法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注社会热点，解析法律现象。大家好，欢迎大家来到《法律名人谈》，我是本期主持人陈秋竹。今天很荣幸请到了北京圣运律师事务所的王优银律师，王律师您好！首先，在我们的节目开始前，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 主持人好，大家好，我是北京圣运律师事务所王优银。

法邦网： 为了控制房价的过快增长，缓解供应紧张，各地都发布了限购令，然而上有政策下有对策，为了能够买到更多的房，很多人就想出了“借名买房”的办法，无购房资格的人借有购买资格人的名字来买房子，这种避开政策“借名字”、“借资格”的做法可行吗，是不是违法行为，我国对此有没有相关规定？请王律师先为大家简单的介绍一下。

王优银律师： 这种“借名字、借资格买房”行为是一种违反国家房地产调控政策的行为，我个人认为，这些政策尚不属于法律、法规层面，所以不存在违法问题，但是实践中，在认识合同效力问题时，对于这些规避行为的定性尚存在争议，也有法院以违反法律规定为由判定合同无效的先例。

法邦网： 借他人名字买房涉及到许多问题，尤其是对房子产权的争夺。今天我们讨论的这起案件，故事的主人公王某就是因将名字借给外籍老板买房，导致最后自己却无法购房。在这里首先想请教王律师的是，本案这名外籍老板出资买的房子，它的产权是属于自己，还是王某？

王优银律师： 这里存在两层法律关系，第一是对内法律关系，王某和外籍老板之间存在着合同关系，对内来讲，外籍老板是房屋的幕后实际产权人，而王某是名义产权人；第二是对外法律关系，因为我国不动产施行的是“物权登记主义”，即不动产权利人以不动产权利登记簿记载的权利人为准，作为名义产权人的王某有权将房屋进行处分，而外籍老板只能通过债权追索的方式维权，从这个角度说，王某与外籍老板之间的约定不能对抗善意第三人，房子产权属于王某所有。

法邦网： 如果王某反悔，您认为王某是否可以不花一分钱，就拥有其名下的房子呢？对于这种情况，外籍老板该怎么办？

王优银律师： 这当然是不可以的，因为王某与外籍老板之间存的合同关系对内有效，根据合同约定，外籍老板才是房屋的实际所有人，如果王某反悔，外籍老板完全能够依照合同要求其返还不当得利。

法邦网： 我们了解到，本案中的外籍老板曾经与王某签订了一份买房协议，当王某反悔时，外籍老板是否可以以这份协议为由，要回自己出资的房子呢？

王优银律师： 如果王某反悔，外籍老板可以要回自己的房子。王某与外籍老板之间签订的合同，系双方真实意思表示，且已经达成合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

法邦网： 借名买房后，房价翻数倍的情况并不少见。当外籍老板所持的这份买房协议不被法院承认时，他能否得到相应赔偿？对于这个问题王律师怎么看？

王优银律师： 我前面说过，根据我个人的理解，这份买房合同虽然违反国家房地产调控政策，但是却不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》的规定，应当是有效合同。但是，现在确实存在着有借资格购买经济适用房等合同被法院认定为无效合同的情况，如果是这样，房价上涨部分应当根据双方过错程度，由王某支付一定金额给外籍老板。

法邦网： 目前，借名买房还涉及到婚姻财产的纠纷，这种情况比较复杂。我们假设，如果王某要离婚，他的妻子可以要求法院分割王某名下的这些房子吗？如果遇到这种情况，外籍老板又该怎么办？

王优银律师： 如果说外籍老板借用王某名字买房的行为是发生在王某与其妻子婚姻存续期间，那么离婚时，这些房子应当是属于名义上的夫妻共同财产，如果涉及到夫妻财产分割纠纷，外籍老板可以实际上通过其与王某之间的合同来证明房子不属于王某与妻子的夫妻共同财产，可以通过提起诉讼，确认自己对房屋的权利。

法邦网： 有网友说借别人的名字买房，没必要担心房子是别人的，如果将赠与协议进行公证过户，房子就属于自己了。对于通过公证过户方式来规避借名买房风险的说法，您认同吗？

王优银律师： 这个方式不可行。

　　首先，根据《中华人民共和国公证法》的规定，公证处不会为不真实、不合法的事项出具公证书，借名买房后的赠与行为实际上就是一种为规避政策而为的“不真实”行为；

　　其次，即使是隐瞒实情，拿到了公证后的赠与协议，也有可能会被公证机关的复查或者诉讼程序撤销；

　　另外，还存在着公证收费和契税问题；如果是“借资格”买房人取得买房资格前，房屋实际是不能完成过户的，所以，不动产的权利人仍然是“名义购房者”，实际权利人仍然没有实际的处分权利，权益仍然得不到保障。所以综合看来，这中做法并不能实际规避风险。

法邦网： 通过前面的介绍，我们知道千万不要随便把自己的名字借给他人买房，当然也不要自作聪明地借用他人的名字买房，因为借名买房风险重重。今天借着这个机会，很多网友也想请王律师谈一下，借名买房到底有哪些法律风险是需要大家格外注意的？

王优银律师： 这个问题要从两方面来分析：

　　首先，实际买房者主要存在以下几个方面的法律风险：

　　（一）借名买房合同有可能会被法院认定为无效，出资人的合法权益得不到保障；

　　（二）名义购房人可能会反悔，实际出资人的权利可能得不到房屋；

　　（三）如果名义购房人存在有债务纠纷，房产有可能会被法院查封或者拍卖；

　　（四）如果名义购房人因为离婚发生财产分割，或者因其死亡而发生继承，很可能会围绕房产发生纠纷。

　　其次，对名誉买房者来说，如果名称被借用，很可能面对着“二套房”或者“多套房”的限购及首付比例高、利率高问题，影响个人的购房计划；同时，如果实际购房人不能按时还贷，还有可能影响到名义购房者的个人信用问题。这些风险大家都要注意防范。

法邦网： 很感谢王律师为我们介绍了借名买房的风险，那么我们应该如何防范这些法律风险呢？王律师有没有一些好的建议？

王优银律师： 风险是客观存在着的，最好的防范方法就是不去触碰红线，避免采用规避政策的操作方式。如果说，衡量完风险还决定必须去做这样一件事情的话，我建议大家一定要在合同中约定明确，保留好实际付款证据，同时保持沟通，避免因此发生矛盾及纠纷。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师： 最后还是建议大家谨慎对待法律风险，尽量不去做这些规避法律和政策的事情，严格依照规定办事。一旦发生纠纷，及时咨询专业人士，寻求法律帮助，依法维权。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持，最后再次感谢王律师的参与。

王优银律师： 很高兴跟大家一起讨论这个问题，也感谢主持人和大家，希望节目越办越好。