
    业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。由业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

法邦网： 通过王律师的回答，我们对住宅维修基金有了一定的了解，有的网友发来提问说自己家的房屋漏水能不能使用维修基金来修？

王优银律师：     “楼板、屋顶以及户外的墙面”都属于住宅共用部位，不过能否使用维修基金还要满足以下几点要求：1、时间要求：因为住宅专项维修资金，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。所以，如果房屋尚在保修期之内的，可以要求开发商承担保修责任，不能动用维修基金。2、致损原因：必须是非人为原因损坏的，才可以使用维修基金。3、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用的，不在使用维修基金之列。所以，至于房屋漏水能否使用维修基金的问题还要具体问题具体分析。

法邦网： 回到咱们一开始提到的事件中，某知名小区的业主说业委会动用了大笔维修基金进行消防设施维修，而作为业主却不知道，但业委会却说自己的做法完全符合程序。请问王律师，业委会对小区内的消防设施进行维修需要通知业主吗？

王优银律师：     根据规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
　　（二）业主大会依法通过使用方案；
　　（三）物业服务企业组织实施使用方案；
　　（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
　　（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
　　（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
　　（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
    这里要区别业主大会和业主委员会的概念。业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；业主委员会只是业主大会选举产生的一个机构。根据住建部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中提到的业主委员会是没有权利未经召开业主大会，直接决定动用大笔维修基金进行消防设施维修的。

法邦网： 除了这次事件中反映出的使用维修基金没有通知业主问题，网上还有业主反映使用维修基金时特别困难，比如有些业主房屋漏水，有些业主的没有漏水，没漏水的业主不同意就没有办法使用，这个问题您是怎么看的？

王优银律师：     这确实是实践中一个非常棘手的问题，由于《住宅专项维修基金管理办法》对维修基金的使用设定了一定的表决程序。房屋漏水又是个别业主面临的问题，其他没有漏水的业主不同意使用维修基金进行修缮。这一方面反映出广大业主对住宅专项维修基金制度的不了解，个人意识还比较浓厚，也反映了我国住宅专项维修基金管理制度的不完善，在基金使用制度设计上还应当根据实际做进一步优化。

法邦网： 最后请王律师谈谈，针对住宅维修基金的使用困难和管理方面存在的问题，有没有好的立法或者司法建议？

王优银律师：     我国目前的住宅维修基金面临的主要问题是：一、广大业主的认知度不够；二、使用制度设计不合理；三、资金使用透明度不够，监管有待加强。解决这几个问题，需要有的放矢。一方面要加强对维修基金相关知识的宣传普及，让业主对于这项制度有一个有更加全面、更加深刻的认识。另一方面，要完善使用、监管制度。避免过于刻板，符合动用维修基金进行修缮的设施、项目应当赋予业主相应的支配权；加强维修基金的透明化管理，可以尝试通过第三方平台来实现对维修基金使用情况的全方位监管。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师：     前面讲了这么多，还是归结到一句话，维修基金既是业主的一项义务，更是业主的一项重要权利。虽然说，目前有种种现实困难，使得业主动用自己的这份“权利”时百般不易，但是我们必须要坚定自己的主人翁意识，也相信随着制度完善，和广大业主的认识提高，住房维修基金可以真正发挥它的作用。