法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理不说不明，房子的事不说不行。各位网友大家好，欢迎来到《法律名人谈》，我是今天的主持人武灵敏。今天我们请到的是北京圣运律师事务所的赵健律师，赵健律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

赵健律师：     大家好，我是北京圣运律师事务所赵健律师，很荣幸能参加这一期节目与大家讨论有关于租房的法律问题。

法邦网： 通过中介租房是我们很多人的选择，一方面省去了找房源找房东的麻烦，同时可以在中介的推荐下租到合适的房子。可中介往往出于其他目的，会跟租户口头承诺一些租房优惠条件。请问赵健律师，中介租房口头承诺的租房条件，租户也无异议，双方是否算已达成口头协议呢？在我国法律中，口头协议成立的条件是什么？

赵健律师：     我国《合同法》规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。租户与中介之间就租房条件口头协商一致，视为双方已经达成口头协议。口头协议成立的条件一般是：双方都具有完全民事行为能力，具有合同主体资格；双方就权利义务协商一致，且不违反法律、行政法规；经历了要约和承诺两个阶段。

法邦网： 中介与租户达成的口头协议是否有效，主要依据哪些方面？我国法律对口头协议的法律效力界定是如何规定的？结合本事件请赵健律师为我们具体说明一下。

赵健律师：     我国《合同法》并不排斥口头订立协议的方式。《合同法》第10条规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
    结合本事件，根据《合同法》第214条规定，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。本案当事人与中介达成口头协议，约定房屋租赁期限延续，延续期间房租不变，作为承租人支付了租金，已履行了合同义务，中介接受，故双方达成的口头租赁合同已经成立。该口头租赁合同系当事人双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。同时《合同法》第215条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

法邦网： 通过中介租房时，某些中介趋于一些利益，会跟租户口头承诺一些租房优惠条件，可中介未按口头协议上约定的履行相关义务，中介的行为在我国法律上是如何规定的？

赵健律师：     我们说，中介与租户达成的口头协议有效。双方应当严格依照协商一致内容履行合同。如果中介未按口头协议上约定的履行相关义务，其行为构成违约。而在本事件中，中介的行为属于实际违约中的不履行。 
    不履行是指在合同履行期届满时，合同当事人完全不履行自己的合同义务。又分为“根本违约”和“拒绝履行”。根本违约是指当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的。拒绝履行又叫履行拒绝、给付拒绝，是指履行期届满时，债务人无正当理由表示不履行合同义务的行为。

法邦网： 上面您提到，中介的行为属于单方面违约，而一些租户反应，他们通过中介租房时，中介会口头承诺一些租房优惠条件，比如租期到期后延长租期房价不变，可租期到期后，中介却称延长租期要涨房价。租户认为中介不守承诺，中介的行为属于欺诈。中介的行为是否属于欺诈呢？您对此有什么看法？

赵健律师：     违约行为和欺欺诈行为是两个概念，根据《合同法》的规定，若合同一方存在欺诈行为，合同属于可撤销、可变更合同，但是违约行为的法律后果是，可以追究违约方的违约责任。中介的行为属于对双方约定的权利义务的违反，属于违约行为，但不构成欺诈。

法邦网： 通过赵健律师的分析解释，我们对中介行为是违约还是欺诈有了明确的了解，若认定中介的行为属于违约行为，租户的权益如何得到保障？租户的财产损失该怎么得到赔偿？

赵健律师：     一旦中介的行为构成违约，其应当承担违约责任。租户可以通过与中介交涉要求其承担违约责任，也可以委托专业律师到法院起诉，要求中介承担违约责任。

法邦网： 由于口头协议的不确定性、变更性强、不易保存等因素，中介租房后承诺不兑现易引发租房纠纷，通过法律途径解决纠纷是明智的选择，可法律是讲证据的，租户该如何搜集证据呢？请赵健律师给我们支几招。

赵健律师：     口头协议确实存在以上诸多不确定性，所以实践中，我们订立合同时要尽量采取书面形式。一旦是已经采取了口头形式订立租赁合同，租户一定要注意多方面搜集证据，证人证言、通过聊天工具进行的聊天记录、电话录音、其他录音录像资料、包括银行转账记录等等，只要能证明双方权利义务关系的都可以作为证据提交。

法邦网： 租房签租房合同，这是我们大家都知道的，可因为其他事项没有在合同里写明白的，租户和中介或者签租房补充合同，或者为省事直接口头约定协议，上面我们提到口头协议的诸多弊端，为了避免日后产生租房纠纷，对于租房合同里未约定的事项，租户采取什么方式约定对自身合法权益更有保障呢？

赵健律师：     租房合同里未明确约定的事项，双方可以签订书面补充合同，加以明确。口头约定的方式，今后一旦引发纠纷，租户举证环节受到很大限制，往往对租户不利。所以，还是建议大家，能够尽可能的采取书面形式，将双方的权利义务关系加以明确。

法邦网： 对于因在中介租房签租房合同引发的纠纷，租户用法律手段维护自身合法权益时，适用的法律法规都有哪些？请赵健律师为我们简单介绍一下。

赵健律师：     关于适用到的法律法规，实体上的有《中华人民共和国合同法》及合同法司法解释、《民法通则》、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，还包括一些地方性的法规；程序上的法律有《中华人民共和国民事诉讼法》。
    不过真正适用起来，还涉及到各部法律法规之间的综合运用，建议大家还是聘请专业律师介入，以维护自身合法权益。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

赵健律师：     今天重点谈了中介违约的问题，包括口头形式订立协议。最后再强调一点，尽量采用书面形式将双方的权利义务关系加以明确，不要图一时省力，为日后维权埋下隐患。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢赵健律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

赵健律师：     谢谢大家，今天非常高兴能跟大家一起探讨法律问题。希望能通过《法律名人谈》栏目更好的帮助大家解决实际生活中遇到的问题。