法邦网—法律名人谈

法邦网： 合同处处陷阱，买房步步惊心。大家好，欢迎来到《法律名人谈》。我是本期主持人贾宇。今天我们请到的是北京圣运律师事务所的王优银律师。王律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 　　主持人好，大家好，非常高兴再次来到咱们的《法律名人谈》节目跟大家交流法律问题。

法邦网： 从这次事件中我们看到北京市曝光了十条霸王条款，既然找中介买房有那么多黑幕，在北京，购房者可以不通过中介进行二手房交易吗？中介在二手房买卖中充当什么角色，法律上有没有相关的规定？

王优银律师： 　　二手房交易中买方和卖方是缺一不可的交易相对方，双方当然可以不通过中介进行二手房交易。
我国《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房屋买卖中介的法律地位就相当于一个居间服务机构，扮演了一个居间人的角色。

法邦网： 房屋都有自然属性和社会属性两方面，通俗地说，购买二手房除了要看房子本身的硬件还要看房子的产权有没有问题。下面请王律师为大家谈谈在中介带着购房者看房时，购房者要注意那些细节？

王优银律师： 　　我们购房者对房屋的考察也是围绕着这两个问题展开的，首先是房屋质量问题，购房者应当注意房屋墙体是否有开裂，排水、取暖设施设计是否合理问题，装修选材方面有没有质量问题，当然这一类工作我们也可以请专业机构协助完成。
　　其次就是房屋产权审查，购房者应当注意审查二手房的权属证明及相关文件，产权是否有瑕疵，是否能够自由转让，相对方是否有完全处分权利等等，这都属于重点审查的内容。

法邦网： 除了房子本身的好坏，还有房子的权属也要注意审查。那么王律师，在二手房买卖中有哪些常见的“问题房”？如果出卖人出售的是被法院查封的房子应该承担什么责任？二手房中介是否负有责任呢？

王优银律师： 　　二手房买卖中常说的“问题房”，指的就是产权方面存在瑕疵或者转让方面受到限制的房屋，比如法院的查封房、已经抵押给银行的房子。
出卖人如果明知房屋处于“被查封”状态，故意隐瞒这一客观事实，以达成交易目的的，构成欺诈，相对方可以选择向法院或者仲裁机构申请撤销或者变更合同。另外，处于查封状态的房屋，实际上是无法进行产权变更登记的，那么房屋买卖合同可能会涉及到无法继续履行的情形，在此情形下，出卖人应当根据法律或者合同约定承担违约责任。
　　二手房中介在交易中处于居间人地位，就居间活动负有忠实义务，应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，也就是说如果中介知晓这一情况，却故意隐瞒或者提供虚假情况的，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。

法邦网： 像王律师提到的这种查封房，购房者怎样才能避免买到这样的房子？如果不幸买到这样的房子该怎么办，能获得赔偿吗？

王优银律师： 　　如何避免买到“查封房”这是一个产权审查方面的问题，只要购房者足够谨慎，完全是可以避免的。首先，在签订房屋买卖合同前，应到当地房管部门查明房屋的权属情况；此外，为了避免自己的权益受损失，也可以在买卖合同中约定卖方应承担的产权瑕疵责任，以防卖方出售“查封房”。
    《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第（二）款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。如果说购房者不慎买到了这样的查封房，也不要惊慌，依法维权。因为查封房实际上是无法过户的，卖房者构成欺诈，买房者可以通过法律途径要求变更、撤销合同，同时还可以根据法律规定和合同约定要求卖房者承担违约责任。

法邦网： 除了上面的“问题房”，在二手房交易中，许多购房人还遇到过一些特殊的房产，比如房产证上只写了一个人的名字，但实际上却是夫妻共同财产，像这样的特殊房子还有哪些？该如何处理呢？

王优银律师： 　　这一点比较复杂，我们先从合同效力方面来探讨一下。《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间购买或者建造的房屋为夫妻共同财产，房屋为重大财产，非因日常生活之需要而出售房屋，应当由夫妻双方平等协商，取得一致意见。
　　《合同法》第51条规定，未经共有人同意，一方擅自出售共有财产的行为属于无权处分，除非共有人追认，否则房屋买卖合同为无效合同，故购买夫妻共有房屋，应当征得夫妻双方一致同意，要求双方在买卖合同上签字确认。但是，这里存在一个特殊情况，就是房产证上只写了一个人的名字，特别是有些时候，卖房者还谎称未婚，这样购房者就有充分的理由相信，卖房者有完全处分权利，所以签订的买卖合同应当是有效的，除非对方有证据证明，买方对房子是夫妻共同财产的情况是明知的。
    根据以上的分析，购买这样的“问题房”还是容易引发纠纷的，但是呢，合同是否合法有效要根据具体情况加以具体分析。我们建议大家还是做好前期调查工作，避免买到这样的房子。如果一旦不慎买到了这样的房子，要积极的与专业律师配合，保障自己的合法权益。

