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法邦网： 关注房产热点，畅谈法治事件。大家好。欢迎来到法律名人谈。我是本期主持人贾宇。今天我们请到的是北京汉威律师事务所的魏国鹏律师。魏律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

魏国鹏律师： 　　网友朋友们大家好，很高兴和大家又见面了，今天我们共同探讨一下房屋买卖过程中的延期交房的法律问题。

法邦网： 近日，常州某楼盘的超长延期交付问题引起了大家的关注，而开发商给出的理由竟是今年发生特大暴雨和去年日本发生地震，这让业主哭笑不得。那么首先我们先请魏律师为大家讲讲开发商延期交房是指什么？

魏国鹏律师： 　　在法律上，开发商延期交房是指开发商没有按合同约定的时间向业主提供符合约定的房屋的行为。这里注意两个问题，一个是未按照约定的时间交房，另一个问题是没有提交符合买卖合同约定条件的房屋，二者只要开发商违反一条，都属于延期交房。

法邦网： 通过魏律师的解释，相信大家对延期交付有了一个大概的了解。延期交付房屋在合理期限内是允许的，如果过了这个合理期限，开发商需要承担什么责任？业主有权退房吗？

魏国鹏律师： 　　这里要注意的是，延期交房有一个合理的期限，这个期限的确定标准是房屋买卖合同中约定的，如果超出了合同约定的合理期限，开发商就要承担违约责任了，违约责任的承担方式根据合同的约定办理，合同没有约定或者约定不明确的，业主有权选择退房，同时要求开发商退还全部房款和利息、按照合同的约定支付违约金。

法邦网： 谈到退房，很多业主都有一个疑问，就是在购买商品房以后出现哪些情况业主是可以退房的，法律上有没有具体的规定？

魏国鹏律师： 　　一般情况下，在出现下列情况下业主是可以退房的，主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者起诉至法院要求退房，一般会得到支持。
　　法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件，综合起来主要包括以下几项：
　　1、购房合同无效。
　　2、套型误差导致退房。
　　3、面积误差导致退房。即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。
　　4、变更规划、设计导致退房。
　　5、质量不合格导致退房。

法邦网： 虽然开发商延期交房业主有权退房，但是在现实生活中，千辛万苦选的房子谁也不愿意轻易放弃再去挑选，如果业主选择由开发商赔偿，违约金是怎么计算的？

魏国鹏律师： 　　如果业主选择由开发商赔偿，违约金的计算方法是：
　　1、逾期交房的违约金计算标准；按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。
　　2、逾期付款的违约金计算标准；按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
　　3、逾期办理产权登记的违约金计算标准；按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

法邦网： 说到延期交房，其实很多业主都不是很明白，除了时间上与合同约定的不符外，如果交付的房屋不符合交房条件业主拒绝收房造成时间的延后，请问魏律师，这种情况能追究开发商的责任吗？

魏国鹏律师： 　　如果开发商交付的房屋不符合交房条件业主拒绝收房造成时间的延后，这种后果在法律上也属于开发商的违约行为造成的，由于开发商没有按照合同的约定提供合格的房屋，也属于违约行为，业主有权依据合同的约定追究开发商的违约责任。

法邦网： 既然房屋不符合交付条件业主有权拒绝收房，而且事后还可以追究开发商延期交房的责任，那么下面请魏律师为大家讲讲怎么判断自己的房子是不是符合交房条件？

魏国鹏律师： 　　业主应该根据下列条件判断开发商所交付的房屋是否符合交房条件：
　　一、经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。        
　　二、住宅房屋所属的楼必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户。
　　三、办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。实际上只要取得“大产证”，就必须具备一、二条所列条件。

法邦网： 在现实生活中，很多业主还遇到过一种情况，就是发现自己的房子不符合交房的条件，但是开发商却让自己收房否则就要由业主承担延期交房的责任，请问xx律师，这种情况下业主该怎样选择？

魏国鹏律师： 　　在现实中如果出现业主发现自己的房子不符合交房的条件，但是开发商却让自己收房否则就要由业主承担延期交房的责任的这种情况的，由于开发商的这种要求是违法的，也是无效的，业主有权拒绝按照开发商的要求办理，并通过书面材料或者录音的方式保留开发商违约的证据，以备以后维权时使用。

法邦网： 具体到咱们今天的话题，常州的这个楼盘延期交付8个月，开发商提出的原因是去年日本地震影响了楼盘的电梯施工，以及今年遇到了特大暴雨，这些是延期交房的合理理由吗？

魏国鹏律师： 　　特大暴雨和日本地震单独提出来可以作为不可抗力的表现形式，但是把这两个事实放在开发商履行交房义务好的合同法律关系中，上述两种自然现象和开发商延期交房是没有必然因果关系的，开发商不能提供充分证据证明上述两种现象直接造成其延期交房的情况下，是不能将其作为延期交房的理由的。

法邦网： 由此我们可以看出，暴雨并不是延期交房理所当然的免责事由，在现实生活中开发商常常以不可抗力作为延期交房的抗辩理由，请魏律师再为大家讲讲什么是不可抗力，在房产纠纷中上哪些是常遇到的真实的不可抗力，哪些是开发商的借口？

魏国鹏律师： 　　不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》上是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。
　　不可抗力主要包括以下几种情形：
　　1、自然灾害、如台风、洪水、地震；
　  2、政府行为，如征收、征用
　　3、社会异常事件，如罢工、骚乱。
　　在房产纠纷中遇到下列情形之一的，可能会直接造成开发商延期交房，可以成为延期交房的理由：
　　1、自然灾害，如台风、洪水、地震造成开发商不能正常施工的。
　　2、政府政策的变动，致使开发商不能正常办理审批手续的。

法邦网： 最后，很多业主可能在收房时不知道延期交房属于开发商违约，所以晚收了房子也就认了。请问魏律师，如果收了房子以后才知道开发商延期交房还能不能再追究责任？有没有好的维权办法呢？

魏国鹏律师： 　　业主在在收房时不知道延期交房属于开发商违约的，这种情况下业主是不知情的，其应该从其实际知道权利被侵犯之日起进行维权，事后是有权追究开发商的违约责任的，可以到法院起诉按照合同的约定要求追究开发商的违约责任。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

魏国鹏律师： 　　最后，提示一下广大网友，在购房后，一定要仔细阅读房屋买卖合同关于开发商交付房屋的时间要求和质量要求，在出现问题以后，要及时和律师取得联系，进行维权。

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魏国鹏律师： 　　感谢法邦网为律师和广大网友提供了这样一个很好的交流平台，愿这个栏目越办越好，更好的为广大网友服务，谢谢！