法邦网—法律名人谈

法邦网： 俗话说，“买个房子好安家。”大家好，欢迎来到《法律名人谈》，我是本期的主持人贾宇。今天我们邀请到的是北京圣运律师事务所的王优银律师，王律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 　　大家好，我是北京圣运律师事务所王优银律师，很荣幸在此与大家分享有关于购房问题。

法邦网： 房子是中国人心中家的象征，花掉大半生的积蓄买套精装房其质量却不能保证，在总结了很多装修纠纷后我们可以看出，精装房引发的问题一个是质量不合格，一个是装修标准达不到。首先请王律师谈谈，精装修质量问题是否属于房屋质量问题？房屋质量问题有哪些？

王优银律师： 　　精装修房质量合格，包括毛坯房部分质量合格和精装修部分质量合格两方面，精装修质量问题属于房屋质量问题的一方面。常见的房屋质量问题包括：1、楼体结构问题；2、墙体开裂问题；3、防水工程不合格造成的渗漏问题；4、公用设施设计不合理，质量不合格，如电梯运行质量不稳定，消防安全设施不完备等。

法邦网： 通过王律师的介绍我们知道，房屋质量问题有以上几种类型，那么王律师能不能详细为大家讲讲，针对不同的质量问题业主应该怎么办？

王优银律师： 　　其实，针对房屋质量问题，业主维权的思路应当是：首先和开发商沟通情况，协商解决；如果协商不成，购房者可向当地消费者协会反映情况，争取达成一致。同时，也可以委托专业的律师向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
　　出现问题以后的维权永远都是一种被动维权，广大业主在购房时最好是能做到未雨绸缪，在签订购房合同时能够就房屋质量、主要装修材料的质量和品牌、违约责任进行明确约定，防止开发商交付不符合质量问题的房屋。

法邦网： 实际生活中，房屋主体结构质量问题并不是很常见，因为这种问题很难通过验收。那么什么是因房屋质量问题严重影响正常居住使用，法律上有没有具体的标准，请王律师举个实际的例子来为大家谈谈这个问题。

王优银律师： 　　法律法规及司法解释，并没有明确规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的认定标准，这个问题一般是法官根据案情来做裁量。这里的房屋质量问题有一个定语就是已经达到“严重影响居住使用”标准，咱们结合实际看，比如一些房屋沉降、开裂等问题造成的严重安全隐患，或者是房屋漏水、排水问题经多次维修仍不能达到居住条件的情况，这些都应当认定为因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

法邦网： 通过王律师上面的介绍相信大家对房屋质量问题有了一个基本的了解。请问王律师，对于最常见的普通质量问题，除了要求开发商维修以外，能不能让开发商赔偿损失？

王优银律师： 　　根据《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。同时《合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。所以，在房屋保修期内，对于最常见的普通质量问题，除了要求开发商维修以外，还有其他损失的，开发商应当承担赔偿责任。

法邦网： 业主在现实生活中吃哑巴亏的情况时有发生，因为很多业主不能判断自己的房子到底是什么问题，业主应该如何鉴定，有没有专门的检测机构呢？

王优银律师： 　　一般来说，各地设有专门的房屋质量检测鉴定机构，专门负责对房屋质量及安全（包括房屋装修质量）进行检测鉴定；另外，也可以委托司法鉴定机构对房屋质量进行鉴定，保全证据。

法邦网： 谈到精装房，除了质量问题以外，达不到合同中描述的精装修标准或者偷换装修品牌等让业主们感到无奈。请问王律师，精装修的标准是怎样的，法律有没有明确的规定？

王优银律师： 　　精装房到底应该达到一个什么样的标准，法律并没有一个统一规定，应当由购房者与开发商之间达成合意，并在合同中加以约定和明确。

法邦网： 谈到标准，很多业主会把买房时看到的样板间或者宣传册当成自己房子的装修标准，法律是如何看待样板间和宣传册的，是精装修的一种标准吗？

王优银律师： 　　关于宣传册和样板间的问题，法律都有明确规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有明确规定。解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　《商品房销售管理办法》第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

法邦网： 由此可见，业主不能盲目迷信样板间。有个业主发来问题，问自己的合同上写明了“装修标准参照样板间。”可是等他找开发商对质时发现样板间早被拆除了，针对中行为业主们该怎么办？

王优银律师： 　　这里就涉及到一个证据保全的问题了。虽然说，开发商应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，否则应当承担违约责任，但是真正追究其开发商的违约责任来，难度很大，因为开发商的样板间往往在诉讼时早已拆除，业主根本无法举证。
　　这里建议大家一定要慎重对待样板间，尽可能将样板间中的各项重要的质量指标通过书面合同的形式确定下来，包括精装房的装修标准、材料品牌、等级、保修期、违约责任、以及换房、退房条件等，防止发生纠纷。

法邦网： 除此之外，请王律师谈谈，针对精装房容易出现的两大硬伤还有哪些要注意的地方？业主们该如何收集证据？

王优银律师： 　　刚刚主持人提到了，精装房引发的问题一个是质量不合格，一个是装修标准达不到，这两个硬伤，我们上面也提到了很多维权方法。这里大家需要注意的是，购房前的审慎审查和在购房合同中做明确规定，购房后若发现问题及时找检测机构出具检测证明，尽力委托专业律师处理维权索赔事宜。收集证据环节，要做到两点，一是尽量将各项指标细化在购房合同中做明确约定，二是要通过电子设备及时保全图形、影像资料。

法邦网： 精装修的房子出现了问题，有时业主采取了比较激进的维权方式，例如围攻售楼处要求退房补差价等，最后请王律师为大家谈谈，业主维权的途径有哪些，怎样才能更好的维权？

王优银律师： 　　购买房产对一个家庭来说是一个大手笔投资，遇到纠纷业主情绪容易激动可以理解，但是我们一定要保持克制、理性、依法维权。
如果消费者所购买房屋出现问题，可以首先和开发商沟通，争取合理解决；也可以委托专业的律师向法院起诉，依法维护自身的合法权益。一些比较激进的维权方式，例如围攻售楼处等，不仅不利于纠纷的解决，还可能给自己带来麻烦，应当尽力避免。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师： 　　我们强调开发商要诚信经营，不要做夸大宣传或者交付质量不合格房屋。但是，同时，业主维权也要理性，要有依法维权的意识。最好是能在购房合同中对精装修房屋的各项具体指标做明确约定，约定的越细致、越明晰，发生纠纷的可能性就越低，一旦发生纠纷，我们业主也能够有有力证据，确保自己的合法权益不受损失。