法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注社会热点，解析法律现象。大家好，欢迎大家来到《法律名人谈》，我是本期主持人陈秋竹。今天很荣幸请到了上海市欣隆律师事务所的杨东律师，杨律师您好！首先，在我们的节目开始前，先跟大家打声招呼吧。

杨东律师：     大家好！很高兴受邀参加《法律名人谈》，来谈谈二手房买卖房产中介市场的法律风险问题，希望对大家有所帮助。

法邦网： 能以低廉的价格安全地买到一套二手房是购房者的期望。但是，梦想与现实总是有差距的，对于陷入中介圈套陈女士来说，梦想最终成为泡影。通过了解，我们不难发现二手房中介市场各种陷阱普遍存在。我们今天就通过陈女士的亲身经历与大家一起畅谈二手房中介陷阱的有关问题。我想先问一下杨律师，您在办理实务的过程中，有没有当事人被中介欺骗的？

杨东律师：     因为我主要从事就是房地产这块的法律业务，所以经常有当事人来咨询。可以这么说，来咨询只要是涉及房地产买卖的，多半都说被中介欺骗或者误导，而我听下来分析，其实是买卖双方对房产买卖交易流程不清楚，再加上缺乏法律风险防范意识所致。

法邦网： 根据您的办案经验，不法中介在二手房交易中惯用的圈套伎俩有哪些？

杨东律师：     就我接触及承办的众多房地产纠纷的案例中，发现其实在房屋买卖过程中处处有风险，无处不伎俩。比较典型的有以下这些：1、虚假广告欺骗误导；2、意向金恶意转定金；3、隐瞒房屋质量问题；4、赚取不当差价；5、巧设名目乱收费；6、扣款不放侵占或挪用；7、霸王条款加协议陷阱； 8、阴阳合同做低房价避税 ；9、哄抬价格争取房源；10、唆使买卖双方作假违法。当然还有很多，这里也就不多说了。

法邦网： 通过杨律师的讲述，我们了解到了二手房交易中不法中介的各种欺骗伎俩，那么在这些欺骗伎俩中，我们该如何防范落入中介所设的圈套呢？

杨东律师：     如果不想落入圈套，首先要熟悉房地产买卖的整个流程，然后就每个步骤分析风险所在，根据实际变化制定相应的操作方案。而贯穿始终就要有足够的法律风险意识。

法邦网： 通过前面的分析，我们应该格外小心中介陷阱。一开头我们提到的陈女士就是被房产中介销售人员欺骗，万元订金被携款潜逃，打了水漂。为了防止出现像陈女士这样的情况，我们有必要先了解一下购买二手房向中介公司交付的是什么，是订金、定金还是意向金？对此，杨律师能帮我们区分一下吗？

杨东律师：     订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。
    订金和定金的区别在于是否适用双倍罚则，在房地产买卖中，如果是订金，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若卖家不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。而如果是定金，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。
    所谓意向金是指在买方有购买意向后，委托房产中介以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。如果买卖双方没有达成协议，中介公司将把意向金返还给买方，若意向金协议转换为定金协议那么将对买卖双方产生约束力，买卖双方必须按约定履行义务，否则将承担法律后果。
    有必要提醒大家，下意向金一定要慎重考虑，因为一旦转为定金，就适用双倍罚则。

法邦网： 当购房者向中介公司交付一定的订金时，如果中介公司违约，另一方该如何主张自己的权利？有没有一种既省时又见效的方法？

杨东律师：     如果中介公司违约，可以要求返还订金，如果订金具有定金的含义，即具有双倍罚则的意思体现，也可以主张双倍返还。
    关于既省时又见效的方法，要看具体情况而定，实践会千变万化，方法也要千变万化。

