法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注社会热点，畅谈法治事件！大家好！欢迎来到《法律名人谈》。我是本期主持人贾宇。今天我们请到的是北京圣运律师事务所的赵健律师。赵律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

赵健律师： 大家好，很高兴又来到《法律名人谈》栏目，我是北京圣运律师事务所的赵健。

法邦网： 就在北京等大城市为清理小产权房焦头烂额时，在全国各地开展的新农村建设也备受资金等因素困扰，很多地方以新农村建设的名义联合开发商在田间地头建了大量楼房，这些农村房屋除了用来满足本村村民安置外，还公开对外出售并从中获利。首先，请赵律师为我们讲讲什么是农村房屋，农村房屋有哪些特点？

赵健律师： 农村房屋，不是一个严格的法律概念，它就是指在建设在农村宅基地之上的房屋。就特点来说，可以总结为以下几点：第一，其土地使用权性质是农村集体土地；第二，其基本用途限于满足农村集体经济组织成员生产、生活需要；第三，农村房屋的流转受限，我国的基本政策是不允许农村集体经济组织之外成员购买。

法邦网： 既然农村房屋是为了安置村民建设的，那么农村房屋本身是不是合法的？有没有产权证呢？

赵健律师： 农村房屋本身当然是合法的，而且也应当是有产权证的。长期以来，我国农村房屋产权管理方面不规范，造成了很多地区的农房没有产权证。但是，近年来，国务院一直在推进农村集体土地的确权颁证工作，也一再要求国土资源部在2012年底之前完成，所以，很多地区的农村房屋现在已经有了产权证。

法邦网： 了解了农村房屋的基本问题后，就产生了新的疑问，有人认为所谓小产权房基本就是乡镇政府或者乡镇政府与开发商一起开发的，那么请问赵律师小产权房和农村房屋是怎样的关系呢，对于“新农村开发成了小产权房的温床”这种说法您是怎么看的？

赵健律师： 所谓“小产权房”也称“乡产权房”，它是指建设在农民集体所有土地上的非完整意义上的“商品房”，它只具有“商品房”的使用价值，却不具有其法律意义。小产权房屋是建设在农村集体土地之上的，从这一层意义上来说，它就是农村房屋。但是它又不能简单的等同于农村房屋，我们一般所讲的农村房屋是指建设在农民宅基地之上的，而小产权房包含了两种情况，一种是建设在宅基地之上的，另一种就是建设在集体企业用地或者农村农用地之上的“违法建筑”。

　　“新农村开发”与小产权房泛滥之间并无必然的因果关系，但是新农村开发在客观上确实增加了小产权房的规模。“新农村开发”要求的是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的综合提升，并不仅仅是指工程建设，但是多地在推进新农村开发时，往往是简单地将新农村建设理解为搞工程建设，在利益的驱使下，众多的小产权房被向外出售，在客观上造成了小产权房泛滥的结果。

法邦网： 房地产三个字由“房”“地”“产”三部分组成，小产权房也不例外。首先我们来看这个“产”字，为什么说小产权房的产权“小”呢？具体“小”在哪些方面？

赵健律师： 产权无所谓大小之分，这里所谓的“小产权”是区别与国家颁发房屋产权证的商品房来讲的，实践中的“小产权房”仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，没有国家所发的产权证。此外，小产权房也不具有商品房的转让、收益、处分等权利，不能办理房屋的产权过户手续，一旦遇到房屋买卖、征地或拆迁纠纷，购房者的利益较难得到法律支持。

法邦网： 关于“地”的问题，请问赵律师，小产权房没有缴纳土地出让金，村民自住的话是否受法律保护？城镇居民能否通过补交土地出让金的方式让其合法化呢？

赵健律师： 由于小产权房是建设在集体土地上的，所以无需向国家缴纳土地出让金，价格比较低，其建设目的就是为了改善本集体经济组织成员的生活条件，所以用于村民自住的话是完全没有法律障碍的。

　　鉴于目前商品房价格较高，许多城镇居民到农村购买小产权房的情况如何处理，我们还没有一个最终的结果，简单的通过补交土地出让金的方式令其合法化还是与我国的土地管理制度相冲突的，土地出让金是针对国有土地而言的，而小产权房占地的性质却是集体土地，在未被依法征为国有前，它是不能通过补交土地出让金的方式合法化的。

