法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好，欢迎来到《法律名人谈》，我是今天的主持人武灵敏。今天我们请到的是北京圣运律师事务所的赵健律师，赵健律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

赵健律师：     大家好，我是北京圣运律师事务所赵健律师，很荣幸在此与大家分享有关于签售房格式合同涉及的相关法律问题。

法邦网： 如今，房东售房时为了图轻省，通常会把房子委托给中介来售卖。房东将房子委托给中介售卖时，中介会和房东签订“售房委托代理协议”，出于竞争的关系，一些中介就会忽悠着与房东签订“售房独家委托代理协议”，而中介出示的“售房独家委托代理协议”通常都是中介事先拟定好的，请问赵健律师，中介事先拟定好的协议在我国法律上称作什么？我国法律对此协议是如何界定的？

赵健律师：     中介事先拟定好的协议在我国法律上称作“格式合同”。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”所谓的格式合同，就是指采用格式条款的合同，也称为制式合同。

法邦网： 上述您提到，中介事先拟定好的协议在我国法律上称作“格式合同”，那格式合同一般都具有什么法律特征？请赵健律师为我们简单介绍一下。

赵健律师：     格式合同的法律特征，总结起来主要有以下几点：（1）格式合同一般采取书面形式；（2）格式合同的条款是单方事先制定的，在订立时未与对方协商；（3）格式合同对方当事人无法就合同条款与订立方进行协商；（4）格式合同订立方一般具有绝对的经济优势或垄断地位。

法邦网： 在格式合同中，格式条款是构成格式合同的关键，同时格式条款也影响着合同的效力，对于格式条款该如何制定，我国法律才认定为格式合同有效？我国法律对格式条款的效力都有哪些限定？

赵健律师：     格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款。鉴于格式条款的上述特征，为避免合同双方权利义务不对等，我国法律对于格式条款的效力做了较为严格的规定。《中华人民共和国合同法》第39条至第41条对格式条款作出了详细规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国消费者权益保护法》对免责条款的效力作出了限制，其中第24条规定：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任，否则无效。
    可见为防止损害格式合同相对方的合法权益，我国法律对格式条款的效力作出了较为明确和严格的规定，一旦格式合同制定方利用自身优势地位破坏了公平、平等的合同法基本原则，侵犯到合同相对方的合法权益，那么其条款是无效的。除了以上提到的《合同法》之外，认定格式合同的效力还可以综合具体的法律，如《消费者权益保护法》、《海商法》、《保险法》等。

法邦网： 在本事件中，中介与房东签“售房独家委托代理协议”的格式合同后，房东撇开中介将房屋售卖，中介起诉房东违约时，法院对中介的诉求并不支持，认为中介与房东签订的格式合同无效。格式合同中涉及的哪些格式条款无效？请赵健律师为我们解析一下。

赵健律师：     根据《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。其中“本法第五十二条和第五十三条”是对合同无效、免责条款无效的一般规定。关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”问题，我们可以结合具体的合同条款来认定，如中介与房东签“售房独家委托代理协议”中约定“不许擅自提价、独家代理”，如此条款便属于无效格式条款。

法邦网： 我国法律规定的格式合同无效的情况还有哪些？请赵健律师为网友们简单介绍一下。

赵健律师：     除了以上提到的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情况外，《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
    第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。这些关于合同无效和免责条款无效的一般性规定都适用于格式合同。
    另外，一些具体的法律规范中也对格式条款有明确规定，如《中华人民共和国消费者权益保护法》第24条规定：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任，否则无效。《中华人民共和国海商法》第44条规定：海上货物运输合同和作为合同凭证的提单或者其他运输单证的条款，违反《海商法》第四章规定的无效。第126条第1款规定：海上旅客运输合同中含有免除承运人对旅客应当承担的法定责任的条款无效。

法邦网： 通过赵健律师的分析解释，我们对格式合同及格式条款有了一定的了解，作为签格式合同的房东，为了避免自身合法权益受到侵害，在签订合同时，需要留意格式合同的哪些格式条款？根据赵健律师的实务能力，为我们大家建议几条。

赵健律师：     普通老百姓一般情况下都是作为格式合同的相对方，在签订格式合同前一定要仔细阅读每一项条款，推敲有无提供格式条款一方刻意免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，重点是要注意双方权利义务条款，违约条款以及免责条款。如果说个人没有把握把其中的法律问题弄透彻，建议大家咨询专业律师。同时，鉴于实践中普通个体往往不能就格式条款与制定方讨价还价，也建议大家一旦因为格式合同发生纠纷，要依法维权，法律上我们的主张得到支持的概率还是比较大的。

法邦网： 最后，因格式合同中格式条款侵犯售房者合法利益的，售房者运用法律武器切实维护自身的合法权益是主要捷径，在维护权益时主要适用的法律都有哪些？请赵健律师为我们作个简单介绍。

赵健律师：     实体上，最常用到的法律就是《中华人民共和国合同法》及其司法解释，另外像《民法通则》、《民通意见》、《消费者权益保护法》、《海商法》等法律法规。程序上当然还是《中华人民共和国民事诉讼法》。

法邦网： 对于今天的关于售房格式合同的话题，您还有什么要补充的吗？

赵健律师：     上面已经谈了很多了，用一句话总结一下就是“签订格式合同前仔细推敲协商，发生纠纷后积极依法维权”，涉及到具体的法律问题，尽量咨询专业律师寻求法律帮助，避免其他不应有的损失。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢赵健律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

赵健律师：     感谢大家的支持，希望能与节目一道更好的帮助老百姓解决实际生活中的法律问题。谢谢！