法邦网： 本案中的陈女士还没来得及与中介签合同就被骗了。我们假设陈女士没被骗，而是顺利的与房屋中介谈妥了各项事宜，接下来就是与中介签订房屋买卖合同。签合同这个环节是我们绝对不能忽视的。如今，涉及到房屋买卖合同引发的纠纷也越来越多，所以我们有必要弄清与中介签合同需要注意各种细节。那么，关于与中介签合同，您认为有哪些几个点是需要我们格外注意的呢？

杨东律师： 　　需要注意地方真的很多，格外需要注意的可能是以下几点：
　　1、房产中介的资质，什么样的公司办什么样的事情；
　　2、房地产状况，如有无抵押，有无限制，有无租赁，有无质量问题等；
　　3、书面明确所有费用明细，确保预算及防止乱收费；　　
　　4、建议所有钱款通过银行转账，有据可查；
　　5、户口限期迁出并明确违约金计算；
　　6、履行期限尽量留足，防止违约陷阱。
　　其实早前我写过一篇《房屋买卖居间合同签订注意事项》并在上海法治报上刊登过，大家有兴趣可以网络搜索下。

法邦网： 目前，中介在二手房买卖过程中充当了相当重要的角色。许多购买者在购房后，才发现与中介公司签的合同并不公平，最突出表现就是中介在合同中设置霸王条款。那么，中介在二手房买卖合同中常见的霸王条款有哪些，我们该如何防范？

杨东律师：     这类的霸王条款，主要集中在看房费、独家委托、中介费、跳中介违约责任这块。其实最实用的防范方法是一律删除，不予认可。但有时为了买卖成交，可以在自己能预估的范围内作出适当让步。

法邦网： 最近，不少网友披露有些不法中介公司乱收中介费，使得许多购房者因此被欺骗。我国法律对二手房中介费的收取有哪些具体规定，购房者该怎么支付中介费？

杨东律师：     二手房中介费就是指房地产中介服务收费。按照有关规定实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置，公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项，在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。每个地区收费标准不一样，可以咨询当地物价局。
    关于中介费支付方式，建议按照买卖过程分阶段分期支付，明确做到哪个步骤，支付相应费用，直至全部完成，具体可以与房产中介协商确定。

法邦网： 如果陈女士与中介签了合同，并交了中介费后，中介未尽谨慎义务而使得陈女士的有所损失。这时候，您认为陈女士是否可以要求退还中介费？

杨东律师：     按照相关法律规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，如果中介未尽谨慎义务似的陈女士有所损失，陈女士不仅可以要求退还中介费，还有权主张赔偿相应损失。

法邦网： 刚才我们谈到中介费收取的规定，这让我想起了曾经在网上流传的一句话，即某个中介公司称，如果不给我交全中介费，我就不给你避税。经过了解，我们发现网传中介有许多避税的方式，例如有些中介引导购房者按低于实际交易金额的价钱交税。您认为中介真的能为购房者避税吗？通过中介达到避税的目的有什么风险？

杨东律师：     实践中的确存在一些避税的方法，从法律角度来看，如果操作的好，也无法律风险。但很多房产中介操作的粗枝大叶，弄巧成拙。搞得避税变成逃税，最后不但要补缴，还有可能被处罚金，甚至可能被追究刑事责任。

法邦网： 很感谢杨律师为我们介绍了这么多二手房中介知识。目前，二手房中介市场里，面对着良莠不齐的中介公司，我们该如何选择正规中介，警惕不法中介？在访谈的最后，也请您给大家支支招。

杨东律师：     所谓磨刀不误砍柴功，选择一家好的中介公司，就是买卖成功的开始，一般建议大家从这些角度考察，像知名度、直营还是加盟、广告投放量、是否有自己的网站、口碑、营业执照及经纪机构资质证书、注册资金、居间协议是否经过工商局备案等等。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

杨东律师：     其实说的再多，还不如大家多长个心眼。我也一直建议，如果经济条件可以，还是找专业律师陪购，真正做到买卖无忧。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢杨律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

杨东律师：     谢谢大家，希望《法律名人谈》栏目越办越好，在促进律师与公众交流的过程中，带动起法治的进程。