法邦网： 除此之外，在二手房买卖中还有这样一种房子，就是签订二手房买卖合同时该房源正在出租中，那么租房子的人应该怎么办？

王优银律师： 　　《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”所以，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

法邦网： 回到今天的话题，在曝光的霸王条款中最让购房者不能接受的是“委托人不得解除对居间人的委托。”很多购房者网在二手房交易中会听到“居间”这个词，请问王律师，与中介签订居间协议和签订委托协议有什么不同？

王优银律师： 　　房产中介在房屋买卖过程中处于一个居间人的地位，当然这并不排除它完成一些非居间性质委托事项，如买卖合同达成后的房屋过户代办事项等。居间合同和委托代理合同之间在法律上来说，有很大差别。居间合同中中介只负责向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，居间人并无以委托人名义进行房屋买卖行为的权利，而委托合同中的受托人一般是以委托人的名义实施代理行为，代理行为的后果由委托人承担。 
    因此，在房屋买卖过程中，房产中介的正常角色应当是居间人，并不是任何一方的代理人。而现实中，中介往往利用买卖双方房屋出售方或买受方不懂法律知识的弱点，要求其签订《委托代理合同》，意图掩盖双方之间的居间合同法律关系。“全权委托”是中介公司以某个价钱出售或购买某房屋，并出具相应的委托书。中介公司也以代理人的身份在房屋买卖合同上署名。我个人认为，合同签订的形式并没有否定我们对房产中介的法律定位，房产中介所从事的仍旧是居间行为。但是现实中双方因为《委托代理合同》发生的纠纷不在少数，提醒大家还是谨慎对待，注意最好不要签订这种委托代理合同。

法邦网： 既然中介在合同中设置了如此多的霸王条款，那么是不是表示如果买卖双方出现了纠纷中介也会承担连带责任呢？中介在二手房交易中负有哪些责任？

王优银律师： 　　对于中介是否应该承担连带责任的问题，要综合考虑中介作为居间人的法定义务和双方居间合同的约定来定。一般来说，为了减少风险，委托人可以在合同中明确约定如果出现“查封房或者其他问题房时中介应当承担的责任”，或者是针对其他一些可能出现的情况要求中介承担相应责任。
　　如果双方未在合同中做以上明确约定的话，中介作为居间人一般负有以下几项义务：
　　第一，应按照合同约定完成委托事项的义务；
　　第二，忠实义务。《合同法》第425条归定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。
　　第三，诚实信用义务。包括不得从事违反、规避法律法规和社会公德的委托活动，不得以不正当手段促成或者阻碍缔约等。

法邦网： 有网友发来一个问题，如果中介没有促成买卖，而是自己与买房人谈成的交易，需要支付中介费吗？

王优银律师： 　　如果说居间人未促成买卖，实际上是卖房者与买房人自行谈成的交易，当然不需要支付中介费。但是，这里有一种特殊情况，就是中介实际上已组织买卖双方就买卖合同进行了前期磋商，但是后期双方却绕开了中介机构自行签订了买卖合同，这样的情况下，中介的权利实际上是收到了损害的。实践中，法院一般会综合双方的证据，判令由委托方向中介酌情支付相应的费用。

法邦网： 在签订合同二手房买卖合同时,针对这些不能拒绝中介服务或者退费等等霸王条款,购房者可以采取哪些方式应对,如何才能保障自己的权益不被中介侵犯呢?

王优银律师： 　　针对霸王条款的问题，提三点建议：第一，尽量选择规模大、管理规范、口碑好的中介；第二，仔细审核合同条款，自己不能确定的，可以将合同传给专业律师审核，就一些明显不公平的条款与对方协商，或者增加相应的约定条款，以保障自身权益；第三，合同签订后，一旦发生纠纷要及时运用法律武器维权。

法邦网： 最后请王优银律师给打算购买二手房的购房者一些建议，怎样签订二手房合同能够更好的避免纠纷?

王优银律师： 　　签订二手房合同，尤其是涉及到房屋中介作为居间人时，一定要注意合同条款尽量明确，尤其是涉及到违约责任、赔偿条款等，条款越明晰，发生纠纷的可能性就越低。除了合同条款，房屋核查环节也很重要，既要审查房屋质量是否过关，又要注意房屋产权是否存在瑕疵，现实中因为房屋产权存在瑕疵引发的纠纷也不在少数，例如“查封房”等情况。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师： 　　关于今天“霸王条款”的问题，主持人准备的非常充分，其实已经谈了很多方面了。还是建议大家购房须谨慎吧，遇到自己不清楚的条款或者问题，及时咨询专业律师，以免遭受损失。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王优银律师的参与。

王优银律师： 　　非常感谢主持人的精心准备和大家的参与，希望以后能多借助法邦网的平台为大家解决实际生活中遇到的法律问题。