法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注民生百态，聚焦法律热点。大家好，欢迎来到《法律名人谈》。我是本期主持人贾宇，今天我们有幸请到了北京圣运律师事务所的王优银律师。王律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 　　大家好，我是北京圣运律师事务所的王优银律师，很荣幸在此与大家分享有关于购房的法律问题。

法邦网： 最近，俏江南集团的董事长张兰因为转让房产但不办理过户惹上了官司，除了当事人的身份，这场官司中影射出的二手房转让纠纷也让网友们不断热议。说到二手房转让纠纷，我们首先请王律师为大家讲讲，什么是二手房，二手房具体包括哪些种类？

王优银律师： 　　从定义上来讲，二手房是指那些已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，是房地产产权交易二级市场的统称。具体说来包括普通商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。

法邦网： 二手房以其价格略低，现房现住等优势在最近这些年受到购房者的欢迎，根据您在实际生活中的代理经验，请您谈谈买卖二手房与买卖所谓的“一手房”在程序上有哪些不同？

王优银律师： 　　二手房买卖的一般程序是：选房；产权调查；签订合同；交付房款或者办理贷款；申请过户及交付房屋；办理产权转移。购置新房的一般程序是：选房；签订商品房购销合同；交付房款或者办理贷款；验房收房；办理产权证、土地证。与新房交易中不同的是，二手房交易中存在一个不容忽视的产权调查程序。
　　除此之外，新房交易涉及到的主体通常只有开发商或开发商委托的销售代理机构与购房者，新房交易很多程序都由开发商办理，例如购销合同备案，办理产权证等；而二手房交易尤其是自行交易时，很多程序都需要买变双方自行完成，相对较为繁锁。

法邦网： 根据王律师上面的讲解，我们对二手房以及二手房买卖有了一个初步的认识。那么在实践中，二手房买卖中一般存在哪些风险呢？

王优银律师： 　　实践中，购买二手房往往价格低，位置好，配套设施成熟，但同时也不可避免的存在很多风险，比如房子本身依照规定不能上市交易如查封房，有些二手房比如经济适用房等交易有诸多限制等；比如合同相对方没有处分权或者没有完全处分权，如夫妻一方擅自处置夫妻共同财产、共有人未经其他共有人同意处置共有财产；比如“一房多卖”的情况；比如签订合同甚至是房屋过户后，出现其中一方或第三方主张合同无效或要求解除合同等情况。这些都是二手房交易中可能遇到的情况。

法邦网： 由此可见，二手房买卖风险在实际生活中还是很常见的。其中“一房多卖”是很多二手房买家遇到过的问题，请问王律师，为什么在二手房买卖中会存“一房多卖”，“一房多卖”具体是指什么？

王优银律师： 　　所谓的“一房多卖”，是指业主就其所有的一套房子分别与多个相对方签订房屋买卖合同。一般情况下，相对方已经付了钱、签了合同，房子却又在其不知情的情况下，又被卖方卖给了别人。
　　“一房多卖”并不是二手房独有的，有些开发商也会存在“一房多卖”的情况。就二手房领域来说，价格因素是房主的一个主要考虑点，而它又不像新楼盘一样有一个相对固定的价格，房主与后面的购房者达成的价格一旦高于前面购房者，而这种违约成本又低于他预期可以多获得的收益时，有些房主就会选择再次与他人签订合同，导致出现“一房多卖”的情况。除了价格因素，一些其他考量也会造成房主权衡之后，出现“一房多卖”的情况。

法邦网： 下面再请王律师谈谈，“一房多卖”在我国有没有法律约束，如果遭遇“一房多卖”，购房者该如何维权？

王优银律师： 　　“一房多卖”涉及到合同效力的认定和合同履行问题，对此《合同法》中有较为原则性的规定。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也做出了更加明确的规定，其中第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
　　第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
　　第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
    遭遇到了“一房多卖”的情形，我们首先要搞清楚基本情况，买方有几家，各是什么情况，各个买家是否均以支付费用，是否已经过户，是否存在恶意串通情况；接下来就应当是根据法律规定和合同约定，追究对方的违约责任，或者要求对方赔偿损失。当然，这其中可能会涉及到谈判、诉讼等程序，建议大家还是聘请专业律师介入维权。

法邦网： 具体到咱们今天谈到的事件中，有网友就猜测，张兰迟迟不办理产权过户，与她在朝阳这处房产经过这几年，价值大幅翻倍有关，很多二手房卖家就问了，在房价一天一变的情况下，如果签完转让协议后房子明显涨价，卖家能不能反悔？

王优银律师： 　　合同一旦签订，双方都应当严格依照合同约定履行己方义务，如有一方不履行或者不适当履行合同义务应当对守约方承担违约责任。买卖双方一旦就房屋买卖达成协议，应当依照合同约定履行，卖方负有向买方交付房产并协助其办理过户手续的义务，买方负有支付房款的义务。
　　但是这里涉及到物权变动与合同签订之间的关系问题，因为不动产实行的是登记生效主义，只有当房屋完成过户之后，房子才属于买方所有。仅仅签订了买卖合同，尚未完成过户前，买方享有的是债权请求权，并不必然享有这栋房子的物权。所以，如果房价明显涨价，明显高于卖家的违约成本，那么卖家当然也有可能反悔。

法邦网： 说了这么多二手房转让的相关法律问题，我们再来看看二手房的过户问题。因为大家都知道只有办理了过户才算是完成了买房，请问王律师，办理过户需要提交哪些材料？

王优银律师： 　　对此，我们可以参照《房屋登记办法》第三十三条的规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”
　　其中第（四）项证明房屋所有权发生转移的材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

法邦网： 准备好上面的材料以后，买卖双方应该到哪里办理过户，以北京为例，需要带哪些材料办理手续呢？

王优银律师： 　　《房屋登记办法》第三条规定：“房屋登记，由房屋所在地的直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构负责办理。”
　　以北京市为例：全市范围内的军队房屋、武装警察部队房屋、保密房屋、部级干部房改房、中央国家机关办公用房的房屋登记要去北京市房屋权属登记事务中心办理；其他类房屋登记要去区、县建委（房管局）办理。
　　申请转移登记需要的材料有：
　　1、登记申请书；
　　2、申请人身份证明；
　　3、房屋所有权证、证明发生转移事实的材料；
　　4、其他必要材料。

法邦网： 最后再请王律师谈谈，张兰事件中涉及的这套房子，在转让给马先生时贷款还没有还完，如果当时办理过户，像这种存在贷款的二手房转让还要注意哪些问题？

王优银律师： 　　贷款按揭，相当于房主已经把房子抵押给银行了，房主处分抵押财产受到一定的限制。《物权法》规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。存在贷款的二手房转让，一是取得贷款银行的同意，或者是还清贷款后取得完全处分权，然后自由交易。另外，存在贷款的二手房，在办理过户登记时也有所区别。可以由卖方首先还清贷款取得完全处分权，然后过户到买方，或者由买方与卖方共同到银行办理“转按揭”。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师： 　　今天讨论了很多关于二手房交易的问题，包括“一房二卖”、“过户”等问题，强调一点，二手房交易过程相对繁琐，而且涉及到不同性质房屋实际操作中又有所不同，像福利房、房改房、经济适用房等。大家在涉及到二手房交易时，一定要注意做好前期调查工作，在合同中尽量做明确约定，对双方的权利义务关系、违约责任等约定清楚，以保护买方的合法权益。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师的参与。

王优银律师： 　　感谢大家的支持，希望节目能越办越好，希望能与节目一道更好的帮助老百姓解决实际问题。