法邦网： 再来说说“房”，既然政府明令禁止建设、销售、购买小产权房，为什么小产权房屡禁不止，很多人甚至投资小产权房，请问赵律师，小产权房的购房合同是否有效，购买了小产权房能不能不转让？

赵健律师： 对于城镇居民购买小产权房的购房合同的效力问题，目前尚没有明确的法律规定可循。实践中，根据具体案情，购房合同被判有效、无效的案例都有。我个人认为，如果买卖双方签订购房合同时明知合同标的为小产权房，不存在违反平等自愿、公平、诚实信用、公序良俗等基本原则，不存在《合同法》规定的无效或者可撤销、可变更的的法定情形，买卖合同应当是有效的。

　　既然可以肯定小产权房的购房合同效力，小产权房当然是可以转让的。实践中，一些地方乡镇人民政府规定小产权房转让的，缴纳一定费用后可以为买受人办理“乡产权证”，所以地方政府对小产权房转让也是持肯定意见的。当然，可能有些地方管理较为严格，限制向本集体经济组织以外成员转让，这样的房屋买受人所要承担的风险就比较大了。

法邦网： 在很多房地产销售处调查时发现，有些中介确实停售了小产权房，但是也有中介顶风而上，并称“清理只是暂时的”，因此仍有部分购房者想要出手，对此您是怎么看的？如果购买，购房者又将面临哪些法律风险？

赵健律师： 这是广大意图购买小产权房的人存在的侥幸心理，大家普遍有“法不责众”的心理，认为国家大手笔清理小产权房的可能性较低。我的意见是，国家治理小产权房已成定势，大家一定不要抱着侥幸心理。

　　提到购房者的法律风险，首先是购房合同有可能被法院认定为无效；其次是没有国家颁发的产权证，无法过户，今后涉及到转让、征收、拆迁等问题时有可能产生纠纷；目前来看，还存在一个问题就是国家将采取的政策措施，不管是拆除、治理还是补交相关费用等，这种不确定性也是一种风险。

法邦网： 在政府加大清理力度的压力下，很多购房者开始担心，如果自己买的小产权房被依法清理，能不能得到政府补偿，目前在实践中是怎么处理的？

赵健律师： 国土部称今年将试点清理小产权房，具体方案还在研究之中，并未正式出台，但总体的思路是对小产权房不予确权发证，不受法律保护，不予补偿。目前，一些已经开始采取行动的城市采取的还是比较保守的措施，如北京就规定“对在建的小产权房项目，责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍；对在售的，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋”，至于依法清理后的补偿问题目前还没有涉及到，我们也期待相关部门尽快出台相关政策。

法邦网： 俗话说“法不责众”，对于很多拥有小产权房，或者打算购买小产权房的人期待的小产权房合法化的愿望能不能实现的问题，赵律师您是怎么看的？

赵健律师： 小产权房将何去何从是一个复杂的体系化问题，很难用合法化与否的概念去界定。我认为，解决这样一个大规模、又切实关系到民生的住房问题，采取“一刀切”的方式进行清理的可能性较低，极有可能是根据是否符合土地利用总体规划、是否取得规划审批等条件分别处理。

法邦网： 最后，我们看到北京市政府也在研究分类处理的办法，对此您有哪些立法或者司法上的建议呢？

赵健律师： 近年来北京市对小产权房的治理一直比较重视，2012年9月17日，北京市国土局曾公开披露了79个小产权房项目名单，在社会上引发了比较强烈的反应。作为一名律师，我希望市政府在制定出台相关政策的时候能够综合相关情况，本着更好的保护老百姓利益的出发点。针对一些符合土地利用规划，取得了规划审批的楼盘等完全可以通过软调整手段合法化的情况，尽量避免采用拆除等手段处理；对于一些必须予以强硬清理的小产权房，要切实保障已购房者的基本利益，做好安置工作。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

赵健律师： 以上谈到了很多，在主持人的充分准备之下已经谈的较为全面了。大家如果再有进一步的问题，可以打电话咨询。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢赵健律师的参与。

赵健律师： 谢谢主持人，也谢谢大家的参与，希望今后能同法邦网一道，为大家解决实际生活中的法律问题。